淺析我國房地產價格上漲的原因及對策分析

張遠平

（四川建筑職業技術學院，四川 德陽 618000）

習近平總書記在黨的十九大報告中強調，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這為我國住房制度改革指明了方向和目標，必將對遏制我國現階段房地產業的泡沫尤其是樓市價格上漲過快產生深刻而長遠的影響，同時也體現了黨中央對當前經濟新常態下錯綜復雜城鎮住房矛盾根源重新認識和新的歷史定位。

近期以來，在網絡、報刊、微信、QQ等傳媒中有關房價上漲、限購、搖號、人才大戰、“買到就賺到”（指搖號中簽）等新聞不絕于耳，成為街頭巷尾的熱門話題。例如，5月份全國超過40個城市發布調控政策，當月累計多達50次，單月房地產調控政策次數刷新了歷史紀錄；4月底和5月初，住建部分兩次約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、成都、太原等12個城市；“今天買房不努力，明天努力買”；“地王！2018成都樓市‘漲’字當頭”等新聞。在短暫的一二年時間里，我國的房價從一線城市的快速上漲迅速向二三四線城市慢延，造成二三四線城市的房產價格迅速上漲，超過了人民群眾的實際購買能力。這些現象不符合市場經濟規律，也不符合習近平總書記在十九大報告中提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”講話精神。因此，我國房地產房價過快上漲的深層次原因是本文探討的主題。

一、我國近期房地產房價上漲背后的深層次原因

近段時期以來，雖然國家對房地產樓市的價格采取了一系列調控的政策措施，取得了一些成效，控制住了北上廣深等一線城市房價的過快上漲，甚至出現了一定程度的下降，但是二三線城市的房地產樓市的價格又出現了過快上漲。這種過快上漲的深層次主要原因有以下方面。

（一）從宏觀政策角度分析，我國房地產業樓市價格仍將呈現上漲趨勢

其主要原因有三：其一，江澤民總書記曾在黨的十六報告中提出，“到2020年，農村人口的比重下降到30%，城鎮人口的比重較大幅度提高，工農差別、城鄉差別擴大的趨勢逐步扭轉。”[1]根據國家統計局在今年2月發布的《中華人民共和國2017年國民經濟和社會發展統計公報》，2017年末全國大陸總人口139 008萬人，占總人口比重（常住人口城鎮化率）為58.52%，比上年末提高1.17個百分點。這就意味著我國目前還有11.48%的農村人口需要從農村轉移到城鎮即一億伍千多萬農村人口需要轉移，這個任務還是非常艱巨的。如果這1.5億農村人口轉移到城鎮，他們需要住房，形成對住房的剛性需求。其二，我國在“十三五”期間中國城鎮年均新增勞動力約1 500萬人，其中近70%是大學生，也就意味著有近1 000萬人需要在城市就業，需要在城市安家落戶，需要住房，這是形成對住房的剛需的生力軍。其三，我國一些主要城市如天津、成都、深圳等一二線城市正在進行的人才大戰，如深圳市最近出臺的人才新政：“高校應屆生落戶秒批，零費用不排隊。”成都市實施的“人才新政十二條”提出了優化人才落戶制度、實施人才安居工程、建立蓉城人才綠卡制度等12條具體措施，推行“先落戶后就業”的落戶政策，具有普通全日制大學生本科及以上學歷的青年人才，憑畢業證來蓉即可辦理落戶手續。截至2018年2月底，成都市人才新政實施一年共吸引了13萬余名本科以上人才落戶。這些落戶的人才，必然要形成對住房的剛需。從以上三個因素分析我們可以得出：“三支大軍”形成了對住房的剛性需求必然推動我國房地產樓市的價格上漲。

