商品房按揭若干爭議問題研究

摘 要 商品房按揭涉及多種法律關系，相關研究不少，但爭議仍多。本文以其中涉及的預告登記制度為中心展開研究，重點關注其中的權利沖突問題。經研究本文認為：預告抵押權人不等于抵押權人，不享有優先受償權。但為了保障抵押權的實現，預告抵押權人在條件具備時享有申請將自己登記為抵押權人、繼而享有優先受償權的權利；同時，預告抵押權人有權因預告抵押登記的存在，而享有對抗任何不特定第三人的權利，任何人不得主張與在先預告抵押權相沖突的權利，不得阻礙或者妨害預告抵押轉換為抵押登記。預告登記不僅影響后續物權的效力，而且不同程度地影響后續合同行為的效力；預告登記的對抗效力不僅針對平等主體的民事主體，而且針對司法行為。在開發商的合同解除權與預購人債權人申請預查封發生沖突的時候，應該尊重預售商品房預告登記的效力，將預售商品房作為預購人的責任財產，對于預購人債權人的權利與利益予以優先保護。

關鍵詞 按揭 預告登記 預告抵押 優先受償權 預查封

作者簡介：汪道偉，澳門科技大學法學院，博士研究生。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.12.171

商品房按揭起源于英國，英文單詞是mortgage，廣義的mortgage即物的擔保的統稱，是質押、留置、財產上的負擔以及按揭擔保的上位概念，狹義的mortgage則僅指按揭擔保，是與質押、留置、財產上的負擔并列的一種物的擔保類型。 自上個世紀九十年代從香港傳入大陸以來，首先在廣州、深圳等珠三角城市試行，現已成為全國各商業銀行的基本金融產品之一。因為商品房按揭與商品房的緊密關系，隨著商品房走進千家萬戶，商品房按揭也與千家萬戶緊密相連。對于商品房按揭中的法律關系，多年來一直是法律理論與實踐的熱點，但其中爭議點仍然很多。本文擬對商品房按揭中的若干爭議問題展開研究，以其中涉及的預告登記制度為中心展開，重點關注其中的權利沖突問題。以期拋磚引玉，并就教于同仁。

一、商品房按揭之界定

按揭傳入中國以后，與其在英國或者香港語境下的按揭制度相比已經發生了較大的變化。 中國大陸語境下的商品房按揭，是指以銀行貸款的方式支付部分購房款的金融活動，根據貸款購買商品房的性質，包括廣義、中義和狹義三種不同的涵義。廣義的商品房按揭，包括三種：一是以銀行貸款的方式購買期房；二是以銀行貸款的方式購買現房；三是以銀行貸款的方式購買二手房商品房。第一種和第二種形式的按揭都是從房地產開發商處購買商品房，但期房按揭貸款的資金用途是用于購買尚未建成、或者已經建成但尚未取得房產證（俗稱大確權）的商品房，現房按揭貸款的資金用途是用于購買已經建成并已經確權登記至開發商名下的商品房。第三種按揭貸款的資金用途則是用于購買二手房。中義的商品房按揭，包括期房按揭和現房按揭。狹義的商品房按揭，則僅指期房按揭。由于現房按揭與二手房按揭所涉及到的法律關系相對比較簡單，而期房按揭所涉及的法律關系則較為復雜和典型，爭議也較多，所以作者將本文的研究對象限定為期房按揭。

二、商品房按揭中的法律關系分析

就狹義的商品房按揭即期房按揭而言，主要涉及如下幾個方面的法律關系：一是商品房（期房）買賣合同法律關系，合同主體是開發商和預購人；二是借款合同法律關系，合同主體是商業銀行和借款人，這里的借款人同時也是商品房買賣合同法律關系中的預購人；三是擔保法律關系，包括兩個方面，第一個方面存在于開發商與銀行之間，是指開發商為借款人（同時也是預購人）提供階段性保證法律關系，這種保證期間一般截止于辦妥以預購人為所有權人的房地產權證書和以銀行為抵押權人的他項權利證書之時；另外一個方面的擔保法律關系往往被人們所忽視，這就是借款人與銀行之間的抵押預告登記法律關系，根據這種抵押預告登記，貸款銀行雖不享有現實的抵押權，但是享有保障將來實現抵押權的功能；四是委托擔保法律關系，這種法律關系存在于借款人（同時也是預購人）與開發商之間，其主要內容是借款人委托開發商向銀行提供階段性保證，在開發商承擔了保證擔保責任之后，有權向借款人追償，并要求借款人的承擔違約責任，在借款人無力承擔償還責任之時，開發商有權解除商品房買賣合同，收回所出售給借款人（預購人）的房屋。

