房地產經濟的影響因素及對策分析

宋 兵

（駐馬店市土地儲備開發中心，河南駐馬店463000）

一、影響房地產經濟發展的外在因素

（一）金融因素

房地產行業的開發與金融資本有著直接的關系，目前我國房地產行業的發展主要采用的融資方式是向銀行借貸。房地產經濟本身屬于經濟密集型的產業，房地產行業的發展在很大程度上取決于是否有大量的資金注入。房地產業的發展離不開金融資本支持，金融業在很大程度上對房地產發展有推動作用，兩者是相輔相成的關系。目前我國已經發展出完善的房地產金融體系，房地產業的信貸融資、股本融資方式很大程度上促進了房地產業快速發展。主要形成了以一級市場為主的房地產金融市場體系，二級市場還處在完善當中，房地產金融中的信用擔保、資產評估、法律中介等相關機構還處在不斷完善發展的過程中。

（二）土地資源

土地供給水平是影響房地產經濟發展質量的客觀因素，通常土地資源供給豐富會促進房地產業的快速發展，土地供給的限制不僅會影響房屋價格，而且會影響我國房地產業整體發展水平。首先，土地是房地產的基礎價格，土地成本費用一般占到房地產業的40%，對房地產業發展質量有舉足輕重影響。其次，土地流動是房地產業市場發展的前提，正是因為土地市場的繁榮發展，才能帶動我國房地產業的快速發展。再次，土地權屬還是構成房地產經濟關系基礎，土地還會影響宏觀經濟政策調整方向。保持土地資源的合理配置，對于促進房地產業快速發展有重要的價值。隨著我國城市化進程加快，我國房地產業的土地供給相對充裕，但是仍要加強土地供給監管，有效的防止亂占、濫用土地現象，著力在加強土地總供給控制基上，全面提高土地的利用效率。

（三）市場環境

市場環境是當前影響房地產行業發展的重要外部因素，特別是隨著房地產行業供給量的不斷增加，房地產行業的擴張趨勢在很大程度上影響著我國城市經濟發展秩序。而且當前我國房地產的需求也呈現出分化趨勢，這使得預估房地產走勢也更加重要。目前我國圍繞著房地產市場已經構建起多層次的住房保障體系，著力在維持房地產供給與總需求平衡的基礎上，實現房地產經濟結構的合理化，形成長效的房地產市場管理機制。黨的十九大以來，我國奉行市場化的房地產業發展路線，注重進一步減少行政機制對房地產業直接干預，力求建立起長效市場調節機制，同時加強地方房地產市場環境建設力度，從而有效控制房地產業的風險，切實通過市場方式來調節房地產投資過熱行為，達到完善市場競爭體系，應當保證房地產業穩步增長態勢，通過市場解決當前庫存處于高位，房地產業消化周期長，房地產供求不平衡的現實矛盾。

（四）政府調控

在社會主義市場經濟體系中宏觀調控對我國經濟發展的影響作用是深遠的。宏觀政策因素對于房地產業的健康發展有重要指導意義，隨著國家出臺密集的房地產調控政策，這在一定程度上影響著我國房地產行業的發展質量。目前我國主要以貨幣政策的方式對房地產行業進行著調控。政府的宏觀政策在很大程度上影響著房地產經濟的直接發展水平。2017年以來，中國至少有55個城市密集出臺了房地產業的調控政策。

二、影響房地產經濟發展的內在因素

（一）供需矛盾

從宏觀經濟的角度審視我國房地產經濟的發展狀況可以發現，房地產經濟主要受到供需關系的影響，供求雙方變動頻繁是影響房地產業價格上漲的重要原因。房地產業的快速發展與消費者的關系是密不可分的，目前我國房地產業發展還受管理、技術等多種因素影響，但是因供給變化因素影響，我國房地產的供給變化要強于需求變化，供給相對于需求的變化特征更明顯，這使得我國房地產供給與需求遠未達到理性平衡的目標。當前我國房地產業的漲勢不斷，二線城市房價上漲速度甚至超過一線城市，地王、樓王現象層出不窮，這在很大程度上是由于供需不平衡造成的。目前國家出臺的限購政策，在很大程度上也是出于調節供需平衡的考慮，只有保持供需平衡，才能提高房價的控制能力。

