社區公共物品供給博弈分析

聶晶

摘 要：為解決商品房社區公共物品供給的現實困境，達到提高城市社區公共物品供給質量和效率的目的，以商品房社區的居民物業企業和政府為研究的供給主體，以物業服務為研究對象，構建三者之間城市社區公共物品供給動態博弈模型，結論是城市社區公共物品供給效率低，既有居民自身原因，又有居民和物業企業之間信息不對稱法律法規不健全政府缺乏監督引導等原因。

關鍵詞：城市社區；公共物品；動態博弈

一 引言

目前，我國城市社區公共物品在居民物業企業和政府的協同供給中，存在著諸多困境，如公共物品的非排他性誘導居民產生搭便車行為、信息不對稱造成物業企業最大限度謀取利潤、政府作為第三方和監督方監管不到位等。因此，如何促進社區居民和物業企業在社區公共物品供給中良性互動，提高城市居民對社區公共物品的滿意度是當前亟待解決的問題[1]。

據此，本文從商品房社區的居民物業、企業、政府三方關系分析著手，運用動態博弈模型對城市社區公共物品多主體供給問題進行剖析，并提出合理建議。

二 政府居民物業企業博弈關系分析

1、政府監督和引導物業企業提供社區合規公共物品政府作為社區多元治理主體之一，需要監督和引導物業企業發揮其主動性和自覺性，否則物業企業可能通過降低物業服務質量來實現經濟利潤的提升[2]。2、居民和物業企業持續動態競合關系。在城市社區公共物品的供給中，居民屬于委托方，物業企業屬于被委托方，一方面，居民愿意購買物業企業提供的公共服務，物業企業也愿意經營與維護公共服務。另一方面，在合約的簽訂和執行過程中，居民和物業企業都從自身的權利和義務角度出發，期望通過最小的經濟成本獲取最大的利益，產生競爭博弈。

三 政府居民物業企業動態博弈

（一）問題的假設

①假設博弈參與方（政府、居民、物業、企業）都是理性經紀人，在給定條件下追求自身利益最大化。

②博弈三方行動的先后順序為：政府——居民 物業企業，后行動者可以根據上一個行動者傳遞的信息進行決策。

③本次博弈屬于非合作博弈，即博弈三方或者其中任何兩方不存在任何形式的串謀和共謀。

④物業企業提供合規服務和不合規服務的成本差為C3 ，如果居民繳費，物業企業提供服務不合規，需要承擔聲譽損失S和經濟損失F 。反之，當居民不繳費時，物業企業還能提供合規的物業服務，則可以得到聲譽收益S。

⑤參與方行為與概率分布：

政府——積極監督（P1）和消極監督（1—P1）；

居民方——繳費（P2）和不繳費（1-P2）；

物業企業——服務合規（P3）和服務不合規（1-P3）。

（二）三方動態博弈模型的建立

居民、物業企業和政府的具體收益見表1。

（三）博弈結果分析

利用表1，采用逆向歸納法，從博弈樹最底層開始求出物業企業、居民、政府三方動態博弈模型的均衡解，可得以下三個結論：

①對物業企業服務不合規的處罰力度越大，物業服務合規（不合規）所受到的聲譽收益（損失）越大，物業企業服務合規的概率越高，物業企業提供高質量的物業服務所需要的成本越大，物業企業服務不合規的概率越大。

②對于繳費的居民，物業企業的違約補償越多，對于不繳費的居民，政府催繳的費用越多，居民主動繳費的概率越大。當居民不繳費所承擔的風險損失越小，物業費越高，居民不繳費的概率越大。

③政府采取的激勵措施越多以及政府的社會認同感越強，政府的管理方法越先進，其積極監督所需要的成本增加越少，政府積極監督的概率就越大。

四 結論與對策

根據以上分析，提出如下對策：

（1）從博弈模型的分析中可以看出，對物業企業服務不合規的處罰力度越強，物業企業提供合規物業服務的概率越高，居民就會越愿意繳納物業費[3]。但是處罰要有法可依，要在社區物業服務中真正做到遵紀守法，使物業企業和居民不再在物業服務問題上存在僥幸心理。（2）宣傳教育主導，提高社區居民公共意識和社區參與度，讓社區居民真正參與到社區建設中來，增強居民的社區歸屬感，從心理層面打造社區居民和物業企業良性互動[4]。（3）信息公開披露機制。信息平臺建構由物業企業、社區業委會、居委會等多主體共同參與組成，平臺融服務項目內容展示、評價反饋、信息交流等為一體。（4）政府購買物業服務，提高公共物品供給效率[5]。

參考文獻

[1]雷彥沛. 多中心理論視角下的社區公共物品供給及治理[J]. 陜西職業技術學院學報，2007（ 3） ：26- 31

[2]Mulroy E A. Starting small： Strategy and the evolution ofstructure in a community - based collaboration[J]. Journal of Community Practice，2000，8（ 4） ：27 - 43

[3]李磊. 城市業主網絡自組織相關問題研究 基于H市L小區業主網絡自組織的過程-事件分析[J]. 社會科學家，2014（ 7） ：49- 53.

[4]郭宗逵，葉依廣，付光輝. 論物業管理市場失靈和政府管制[J]. 江蘇社會科學，2009（ 1） ：77- 81.