三、預告抵押權人有無優先受償權

理論上和實踐中有一個重大爭議問題，那就是貸款銀行在辦妥抵押預告登記之后、但未辦妥正式抵押登記的階段是否亨有優先受償權。關于這個問題，有兩種觀點，一種觀點認為貸款銀行享有優先受償權，理由是抵押預告登記雖然不等于抵押登記，但也是一種物權登記，具有物權的效力，有權對抗普通債權人，在預告登記的商品房已經完成開發建設并已完成初始產權登記，且預告登記抵押權人對于未辦妥抵押登記不存在過錯的情況下，可以認為經過抵押預告登記的預抵押權人對于預告登記房屋享有優先受償權。 另一種觀點認為，貸款銀行不享有優先受償權，理由是：預告抵押登記不等于抵押登記，經過預告抵押登記的權利人并沒有現實地取得抵押權，而僅僅根據《物權法》第二十條的規定，取得未來取得抵押權的請求權。預告抵押權人雖然不現實享有抵押權，但預告抵押登記也不是沒有任何法律效力。經過預告抵押登記的預告抵押權人，其債權請求權的效力得到了加強，具有排他的效力，可以對抗所有的與此種權利相沖突的請求權。這種觀點，是目前理論和實務中的主流觀點，最高人民法院公報案例也是采納這種觀點。

我們認為，前述第一種觀點，認為預告抵押權人在義務人惡意拒不辦理抵押登記、且預抵押權利人自身沒有過錯的情況下，享有與抵押權一樣的優先受償權，混淆了合同法與物權法的區別，是錯誤的。合同法中，在附條件生效合同的情形，當事人為自己的利益惡意阻止條件成就或者促成條件成就的，法律直接視這種惡意努力促成的事實為不存在，將法律事實回歸到假設不存在這種惡意努力的狀態。 基于合同的相對性原理，在合同法領域，作出這種法律推定是合適的，因為在合同法的領域，僅涉及到合同雙方當事人，依法成立的合同，對于當事人具有約束力，合同雙方當事人均應恪守協議、善意地履行合同；對于惡意的合同當事人，應當對其惡意行為作出否定性評價，依照合同約定和事物本來的狀態進行處理。然而，在抵押預告登記的場合，因為抵押預告登記和抵押登記均屬于物權登記，具有排他效力和對抗效力，其效力并不局限于合同當事人之間，而且對于任何不特定的第三人均有約束力。在抵押預告登記的直接義務人惡意阻止抵押登記，或者辦理抵押登記的條件已經成就而抵押預告登記的義務人拒不辦理抵押登記的情形下，如果根據前述合同法的一般原理，直接認定產生已經辦妥抵押登記同等的效力，則與自己責任原則相違背，將預告抵押登記義務人的惡意行為的法律后果不僅歸責于預告抵押登記義務人自身，而且事實上讓不特定的第三人也成為預告抵押的義務人，賦予預告抵押權人的優先受償權，這違背了自己責任原則，違背了物權絕對性和債權相對性的民法學基本原理，是不恰當的。

相比較而言，第二種觀點堅持了物權效力的登記生效原則，認為只有經過抵押登記的抵押權才產生法律效力，權利人才享有優先受償權；僅有預告抵押登記的情況下，即使是在義務人違反約定拒不配合或者拖延辦理抵押登記，也不能根據《合同法》第四十五條規定所體現的法律原理直接認定抵押權已經成立。這種認識，符合物權法定和物權登記生效原則，符合合同效力相對和物權效力絕對的民法基本原理，符合預告抵押登記的性質。作者贊成這種觀點。

四、預告抵押權人所享有的權利

既然預告抵押權人并無與抵押權同等的法律效力，并無優先受償權，那么，在預告抵押義務人拒絕辦理抵押登記的情況下，預告抵押權人有何種權利？是否只能仰人鼻息、完全取決于預告抵押義務人是否配合？答案是否定的。作為預告抵押權利人，所享有的權利是現實存在的，這種權利是一種物權期待權，既有合同權利的特征，又有類似于物權的絕對性和排他性的特征，是一種物權化了的債權。

