公攤真相：被掩蓋與被損害的

肖莎

“你這房子不像140平方米。”

在北京購買了新房的王女士，裝修完畢后請(qǐng)朋友到家里做客，談起房屋面積，朋友作出上述評(píng)價(jià)。

“公攤大，使用面積只有112平方米，公攤就有28平方米，相當(dāng)于100多萬元扔掉了。”王女士略微尷尬，也很無奈。

這套耗盡她全家積蓄的房子，說是三居，但每個(gè)臥室放一張床和一個(gè)小衣柜就很擠了。

在當(dāng)下，每一個(gè)購買房屋的人，幾乎都會(huì)遇到類似問題：購房者付錢時(shí)用于計(jì)價(jià)的房屋面積，跟實(shí)際可以使用的房屋面積并不相同，兩者之差即是公攤面積。

但問題是不少老百姓根本不知道公攤部位在哪里，很多人在支付公攤面積費(fèi)用時(shí)是云里霧里的。

“開發(fā)商說公攤是多少就是多少，我內(nèi)心是有質(zhì)疑的，覺得開發(fā)商會(huì)不會(huì)存在多算公攤多收費(fèi)的情況。”王女士告訴筆者，但即便自己心存疑慮，也很難去求證，最后只能就這么算了。

大多數(shù)購房者和王女士的想法一樣，在沒有出現(xiàn)太大的問題的時(shí)候，就默認(rèn)開發(fā)商提供的房屋公攤面積是精準(zhǔn)的。

筆者在采訪中發(fā)現(xiàn)，因?yàn)楣珨偯娣e引發(fā)的糾紛、投訴并不少。比如，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目交房時(shí)的實(shí)測(cè)建筑面積變大，但變大的是公攤面積，業(yè)主可使用的套內(nèi)面積反而變小。有的項(xiàng)目不主動(dòng)告知業(yè)主公攤面積，等業(yè)主收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)公攤系數(shù)高達(dá)40%甚至50%，原本以為的三居變成了大開間。還有的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，精裝修項(xiàng)目公攤部分也要收跟套內(nèi)一樣價(jià)格的精裝費(fèi)用。

那么，開發(fā)商在銷售時(shí)把公攤面積納入計(jì)價(jià)面積是否有法可依？公攤面積是否有測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)？被購房者詬病的種種“公攤病”，依據(jù)現(xiàn)有法律能夠解決嗎？

筆者就相關(guān)問題采訪了北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)、北京金訴律師事務(wù)所首席律師王佳紅。

公攤多處“傷人”

筆者：有媒體報(bào)道稱，公攤面積已經(jīng)成為開發(fā)商牟利的重要手段，每戶多算0.1平方米的公攤面積，就可能為開發(fā)商多帶來上千萬元的收入。你認(rèn)為開發(fā)商是否存在這樣的牟利動(dòng)機(jī)和牟利現(xiàn)實(shí)？

王佳紅：開發(fā)商當(dāng)然存在牟利沖動(dòng)，而且這種牟利方式成本低、空間大、利潤(rùn)高。

購房人在支付房款時(shí)，總價(jià)款是單價(jià)×建筑面積，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

就套內(nèi)建筑面積而言，購房人完全可以聘請(qǐng)專業(yè)的測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量成本低、簡(jiǎn)便、不需要其他人的配合。購房人非常容易判斷套內(nèi)面積是否符合合同約定。

但公攤面積則不然。首先，一般的老百姓根本不知道公攤部位在哪里，更談不上對(duì)公攤部位進(jìn)行測(cè)算。其次，即便知道公攤部位在哪里，是否能進(jìn)行測(cè)算，也是未知的。畢竟有些公攤部位是需要開發(fā)商配合（比如提供圖紙、測(cè)繪圖等）才能測(cè)算的。

此外，公攤面積的測(cè)算消耗時(shí)間較長(zhǎng)以及所需要具備的專業(yè)性極強(qiáng)，普通人無法完成，只能請(qǐng)有測(cè)繪資質(zhì)的企業(yè)來進(jìn)行公攤測(cè)繪。但專業(yè)機(jī)構(gòu)收費(fèi)非常高，很少有個(gè)別業(yè)主愿意為全體業(yè)主的利益付出代價(jià)，這直接導(dǎo)致雖然大家都對(duì)公攤面積都有懷疑，但最終都會(huì)由于成本、時(shí)間、精力等各個(gè)方面的原因而放棄維權(quán)。

