“公攤面積”與“套內面積”銷售模式的利弊分析

文 /侯瑞 周曉瑩 楊慧

一、前言

自1998年進入商品房時代以來，由消費者分攤購買的共有建筑面積（以下簡稱“公攤面積”），因不符國際慣例和現有法律、法規沒有設定上限等問題而一直為人詬病。公攤面積一直處于法律的灰色地帶，甚至已經是約定俗成的一種做法，公攤面積已經變成了開發商變相漲價的手段。近年來，隨著商品房價格攀升，部分開發商更利用普通消費者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數。

2010年，山東高密某樓盤推出后的公攤系數為52%。2017年，南京某商住公寓一些戶型的公攤系數發展到58%。2018年7月下旬，武漢多名消費者就某樓盤開發商在公攤面積上玩貓膩而維權抗議。消費者反映，該樓盤公攤比例高達27%，而且該項目備案為毛坯房，售賣時卻捆綁精裝，開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。2018年7月27日，《新華每日電訊》發表評論《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，將公攤面積的討論推上了風口浪尖。本文將對公攤面積與套內面積的歷史背景及利弊進行分析研究。

二、定義

目前，我國房地產銷售市場上采用的銷售定價基準主要有建筑面積和套內面積兩種，建筑面積為套內面積與分攤面積之和。

（一）套內面積

套內面積，全名為套內建筑面積，是由房屋套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。套內使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積1/2計算。

（二）公攤面積

公攤面積是指由整棟樓產權人共同所有的公用部分建筑面積，主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多棟服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室，不計入公攤建筑面積。公攤面積的計算公式如下：

公攤面積=公攤系數×套內面積

公攤系數=總公共分攤面積/(套內面積×總套數)

（三）公攤面積的影響因素

公攤面積的影響因素較多，主要有戶型、套內面積、公共設施、建筑規模等。一般情況下，同一棟樓里，戶型不同，公攤面積不同，點式樓和板式樓不同；房屋面積越大，公攤面積越大；公共設施、走廊越多，公攤面積越大。

通常，在有電梯的板式高層建筑中，公攤面積比例通常在18%-25%之間；在有電梯的塔式小高層建筑中，公攤面積比例通常在18%-22%之間；在有電梯的塔式高層建筑中，公攤面積比例通常在20%-30%之間；房改房的公攤面積比例較低，通常按照10.65%計算公攤面積。

三、公攤面積的歷史背景

改革開放后，各地開始探索在福利分房外的其他房地產供應模式，于是慢慢形成了商品房制度。根據瞭望智庫數據顯示，1987年深圳從香港地區引進了土地招拍掛模式，1994年從香港地區引進樓花形成內地的房屋預售制度，而公攤面積也是從香港地區引進的內容之一。

沿襲香港地區做法，1995年建設部發文《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》，其中第五條指出：“商品房按‘套’或‘單元’出售，商品房的銷售面積即為消費者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。”此外，建設部2001年頒布并實施的《商品房銷售管理辦法》中明確規定，開發商銷售商品房可以選擇三種計價方式：按套計價、按套內建筑面積計價和按建筑面積計價。政策上確立了三種銷售計價方式，但是，國內開發商卻不約而同地選擇了“套內+公攤”的模式。

國際上的銷售計價方式，都是以實際居住面積為依據的，即按“室內面積”計算房價。2013年，我國香港地區出臺新政，結束了房屋銷售的“建筑面積”時代，而內地絕大多數城市還在將“公攤面積”計入房價。

四、我國政策現狀

我國城市基本都在延續我國香港地區“建筑面積”計價模式，個別城市在試行“套內面積”或“建筑面積+套內面積”的“雙軌制”計價模式。

2002年，重慶市以法規的形式明確要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰。2011年，重慶市又對這一政策進行了完善。

目前，廣州實行的是按建筑面積計價，銷售合同中也同時要求標明套內建筑面積，產權證上也分別列明套內建筑面積、共有分攤面積、單元總建筑面積，以方便換算。

“公攤面積”雖然是我國在政策法規上認可的銷售計價方式，但是相關法律和法規并沒有對公攤面積與其比率作出相應的規定。由于法律法規對所謂公攤面積與比率的規定與監管存在一個非常模糊的地帶，因此在執行時，不同開發商不同地區不同樓盤都有自己的標準，消費者不僅沒有話語權，而且往往還被“剝奪”知情權，處于消息不對稱的被動地位。

鑒于公攤面積缺少標準、管理混亂等情況，專家呼吁取消公攤面積，全面實行套內建筑面積計價。

五、套內面積的利弊分析

（一）套內面積的優勢

1.公攤面積缺少標準、管理混亂，在住宅銷售過程中，容易出現開發商有意增大消費者所應承擔的公攤建筑面積現象，對消費者實行面積欺詐，損害與侵犯消費者利益。消費者即使發現分攤的公共建筑面積與實際不太相符，也由于難以自行進行測量等原因，難以獲得有效證據。

如果住宅銷售按照套內建筑面積計價，由于消費者可以自行對套內建筑面積進行測量與復核，因而可以抑制開發商對消費者多計算面積的行為發生，有利于減少面積欺詐現象出現，有利于維護消費者的權益。

2.在“限價”的背景下，開發商試圖借助公攤面積變相漲價，公攤比例大、捆綁裝修等問題層出不窮，使消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來需要支出更多的物業費、取暖費等成本。隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅出臺，高比例的公攤面積使公攤部分所繳納的稅費更高，增加了房屋持有成本。

如果按照套內面積計價，將有效降低物業費、取暖費、房產稅，為消費者降低未來的資金壓力。

（二）套內面積的弊端

1.目前套內面積計價模式僅在重慶、廣州等極少數城市實行，套內面積的定價與其他按建筑面積計價的樓盤之間，缺乏可比性。

2.降低或取消公攤面積，可能會使開發商忽視公用設施部位建設、降低環境配套等公共公用設施質量，或故意將公攤面積減少，以降低成本。公攤面積并非越少越好，要減少公攤面積，即必須通過減少電梯數量，縮小走廊、過道、管道井、樓梯間面積等方法，這無疑將影響居住的舒適度，甚至可能帶來安全隱患。

六、小結

綜上所述，“套內面積”與“建筑面積”的計價模式均有利弊，如公攤面積能實現透明化，“套內面積”與“建筑面積”只是數字問題。鑒于此，國家應出臺相關法律規范，規定購房合同中須明確公攤面積明細，以及單元建筑面積、總公攤面積，鼓勵消費者維權，并對不良開發商與測量機構進行懲戒。此外，政府有關部門還應設立得房率下限，防止開發商不斷推高公攤面積和公攤系數，損害消費者的利益。

公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實質上已經侵占了百姓的利益，也損傷了市場經濟的公平與公正。人們期待著相關職能部門在研究房地產調控政策時，能正視公攤面積問題，探索更科學、合理的計價方式，切實保護百姓權益。