就合同權利而言，主要內容是預告抵押權利人享有要求預告抵押義務人辦理抵押登記的權利，這種權利反過來就是預告抵押登記義務人的義務。既然是法律上的權利義務關系，在義務人拒不履行義務的時候，權利人就有權要求強制履行。這就是說，在期房預告抵押期間，如果房屋已經建成并辦妥初始登記，在房地產開發商或者借款人拒不配合辦理抵押登記的時候，作為貸款銀行，可能有兩種選擇，一種選擇是直接要求開發商承擔連帶保證責任，另外一種權利，就是起訴要求開發商和借款人配合辦理房屋抵押登記，將期房預告抵押登記轉換為房屋抵押登記，辦妥房屋抵押登記之后，貸款銀行就開始成為抵押權人，有權就抵押房屋拍賣、變賣所得價款優先受償。

就物權性質的權利而言，則相對于合同權利更為復雜。我們知道，物權不同于債權的一個突出的特點，就是物權是一種絕對權。所謂絕對權，就是權利人是一個特定的人，而義務人是除權利人之外的一切不特定的任何人；在絕對權法律關系中，義務主體并不負有積極作為的義務，而只承擔不作為的義務，就是不能以積極作為的方式侵害權利人的權利。例如，所有權是一種典型的物權，這種物權就具有典型的絕對性，所有權的權利主體是所有權人，而義務主體是除所有權人之外的一切不特定的人，義務主體的義務就是不得侵害權利人的所有權，而并不負有積極作為的義務。這是物權關系與合同關系的一個顯著的不同，因為在合同法律關系中，合同義務往往表現為義務人需要給付價款、提供貨物或者勞務等等，都主要表現為某種積極的行為，而主要不是消極的不作為。作為物權性質的預告抵押登記，也具有絕對性的特征，其權利人是貸款銀行，義務人則是除貸款銀行之外的一切不特定的人，包括但不僅限于開發商和借款人。開發商和借款人的合同義務前面已經述及，作為物權性質的義務，開發商和借款人還承擔如下義務：不得再次設定與預告抵押性質相沖突權利的義務，例如，不得未經預告抵押權人同意，轉讓房屋，再次設定預告抵押或者抵押，設定地役權，即使設定，也務必尊重經過登記的預告抵押的順位利益。所謂順位利益，舉例而言，即使開發商和借款人未經預告抵押權人同意，在預告抵押房屋上再次設定了抵押權，并且基于種種錯誤，也辦妥了抵押權登記，此時，在后設定的抵押權，也應該尊重在先設定的預告抵押的順位利益，其優先權排在在先設定的預告抵押之后。正如《物權法》第二十條的規定，“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”?？梢姡A告登記實際上是對于買賣合同或者抵押合同等以設定物權為目的的債權性質的合同進行公示，經過這種公示的債權，就產生了對抗第三人的效力，這就是債權的物權化。 就預告抵押登記對于不特定第三人的效力而言，也同樣具有絕對性的效力和排他性的效力，也產生公示和公信的效力。也就是說，預告抵押經過登記之后，不僅對于合同當事人即房地產開發商和借款人產生法律效力，同時也對于不特定的第三人產生法律效力。經過預告登記之后，登記簿可以公開查詢，這種制度推定所有不特定的第三人均知悉預告抵押登記之內容，不僅知悉，任何不特定的第三人還承擔尊重這種預告抵押登記的義務，不得以積極的作為來妨害預告抵押的效力，更不得以積極的作為來阻礙預告抵押登記轉換為抵押登記。不特定第三人妨害預告抵押登記效力的行為，可能是與房地產開發商或者借款人合謀而為，例如前述討論過的開發商或者借款人另行出售或者抵押已被預告抵押的房屋，多體現為法律行為的方式；也可能是第三人單獨為之，多體現為事實行為的方式，例如第三人通過從物理上毀損被預告抵押的商品房的形式。關于法律行為方式的妨害行為，根據《物權法》第二十條的規定，不產生物權的效力；關于以事實行為的方式妨害預告抵押權的行為，則構成侵犯物權的行為，預告抵押權人可以援引《物權法》第三十五條、第三十六條、第三十七條等規定，請求排除妨害、消除危險、恢復原狀、損害賠償或者承擔其他民事責任。