而正是由于業(yè)主無法完成公攤部位的測(cè)算，才使得開發(fā)商很容易在公攤面積上做文章。

筆者：公開報(bào)道中提及的關(guān)于公攤面積引發(fā)的糾紛以及對(duì)于公攤的質(zhì)疑，大多是跟公攤面積測(cè)算誤差有關(guān)。因公攤造成的問題主要還有哪些？

王佳紅：實(shí)踐中，有開發(fā)商擅自增加了公攤的面積，超過了總體規(guī)劃控制的規(guī)模，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主規(guī)劃驗(yàn)收無法取得，從而無法取得產(chǎn)權(quán)證。亦有開發(fā)商將本來不應(yīng)該進(jìn)行面積分?jǐn)偟牟课粡?qiáng)行讓業(yè)主進(jìn)行了分?jǐn)偂?/p>

還有開發(fā)商將業(yè)主公攤的部位進(jìn)行了出租、出售，而這些公攤部位的所有權(quán)是業(yè)主的，開發(fā)商并不能擅自進(jìn)行處分。

將銷售面積定為建筑面積，還會(huì)帶來一系列連鎖性反應(yīng)。例如，將公攤面積計(jì)入銷售時(shí)的計(jì)價(jià)依據(jù)后，供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用都會(huì)增加，因?yàn)檫@些費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)都以建筑面積為準(zhǔn)。

筆者：有些項(xiàng)目公攤系數(shù)高，也是購房者詬病公攤的原因。目前，國內(nèi)是否有相關(guān)法律規(guī)定公攤系數(shù)的合理范圍？

王佳紅：所謂公攤系數(shù)，就是公用建筑面積除以套內(nèi)建筑面積之和。公攤系數(shù)的多少，與公用建筑面積的大小相關(guān)，比如電梯井、樓梯間、變電室、設(shè)備間等面積越大，小區(qū)的公攤系數(shù)就會(huì)越大。

由于目前法律上對(duì)于公用建筑并沒有嚴(yán)格的面積限制，自然對(duì)于公攤系數(shù)也沒有合理的控制范圍。也正是由于法律上對(duì)于公用建筑沒有面積的限制，所以很難從立法層面上規(guī)定不同類型的房屋公攤系數(shù)的控制范圍。

為了解決這個(gè)問題，最好的方式就是強(qiáng)制要求開發(fā)商在房屋銷售時(shí)充分告知公攤系數(shù)，這樣既可以幫助購房者在購房時(shí)作出合理的判斷，也可以通過正當(dāng)?shù)姆绞阶岄_發(fā)商之間進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)，形成良好的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，從此減少買賣雙方之間的矛盾和糾紛。

筆者：公攤面積也按精裝修收費(fèi)，是近期成都和武漢多地購房者維權(quán)的主要原因。你認(rèn)為，公攤面積也按精裝修收費(fèi)是否合理合法？

王佳紅：并不違法。因?yàn)榉缮蠈?duì)此并沒有明確的禁止性規(guī)定，所以談不上違反法律規(guī)定。

但是開發(fā)商這樣銷售房屋的行為對(duì)購房人來說非常不合理，因?yàn)閷?duì)購房人來說，購買房屋就是為了居住使用，而直接能居住使用的空間就是專有部分的使用面積，精裝修的費(fèi)用也應(yīng)該以使用面積為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取。若是公攤面積的部分也要按照精裝修標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，但購房人卻無法享用，這對(duì)購房人來說是極為不合理的。

政府不對(duì)公攤面積進(jìn)行實(shí)質(zhì)審核

筆者：1995年，原建設(shè)部下發(fā)的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定了公用建筑面積的組成部分。后續(xù)出臺(tái)的國標(biāo)《房屋測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986）又對(duì)共有建筑面積進(jìn)一步細(xì)化。

但這些規(guī)定中提到公用建筑面積還包括“其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積”，這一兜底條款會(huì)不會(huì)容易被開發(fā)商利用？

