引入融資租賃公司創(chuàng)新解決公共租賃住房融資問題的研究

文/杜娟

引入融資租賃公司創(chuàng)新解決公共租賃住房融資問題的研究

文/杜娟

武漢工業(yè)大學(xué)

習(xí)近平總書記在十九大報告明確提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。為此，國家先后出臺了多項推動租購并舉的住房改革政策，該項工作涉及面廣，難度大，需要不斷探索創(chuàng)新和總結(jié)經(jīng)驗，本文公共租賃租房實際情況，就融資租賃公司參與租房融資工作提出相關(guān)建議。

租房租賃；融資租賃公司

1 政策背景

構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，是當(dāng)前和今后住房市場的一個重大轉(zhuǎn)型方向。

2 融資租賃公司參與租購并舉的益處

融資租賃業(yè)務(wù)作為銀行貸款的有益補(bǔ)充，對盤活存量資產(chǎn)、解決項目資本金問題具有重要意義。在當(dāng)前市場背景下，在不影響公共租賃租房的公益性屬性和實質(zhì)性權(quán)屬，確保最終租房人利益的前提下，通過融資租賃公司的深度參與，最大限度解決項目資本金短缺問題，提高公共租賃住房供給能力，為國家主導(dǎo)的租房市場發(fā)展提供創(chuàng)新性的融資解決路徑。

3 此方式存在的問題

3.1資質(zhì)問題

公共租賃住房，由國家提供政策支持，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，向社會面向符合規(guī)定條件的中低收入群體出租的保障性住房。公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃住房等多種方式籌集房源，專業(yè)用于出租，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、由社會力量進(jìn)行投資。

融資租賃企業(yè)，可以通過直租、售后回租、轉(zhuǎn)租賃等方式向住房租賃機(jī)構(gòu)提供融資，標(biāo)的物為公共租賃住房，需要將公共租賃住房過戶或租賃給融資租賃公司，而現(xiàn)行政策僅對自然人作為承租人進(jìn)行了規(guī)定，對出于融資目的參與其中的融資租賃公司是否具有形式上的購買、租賃公共租賃住房資質(zhì)沒有給予明確，因此，融資租賃公司未來購買、租賃公共租賃住房的資質(zhì)問題，缺少政策文件支撐。

3.2稅負(fù)問題

以房屋為標(biāo)的構(gòu)建融資租賃模式，無論購買，還是租賃，都面臨房地產(chǎn)領(lǐng)域高額稅負(fù)問題，現(xiàn)就購買和租賃兩種形式的稅負(fù)，進(jìn)行簡要說明：

（1）依據(jù)售后回租模式所依托的購買行為而言，此模式涉及兩次購買。在此模式中，融資租賃公司就房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格繳納3%-5%的契稅，就售后回租取得的利息收入（不含本金）繳納6%的增值稅，同時需就租賃本金及利息按照萬分之零點(diǎn)五(0.05‰)的稅率繳納印花稅；公共租賃住房企業(yè)將房產(chǎn)出售給融資租賃公司并租回，因稅務(wù)政策將其視同為融資行為，其僅就回租行為要按房產(chǎn)余值（按省地稅局信息，此余值=房產(chǎn)原值*70%）繳納1.2%的房產(chǎn)稅，同時也需就合同金額按萬分之零點(diǎn)五(0.05‰)的稅率繳納印花稅。

另外，目前國家層面對售后回租房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，是否繳納土地增值稅以及如何繳納，沒有出臺統(tǒng)一的文件，如果繳納雙方均面臨高額稅負(fù)。

（2）融資租賃公司長期租入住房，再轉(zhuǎn)租給公共租賃住房企業(yè)，進(jìn)而實現(xiàn)為出租人提供融資的目的。此模式中，融資租賃公司按出租取得租金的全款承擔(dān)高達(dá)11%的增值稅稅額, 同時需就依照房產(chǎn)租金收入12%計算繳納的房產(chǎn)稅，租賃合同金額按照萬分之一（1‰）的稅率繳納印花稅。