五、預告登記的一般效力

前文研究了預告抵押的效力，接下來我們開始研究預告登記的一般效力。

在辦理預告登記之后，如果預告登記義務人仍然對于不動產進行處分，例如在已經辦理了商品房預售預告登記之后，預售人再次對于預售房屋進行預售或者銷售，后一預售或者銷售行為的效力如何，是一個理論和實踐上均有爭議的問題。一種觀點認為，第二次處分行為相對無效，即并不一般地否定第二次處分行為的效力，而只是認為第二次處分行為對于預告登記權利人沒有效力，德國民法即是采納相對無效的觀點。另外一種觀點認為，第二次處分行為絕對無效，即該處分行為不僅對于預告登記權利人沒有效力，而且在第二次處分合同當事人之間也沒有法律效力，相應的處分合同當然和絕對無效。 我國《物權法》第二十條第一款規定：“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”《物權法》從自身的規范對象出發，明確規定預告登記之后的二次處分行為不產生物權的效力，但沒有規定二次處分行為在合同法角度的效力問題。從合同法的角度來看，則需要結合二次處分當事人的主觀心理狀態，進行不同的合同效力認定：如果存在重大誤解、欺詐、脅迫等情形的，二次處分合同可能被認定為可撤銷；如果存在二次處分的雙方當事人惡意串通損害預告登記權利人合法權益的，二次處分合同可能被認定為無效；當然，二次處分合同也可能被認定為有效。

預告登記的效力，不僅對于預告登記義務人和第三人的處分行為具有對抗效力，而且體現為對于與預告登記相沖突的司法行為的對抗效力。具體而言，區分兩種情況：第一，預告登記有權對抗與預告登記相沖突的司法處分性執行措施。例如，如果某套預購商品房的預告登記權利人是甲，法院或者仲裁機構就不得將該房屋裁判轉移登記至乙的名下；但對于與預告登記不相沖突的司法處分性執行措施，則可以并存，例如在前述情形下，法院或者仲裁機構可以裁判將該房屋轉移登記至甲的名下。第二，預告登記有權對抗與預告登記相沖突的司法臨時措施。例如，對于已經預告登記在預購人名下的預購商品房，在開發商為被執行人的情況下，法院不得查封或者預查封；但在預購人作為被執行人的情況下，法院有權查封或者預查封。

可見，對于預告登記之后處分行為或者司法行為效力的判斷，關鍵在于考察后一行為是否與預告登記相沖突，或者是否損害或者妨害預告登記所保護的請求權。正是在這個意義上，《德國民法典》第883條第2款規定：“預告登記后對土地或其權利的處分，如有損害或者妨害請求權者，其處分無效。該處分以強制執行或者假扣押方式或由破產管理人作出者，亦同”。 同時，就預告登記的對抗效力來講，其既可以對抗以法律行為所作的處分行為，又可以對抗司法行為，法律將這兩種性質迥然不同的處分行為作一體理解。因為只有這樣，才能達到預告登記制度“保障將來債權實現”的功能。

六、開發商的合同解除權與預購人債權人申請預查封的沖突與協調

前文在分析商品房按揭所涉及的法律關系時已經述及，在委托擔保合同中，往往約定在開發商承擔了保證擔保責任之后，有權向預購人追償，并要求預購人承擔違約責任，在預購人無力承擔償還責任之時，開發商有權解除商品房買賣合同，收回所出售給預購人的房屋。這里被開發商收回的房屋，往往是經預告登記在預購人名下的預售房屋。已經預告登記在預購人名下的預售房屋，預購人雖然不享有所有權，但根據《物權法》的規定，預購人享有將來取得所有權、要求進行房屋所有權登記的權利；而且這種權利不同于普通債權，這種權利經預告登記之后，具備了公示公信的效力，是一種物權化了的債權。在我國商品房預售實踐中，經過預告登記的商品房，往往開發商已經收齊了全部或者大部分購房款，這些購房款一部分由預購人自己支付，另一部分由預購人以申請銀行貸款的方式支付。以上兩個方面的原因，一個是法律上預購人辦理了預告登記，另外一個是事實上的原因，即預購人已經支付了全部或者大部分購房款，加上商品房往往價值巨大，價值波動往往較大，所有這些因素決定了經過預告登記的商品房往往成為預購人最重要的財產，而且往往由此而引發的爭議較大。當預購人對外負有債務的時候，經過預告登記的商品房原則上理應成為預購人最重要的責任財產之一。事實上，在我國司法實踐中，對于預告登記的商品房，在預購人作為債務人的場合，人民法院是可以進行預查封的，這從一個側面證實了司法實踐的傾向性意見是認為經預告登記的商品房是屬于預購人的財產。