王佳紅：“其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積”這個(gè)內(nèi)容屬于概括條款或者是兜底條款，在實(shí)踐中各個(gè)地方應(yīng)該進(jìn)行細(xì)化。

開發(fā)商在建設(shè)房屋的時(shí)候，要遵守《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的要求，這兩個(gè)規(guī)范對(duì)于明確的部位都有明確的面積計(jì)算規(guī)則，而對(duì)于沒有明確規(guī)定的部位，面積如何計(jì)算實(shí)際上是空白的。開發(fā)商完全可以利用空白之處，增加公攤面積，從而可以獲取更多的利益。

而且需要注意的是，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》這兩個(gè)國標(biāo)都是國家推薦性標(biāo)準(zhǔn)，而非強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商在具體執(zhí)行的時(shí)候，通常會(huì)有很多問題，比如不應(yīng)該計(jì)入公攤的，計(jì)入了公攤;或者一半面積應(yīng)計(jì)入公攤的，將全部面積計(jì)入公攤。

我認(rèn)為，政府部門應(yīng)當(dāng)對(duì)可分?jǐn)偯娣e作進(jìn)一步的細(xì)化和明確，并要求開發(fā)商強(qiáng)制執(zhí)行，減少開發(fā)商操作的空間。

以北京為例，2000年北京發(fā)布了《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，其中對(duì)于公攤部分進(jìn)行了細(xì)化，規(guī)定了可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間。由于細(xì)致的規(guī)定，開發(fā)商在增加公攤面積方面的空間就比較小，對(duì)于業(yè)主利益的維護(hù)相對(duì)就會(huì)更多一些。

筆者：既然購房者和開發(fā)商會(huì)在公攤面積上產(chǎn)生分歧，那么規(guī)劃主管部門是否能解決這一問題呢？

王佳紅：規(guī)劃主管部門并不負(fù)責(zé)到現(xiàn)場(chǎng)就公攤面積進(jìn)行核實(shí)，只是依據(jù)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行書面審核。所以在某種角度上，政府機(jī)構(gòu)的審核僅僅是形式上的審核，并不是實(shí)質(zhì)審核。

應(yīng)在合同中就公攤問題詳細(xì)約定

筆者：當(dāng)重新測(cè)量發(fā)現(xiàn)實(shí)際公攤面積更低，開發(fā)商是否只需要返還多收的房款，不需要承擔(dān)其他責(zé)任？

王佳紅：若是測(cè)繪出現(xiàn)問題，開發(fā)商如何向業(yè)主承擔(dān)責(zé)任就要看合同約定。

首先，要看合同中關(guān)于面積差異是以什么為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積。其次，要看合同中面積出現(xiàn)差異的處理方法是怎樣的，如果合同中沒有約定，則按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定處理。

筆者：在當(dāng)前仍以建筑面積為單位銷售房屋的情況下，購房者在簽訂購房合同時(shí)是否應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商明確約定公攤面積以及公攤面積的誤差處理辦法？

王佳紅：應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定公攤面積以及公攤面積的誤差處理辦法，只有約定清楚了，才能抑制開發(fā)商隨意改變公攤面積的行為，才能更好地保護(hù)購房人的權(quán)益。

一般情況下，開發(fā)商預(yù)售商品房的時(shí)候，已經(jīng)取得了房屋的面積預(yù)測(cè)報(bào)告，建議購房人可以清楚地查看面積預(yù)測(cè)報(bào)告中房屋的套內(nèi)建筑面積和公攤面積，并詳細(xì)查看公攤面積的范圍，了解清楚后再在購房合同中進(jìn)行細(xì)致的面積差異約定。

筆者：基于公攤引發(fā)的種種問題和質(zhì)疑，你認(rèn)為是否應(yīng)當(dāng)在銷售房屋時(shí)按套內(nèi)建筑面積來計(jì)價(jià)銷售？

王佳紅：個(gè)人認(rèn)為，在銷售房屋時(shí)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)比較公平合理。因?yàn)橘彿咳速徺I房屋，最終在意的是專有部分的空間，以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，購房人方便對(duì)專有面積進(jìn)行測(cè)算，會(huì)減少和開發(fā)商之間的沖突。

（摘自法治周末官網(wǎng)2018年8月22日）