淺析在建工程形象進度評估的方法及應用

張 云 霞

(山西晉城元恒資產評估公司，山西 晉城 048000)

在企業的經營活動中，會遇到糾紛、抵押貸款、司法鑒定等經濟活動。比如某上市企業一國家重點項目，資金來源是自籌。自有一部分資金，大部分資金需要從銀行借出，而在建的工程需要抵押。企業委托評估公司對在建項目評估。銀行根據評估結果報告做出合理判斷，確定放貸風險和放貸額度，因此工程形象進度的確定是關鍵。工程形象進度量化存在較大的困難。在建工程評估時一般以每棟建筑土建(基礎、主體、屋面)、裝飾裝修(墻面、地面、門窗)、安裝(水、電、暖、衛、電梯、智能建筑)、完成投入使用劃分階段，對每個階段依據已完成預算值劃分進度，又以各個階段預算值占百分比情況確定在建工程進度百分比，即確定實際工程進度百分比。常規下財務部門是按照實際工程進度付工程款，但在實際生產活動中，公司財務會由于資金不足等各種原因不能按時支付工程款。我們評估如以工程現狀計算評估值，會夸大項目工程在評估基準日的價值，錯誤引導金融機構的判斷，放大貸款額度，帶來一系列無可估量的損失。

1 在建工程的價值評估方法路線

在這里明確一下在建工程的含義，所謂的在建工程是指在評估的時候還沒有完工或者已經完工但還沒有竣工驗收和交付使用工程項目，包括為建設工程準備的材料、設備等物資。當前在建工程項目評估的技術路線可以包括為形象進度法、成本法和假設開發法三種方法。

1.1 在建工程價值形象進度法評估路線

在建工程價值形象進度法評估就是選擇充分的可比較的銷售材料，然后根據在建工程修建完成后，成品房地產的市場價格，最終再結合工程形象進度評估的一種方法。使用形象進度法進行評估的計算方法如圖1所示。

1.2 在建工程價值用成本法評估方法路線

采用在建工程成本法評估就是正在修建的工程中，按工程實際投入成本多少的方法，也就是以正開發或正建造被評估的在建工程中，實際已經消耗的各項必須費用總和，然后加上正常的利潤和該納的稅金確定在建工程價值的方法。正在修建工程價值成本法評估路線及計算方法如圖2所示。

1.3 在建工程價值假設開發法評估方法路線

采用假設開發法評估的方法路線，是指在求得被估在修建工程價值時，將被評估在修建工程中預期開發結束后的價值，除去后期的正常開發、銷售，以及銷售稅金費用和開發利潤費用，來確定被評估正在修建工程價值評估計算方法。正在修建工程價值假設開發法評估路線及計算方法如圖3所示。

2 在建工程價值評估計算方法的選擇方法

有關在建工程價值評估計算方法的選用，一般依據工程形象進度進行衡量，選擇合適的計算方法進行系列評估，以達到科學可觀合理的目的，具體要遵循以下原則：

1)在已經完成或接近完成的整個建設工程，只是沒有交付和使用的在建工程評估，既可以使用工程形象進度法評估計算，也可以按工程建成后的房地產產品的市場價值并結合工程形象進度進行適當的減扣作為其評估價值。2)如果實際完成的工程量較少時，可以選擇假設開發法或者成本法進行評估計算。3)若是停建工程，就要查明停止修建的原因所在，如果確實因為該工程的產、供、銷以及工程技術等原因而停止建設的項目，還需要考慮該在建工程的功能性和經濟性是否貶值，并需要進行風險系數考量。4)國家的相關技術規范，是在建工程形象進度評估時的最重要參數及指標。

3 在建工程形象進度的確定

在建工程的財務核算方法是應收制，在建工程的實際價值是按實際投資價值計算，兩種方法計算結果存在差異，這種差異是一種權利或義務，可能是正值，也可能是負值。對于建設單位，正值是債權，負值是債務。如：某在建工程，剛做好基礎部分(假定價值1 000 000元)，建設單位已預付2 000 000元。這時，以賬面記錄評估在建工程為2 000 000元，以工程完成進度評估值為1 000 000元，相差1 000 000元。從評估謹慎原則來理解，認為在評估基準日，當支付工程款超過實際工程形象進度時，以實際工程形象進度為基數計算評估值，因為抵押到銀行的抵押物是實物，超出的貨幣值還未形成建筑產品；當支付工程款小于實際工程形象進度時，以支付款金額為基數，工程形象進度超出部分在評估基準日產權還屬于施工隊。

4 在建工程形象進度確定案例

4.1 項目基本情況

1)項目背景：某項目是山西省重點工程。由山西省發改委立項備案，規劃用地1 800畝，總投資30億元人民幣。第一期征用土地398畝，總建設面積38萬m2，總投資11億元；二期規劃用地1 402畝，總建筑面積106萬m2，投資17億元。施工過程中資金短缺，需要銀行貸款。2)估價對象區位狀況：估價對象坐落于山西省某地，地理位置較好，出行方便，是較理想的商業區域。3)根據估價人員的實地勘測及委托方提供的有關資料，該項目現已完成拆遷補償、紅線內的土地平整、紅線外配套、初步準備、采空區治理等工作，保稅倉庫及監管倉庫已完成土建工程及鋼結構工程，正在進行安裝工程的施工。4)估價對象權益狀況：本評估項目占地位于山西省某地。已辦理國有土地使用證，地類為商業用地，為出讓用地，使用權面積為309 309 m2，合464畝。土地使用期到2050年10月17日。

4.2 評估價值測算過程分析

本次估價依據國家有關法律、法規和部門規章進行，嚴格遵守客觀、獨立、合法、公正、謹慎的原則及估價時點原則、替代原則、最高最佳使用原則等技術性原則。

1)在評估中，物流園區建設是為某公司自身經營和發展需要而自建的，評估標的物在市場轉讓機率小，享受國家稅收政策，本次評估在建工程價值不考慮利稅因素；在本次抵押資產評估中，評估范圍為除土地取得費用以外新增在建工程項目，本次評估在建工程價值不考慮土地取得費用因素。2)根據被評估單位提供的在建工程申報表，評估人員通過對工程施工情況、付款情況及工程完成情況的了解，對企業是否按工程進度和合同規定支付工程款等內容進行核實，經賬實核對后，剔除其中不合理或預付類支出，扣除實際完成值超出實際支出值為評估值。3)對于純費用類的在建工程項目，根據被評估單位提供的在建工程申報表，評估人員通過對賬薄、原始憑證進行核查，了解委評在建工程前期費用項目發生的性質及具體歷史數據，根據項目的具體進展狀況，核實所發生的支付費用對現有工程項目或未來將開工的建設項目時必要發生的或對未來的所有者是否具有實際價值，驗證與其關聯的資產項目沒有重復定價作為評估價。

5 結論與建議

1)首先要收集整理、調研與被評估在建工程相關的政府批準文件、施工圖以及施工預算等與該工程有關的文件資料，然后明確該項目的名稱和建筑面積，以及該工程結構、預算、實際使用費用和工程的實際完成程度等。2)評估人員到現場查勘實際工程形象進度，了解工程有關情況，檢查工程質量。如：建設方財務支出情況、工程監督等情況。3)收集有關法定參數，綜合分析、科學測算確定準確的工程形象進度，確定在建工程價值。