在預購人經濟困難時，往往多頭負債，資不抵債或者短期內流動資金不足而致償債不能，預購人往往既欠銀行的貸款不能償還（俗稱斷供），又存在其它一筆或者多筆債務。如果僅僅只有銀行一筆債務，往往比較容易解決，法律關系相對也比較簡單，既有研究也比較多，本文不作研究。比較復雜的問題是，開發商對于銀行承擔擔保責任之后，在行使商品房買賣合同解除權之時，發現被預告登記的預售商品房已經被預購人的其他債權人申請法院查封。在這種情況下，對于預售商品房財產權的歸屬問題，以及是優先保護房地產開發商的利益，還是優先保護預購人的債權人的利益的問題，可能有兩種分歧意見：第一種觀點認為，由于預售商品房是開發商建設，開發商依法原始取得預售商品房的產權，因預購人逾期還款，開發商依約享有合同解除權；相對而言，預購人則自始未取得過商品房的所有權、而僅享有債權，因而預售商品房不應作為預購人的責任財產，基于物權保護優先和優越于債權保護的民法基本原則，應該優先保護開發商的合同解除權；第二種觀點認為，由于預購人已經支付全部或者大部分房款，并且預購人的權利已經辦理預告登記，應該認為預購人已經取得了類似于所有權的法律保護，故應優先保護預購人及其債權人的利益。事實上，我國法院在司法實踐中，已經基于政策考量，對于已經支付全部或者大部分購房款的商品房預購人，已經給與了類似于所有權的強力保護，這種保護甚至優于建設工程價款優先受償權和抵押權。

在當今商品房價格暴漲的時期，持以上不同的觀點和認識，往往涉及到在不同主體之間的利益分配差異很大；并且，以上兩種觀點，從各自的角度和邏輯進路來看，似乎都有一定的道理，也都可以自圓其說。我們認為，面對兩種相互沖突的權利，法律需要進行取舍和決斷，可以從以下幾個方面進行分析：第一，兩種相互沖突的權利的性質。預購人的債權人之所以有權對于預告登記在預購人名下的商品房進行預查封，法律上的原因是預購人的權利已經進行預告登記。根據《物權法》第二十條的規定，預告登記的效力在于保障預告登記權利人將來實現物權。這種特殊的保障功能不僅簡單地反映在合同效力的層面，更本質的保障功能體現在物權法的層面。預告登記也是物權登記的一種，也會產生公示公信效力和排他的效力。就公示公信效力而言，意味著經過預告登記，對于任何不特定的第三人而言，均被推定為已經知道預告登記的存在，并相信預購人在條件具備時有權取得預購房屋的所有權，法律認定這種相信屬于一種合理信賴并予以保護。就預告登記的排他效力而言，經過預告登記的商品房，應當按照預告登記所確定的方向進行正式的物權登記。例如，經過商品房預售預告登記的，應當在條件具備時將預購人登記為所有權人；經過商品房抵押預告登記的，應當在條件具備時將預抵押權人登記為抵押權人；經過預告登記的商品房，未經權利人同意，進行其它處分的，不產生物權的效力。當然，預告登記也存在被撤銷或者被涂銷的情況。例如，抵押權預告登記之后正式抵押登記辦妥之前，所擔保的債權消滅或者確定不可能發生的，當事人有權申請涂銷預告抵押登記。又例如，期房買賣預告登記之后，雙方協商解除合同，或者因一方根本違約，另外一方依法解除房屋買賣合同的，雙方有權共同申請撤銷預告抵押登記，或者單方持生效裁判文書申請涂銷預告登記。我國關于物權登記的部門規章也已經原則性地規定了預告登記的撤銷或者涂銷問題。 由此，解除商品房買賣合同的問題，從物權法角度看，可以被抽象為預告登記的撤銷或者涂銷問題。在不涉及第三人的情況下，在商品房買賣合同已經合法解除的情況下，無論是基于雙方協商一致解除，還是基于其中一方通過司法裁判強制解除，涂銷預告登記乃當然之事，法律上不存在問題。在涉及第三人的情況下，特別是第三人作為預購人的債權人，已經申請法院預查封預告登記在預購人名下的商品房之后，房地產開發商能否再行與預購人協商一致解除商品房買賣合同，或者開發商能否繼續通過訴請法院或者仲裁機構以司法裁判的方式解除商品房買賣合同，就成為一個問題。

