律師解疑

王登山

問：發包人已將商業用房出售，承包人能否申請法院查封？

2013年9月，承包人與發包人簽訂《建設工程施工合同》，約定由承包人對某綜合樓工程進行施工。合同價款1.6億元。承包人施工至5層時，發包人取得《商品房預售許可證》，隨后發包人與張某簽訂《商業用房買賣合同》，發包人將60套商業用房出售給張某，并在當地房管局辦理了商品房預售合同備案登記。

2016年1月工程質量竣工驗收合格，但發包人一直拖欠工程款。

2016年5月，承包人訴至法院，要求發包人支付拖欠工程款及利息；主張對案涉工程享有建設工程價款優先受償權。同時，承包人申請財產保全，請求法院查封發包人已出售的60套商業用房。

為此，購房人張某提起執行異議之訴，主張60套商業用房不能查封，稱自己已經簽訂《商業用房買賣合同》，且已辦理合同備案登記，承包人的建設工程價款優先受償權并不能對抗購房人的所有權，故承包人無權要求法院查封60套商業用房。

律師觀點：

1.商品房預售合同登記備案，屬于行政管理措施，不發生物權變動的效力。

《城市商品房預售管理辦法》第10條規定：“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續”。

《中華人民共和國物權法》第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”。

上述可知，商品房預售合同登記備案是一種行政管理措施，與《物權法》規定的過戶登記不同，不具有物權轉移登記的公示效力，不發生物權的變動。

本案中，雖然發包人和張某在房管局辦理了商品房買賣合同的備案，但是該備案并不發生物權的變動，張某基于《商業用房買賣合同》僅享有債權。

2.承包人有權申請法院查封60套商業用房。

第一，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結”。

本案中，發包人與張某尚未辦理產權過戶登記，因此，商業用房的所有權人仍歸發包人，張某并不享有所有權，承包人有權申請法院查封商業用房。

第二，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

本案中，雖然發包人與張某簽訂了《商業用房買賣合同》，但商業用房并未交付給購房人，故不符合第（二）中購房人合法占有的條件。所以，購房人的權利不能夠排除法院查封。

第三，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”

本案中，案涉房屋為商業用房，非住宅，故不存在第（二）中居住的情形，即不能排除法院的查封。

3.承包人的建設工程價款優先受償權優先于商業用房購房人權利。

《中華人民共和國合同法》第286條的規定：“建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”。

本案中，商業用房由承包人施工建設，承包人依法享有建設工程價款優先受償權。承包人的建設工程價款優先受償權優先于商業用房購房人的權利。