（二）房價因素

目前導致房地產業波動的重要原因是房價不穩定問題。由于房地產業投資存在一定的盲目性和投機性，導致房地產價格容易在不同時期出現較大的波動。而且在很多時候表現出非理性的不規則上漲問題。隨著房地產價格的上漲，還會在很大程度上導致房地產投資規模的擴大，從而推動房地產業的快速繁榮發展。由于房地產供求關系的變化，導致當前房地產業發展很可能損壞未來房地產的整體健康情況，從而造成追求惡性短期效益的問題，從而給房地產業衰退留下潛在隱患。

（三）投資情況

投資是影響房地產業發展質量的根本性因素，是推動房地產行業發展的重要原因，也是房地產業發展的原動力，不同地域房地產業發展與投資有直接的關系。通過房地產行業的投資增加，意味著房地產業擴張規模的加快，從而使房地產業進入繁榮期。我國房地產業的快速發展與投資規模的加大是分不開的。一旦限制房地產業的投資規模，房地產業將會迎來不可避免的寒冬期。房地產經濟發展周期與投資規模有直接關系，因此穩定房地產業應當從穩定投資開始，只有通過有效控制房地產業的投資回報率，加強對投資的適當引導，才能實現控制投資合理增長目標。

三、房地產經濟穩定發展的基本策略

（一）加強政府調控力度

為了促進房地產業的健康穩定發展，強化對房地產市場的全面控制能力，應當提高政府的宏觀調控水平，在充分尊重房地產市場的基礎上，使用宏觀經濟調控政策。首先，注重分析價格情況變化，科學分析房地產市場出現的波動情況，在建立起完善市場監控體系的基礎上，全面提高出臺政策的社會適應性。其次，當前政府調控房地產業的政策主要落實在有效遏制房價過快上漲問題上，運用穩健的貨幣政策、限購政策，充分發揮銀行等機構的調控作用，全面加強房地產市場的管理與調控，從而有效防止出現房價大規模波動的現象。再次，加快構建房產稅體系，著力運用房產稅方式對房地產市場進行調控，從而防止出現市場激烈競爭導致的房地產價格波動問題。只有從市場出發，實現市場與宏觀政策綜合運用，才能提高房地產經營管理的效率，解決房地產經營中的問題，全面提高房地產經營有效性。

（二）加強房地產投資引導

為了有效地遏制房價的過快上漲，促進我國房地產業的健康發展，使寶貴的土地資源更好地滿足人民群眾的需求，應當加強房地產投資引導，注重合理配置改善性住房與保障住房投資比例，在相關政策的引導下，實現科學合理的配置房地產市場投資。首先，明確投資主體的責任與義務，全面提高投資主體的風險控制水平，著力加強對房地產投資企業的資質審核，保證房地產業理性和優質投資，實現投資層次的優化配置。其次，加強房地產業過剩產能的調控，注重及時淘汰僵尸企業，做到合理優化重組產能，從而制定完善的企業準入與退出機制。再次，加強對投資規模的引導，控制銀行貸款規模，加強銀行放貸監管，通過銀行手段來遏制房地產投資規模增長速度較快的問題，切實促進經濟與房地產經濟的協調發展，達到健康穩定投資房地產目標。

（三）進一步規范土地市場

加強規范土地市場的工作有重要的價值，只有不斷地實現對土地市場的規范引導，合理地控制土地供給，才能根據地區經濟發展形勢有效控制好房地產業的規模，著力通過房地產業促進地方經濟的快速發展。首先，注重控制好房地產業的土地供給總量，保證土地供給與住戶需求相適應，同時在土地供給時落實好國家相關政策，注重加強土地資源的管理權，明確制定可行的土地供給計劃，從而保證我國土地供給的科學合理性。其次，加強土地供給的規范管理，注重嚴格履行必要的土地市場交易程序，完善國家土地的轉讓方式，降低行政性土地的出讓比例，有效防止出現違規操作土地的現象，實現對土地項目的優化管理。再次，完善土地市場供應機制，在堅決執行招拍掛制度的基礎上，運用行政監督手段保證土地出讓的合理規范，符合國家的相關法律法規。

（四）完善土地金融市場制度

為了促進我國房地產業的快速發展，還應當完善我國土地金融制度體系。首先，完善土地金融市場的融資渠道，注重加強商業銀行的貸款信托管理，不斷積極改善創新多元化的發展機制，建立起科學的住房金融管理體系。其次，完善我國房地產市場的金融制度，注重開發房地產市場的多元金融服務機制。再次，根據我國住房消費者的實際需求探索公積金低息貸款政策、住房儲蓄政策，以及其它的優惠政策等。

房地產經濟波動受到內外因素影響，只有在完善房地產業發展機制的基礎上，才能找出影響房地產業發展的主要原因，從而制定完善的房地產業控制政策。

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