4 融資租賃模式建議及難點(diǎn)問題

為滿足住房租賃企業(yè)融資需求，設(shè)計了兩種融資方案，其中涉及的產(chǎn)權(quán)過戶或租賃僅為滿足基本的交易架構(gòu)要件及合規(guī)要求，融資租賃公司并不實際擁有或運(yùn)營公共租賃住房，最終租房人仍為適格的自然人，不影響公共租賃住房的公益性屬性。

4.1售后回租模式

住房售后回租具體為住房租賃企業(yè)將其合法持有的房產(chǎn)出售給我司，我司將購買資金支付給住房租賃企業(yè)，同時將獲得產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)返租給該企業(yè)，按期收取租金。租賃到期后，住房租賃企業(yè)將房產(chǎn)以約定價格購回。該模式在實現(xiàn)融資的同時，公共租賃住房權(quán)屬在形式上進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。

該模式的操作難點(diǎn)如下：

（1）融資租賃公司是否具有購買公共租賃住房的資格

（2）住房過戶產(chǎn)生高額的稅負(fù)

融資租賃公司開展此類業(yè)務(wù)屬于保本微利業(yè)務(wù)，在該模式期間產(chǎn)生的契稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、增值稅等稅負(fù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過售后回租的微薄利潤，不具備經(jīng)濟(jì)可操作性。

4.2轉(zhuǎn)租賃模式

住房轉(zhuǎn)租賃具體為住房租賃企業(yè)將其合法持有的房產(chǎn)出租給融資租賃公司，融資租賃公司一次性將租金支付給該住房租賃企業(yè)，同時將所租房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給該住房租賃企業(yè)指定的第三方運(yùn)營公司，第三方運(yùn)營公司向租賃公司支付租金，達(dá)到融資目的。該模式即可實現(xiàn)融資目的，又不影響公共租賃住房權(quán)屬。

該模式的操作難點(diǎn)如下：

（1）融資租賃公司不具有第一順位的租賃公共租賃住房的資格

公租房首先滿足符合住房保障條件的家庭和個人的承租需求，在對保障對象實現(xiàn)應(yīng)保盡保后,公租房仍有剩余房源的,可按市場租金標(biāo)準(zhǔn)面向社會出租,保證充分利用公租房資源。融資租賃企業(yè)，只能租入剩余的公租房，這在時效性、融資量上都不能有效解決住房企業(yè)的融資問題。

（2）租賃產(chǎn)生高額增值稅的問題

在該模式中，融資租賃公司首先從住房租賃企業(yè)租入房產(chǎn)，再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租一次。根據(jù)財稅〔2016〕36號規(guī)定，2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房免征增值稅。而在融資租賃公司不具備該資質(zhì)的情況下，要以收取租金的11%繳納增值稅，稅負(fù)過高。

5 相關(guān)建議

（1）關(guān)于資質(zhì)問題。為解決房屋權(quán)屬變更后持有主體的資質(zhì)或房屋權(quán)屬不變時租賃主體的資質(zhì)合規(guī)性問題，可在融資租賃公司僅為融資目的或融資結(jié)構(gòu)搭建參與住房租賃市場時，政策能夠賦予融資租賃公司公共租賃住房經(jīng)營管理單位資質(zhì)，融資租賃公司依法完成登記備案，同時相應(yīng)變更營業(yè)范圍。

（2）關(guān)于手續(xù)辦理問題。房屋過戶及出租的登記辦理手續(xù)，可打捆簡便辦理，體現(xiàn)效率。

（3）關(guān)于稅負(fù)問題。地方政府是否可以出臺相關(guān)政策，對“售后回租”模式下的房產(chǎn)過戶所產(chǎn)生的稅費(fèi)，進(jìn)行減免，對“轉(zhuǎn)租賃”模式下的增值稅，實行即征即退或補(bǔ)貼的政策，以保障融資租賃公司在保本微利情況下，對住房租賃市場的可持續(xù)支持。

（4）關(guān)于業(yè)務(wù)模式問題。中國住房租賃市場會出現(xiàn)多層次的供應(yīng)主體，民企、國企都會參與其中，在這種情況下，融資租賃公司應(yīng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，提高服務(wù)效率。