我們認為，既然預告登記是物權登記的一種，經過預告登記的權利當然也具備物權的絕對性和排他性的效力。作為預購人的債權人，在申請預查封預購商品房之后，一方面，債權人有理由相信預購商品房的所有權在條件具備時將被登記至預購人的名下；另外一個方面，當第三人申請預查封預購房屋之后，該第三人就更有理由合理信任，經過“預告登記”和“預查封”的預購商品房的法律狀態將不會被任意改變，這種合理信任是以《物權法》和《民事訴訟法》作為法律基礎的?；谶@種合理信任，預購商品房應當作為預購人的責任財產，作為償還預查封申請人在內的預購人的所有債務的一般擔保。

在理解了預購人的一般債權人的法律地位之后，我們再來分析預購人的特定債權人——房地產開發商的法律地位。在房地產開發商與預購人簽訂期房預售合同并將該合同進行預告登記之時，作為買賣標的的期房尚未建成，其所有權并未產生。因此，在期房買賣合同中，買賣合同中賣方享有合同標的物的所有權的一般規則并不成立；事實上，在期房預售合同法律關系成立之時，買賣雙方都不享有買賣標的物的所有權，這就從買賣合同標的角度說明了房地產開發商法律地位的特殊性。從預告登記的法律效力角度看，期房預售預告登記的排他性作用，不僅在于排斥將房屋所有權登記至不特定的第三方的名下，而且也排斥最終將房屋所有權登記至房地產開發商的名下。雖然，在房地產項目竣工之后，必須經歷初始登記即“大確權”的階段，但即使經初始登記、預購期房的所有權已經登記在開發商名下，就法律效力的優先性或者稱為順位而言，預告登記的效力仍然應當優于所有權登記。理解這種法律效力的順位關系，可以從兩個方面分析：第一，如果開發商與預購人就房屋的轉移登記發生爭執，預購人訴請將房屋產權轉移登記至自己名下，而開發商持相反意見，此時，基于預告登記的絕對性和排他性，應該支持將房屋產權轉移登記至預購人名下；第二，從物權登記的公示與公信效力來看，在同一房屋既初始登記于開發商名下，又預告登記在預購人名下的時候，法律上將這一財產認定為何人的財產呢？與一般觀點不同，我們認為應該被認定為預告登記權利人的財產，這也是預告登記的效力優先于初始登記效力的具體表現之一。此種觀點，在《民事訴訟法》中也可以得到印證。在強制執行過程中，對于開發商尚未出售的房屋，可以作為開發商的財產進行查封，但如果開發商已經將房屋預售給預購人，預購人辦理了商品房買賣預告登記的，預售商品房只能被作為預購人的財產進行查封，而不能被作為開發商的財產進行查封。

從以上分析可以看出：一方面，基于物權登記的公示公信效力和司法行為的強制性，經過預告登記的期房預購人的債權人的利益應當得到優先保護；另一方面，在期房預售合同關系中，房地產開發商并未取得期房所有權，經初始登記的期房法律名義上的所有權雖然歸屬于房地產開發商，但開發商的這種權利劣后于期房預購人所享有商品房買賣預告登記權。綜合以上兩個方面的分析，我們不難得出結論：在存在權利沖突的情況下，經預告登記的期房應作為預購人的責任財產，作為預購人對外負債的一般擔保，開發商僅有權以預購人的普通債權人的身份地位參與分配；而不能認定經預告登記的期房仍屬于開發商的財產，相關利益歸開發商獨享。

注釋：

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《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（2002年6月11日最高人民法院審判委員會第1225次會議通過，法釋〔2002〕16號）：一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

《房屋登記辦法》第六十八條 預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。

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