（二）從黨的奮斗目標分析，我國房地產樓市價格仍將會呈現上漲趨勢

黨的十八報告指出，“在發展平衡性、協調性、可持續性明顯增強的基礎上，實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番。”習近平總書記在黨的十九大報告中指出，“從2020—2035年，在全面建成小康社會的基礎上，再奮斗十五年，基本實現社會主義現代化。”近年來，我國經濟年增長率保持在7.2%，成為世界經濟增長的主要動力源和穩定器。2012—2017年間，我國人均GDP由5 940美元提高到8 000美元以上，達到中等偏上收入國家的水平。到“十三五”末，我國人均GDP將要達到10 000美元國家的水平。到2035年，我國國內生產總值將達到290萬億元（按平均年經濟增長率5%、價格指數2%、假定匯率不變測算），約合43.5億美元，人均DGP將達到3萬美元，可以達到中等發達國家的水平。要實現社會主義現代化的這一目標，在經濟上我們不僅要以去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板即“三去一降一補”為重點進行供給側結構性改革，還要繼續全面深化改革，進一步對外開放，加快創新發展，促進國民經濟健康有序發展。同時，在經濟領域還應該保持適度的通貨膨脹率，以進一步刺激生產和消費的發展。廣大人民群眾為了規避經濟發展帶來的通貨膨脹壓力，實現自己資產的保值增值目的，必然將手中的財富投資到房地產領域（固定資產）和股市債券市場等領域，其中投資到房地產中的樓市（固定資產）更是許多人的首選，這就出現了諸如“溫州炒房團”、“買到（房子）就賺到（錢）”這種現象，對房地產價格上漲起到了推波助瀾作用，必然導致房地產樓市價格呈現上漲的趨勢。

（三）從土地資源的有限性、不可替代性和區域局限性等方面分析，我國房地產業樓市價格仍會呈現上漲趨勢

由于土地資源的有限性、不可替代性和區域局限性等特點，隨著國民經濟的發展，土地的供應量就會逐漸減少（為了保證我國糧食的絕對安全，我國至少需要有18億畝耕地）。據統計，過去30年我國供應土地大概每年800萬畝，2015年土地供應了770萬畝，2016年土地供應700萬畝，2018年可能減少到600萬畝左右，由于土地供應量的減少即土地資源的有限性，必然導致房地產商為追求利益的最大化、賺更多的利潤，不惜一切代價去高價拿地。例如，2017年4月6日，東原地產在成都武候區紅牌樓拿下15.98地塊，該地塊平均地價為平方米17 200元，刷新了成都樓市新的房價，成為新樓王；2018年6月27日，成都公共資源交易中心公開拍賣的兩宗住宅用地，起拍樓面地價9 240元每平方米，成交價樓面價分別為12 700元每平方米和11 440元每平方米。所以，隨著土地資源供應量的減少，房地產土地價格不會下降，而會呈現上漲的趨勢，這必然導致樓市的價格呈現上漲的趨勢。

（四）從“人才新政”到購房搖號的政策，助推了房地產樓市上漲

在全國各地一些主要城市實行的“人才新政”的搶人才大戰，如成都市。成都市人才新政實施一年共吸引了13萬余名本科以上人才落戶，這些人才落戶后，到了一定時間就可以申請購房。由于實行“人才新政”的搶人才大戰，導致南京、上海、成都、西安、長沙、杭州、武漢等城市發布搖號購房政策，使這些城市的部分樓盤出現購房者多、中簽率低等現象。據網上新聞報道，“由于報名人數太多，杭州市的部分樓盤中簽率低于10%，有的熱門樓盤中簽率甚至不到2%。”[2]出現了有錢買不到房，人民群眾爭先恐后購房的現象，加劇了房地產樓市價格的上漲。

（五）從土地拍賣制度分析，我國房地產業樓市價格會高居不下，保持上漲的趨勢

土地拍賣制度是從香港學來的。實行土地拍賣制度有三個好處：其一，通過土地拍賣，能實現土地利潤的最大化，增加地方政府的財政收入，減少地方政府債務和財政赤字，對當地經濟的發展、城市基礎設施的改造、教育醫療衛生的投入、減輕就業壓力和維持社會的穩定等方面都起了重大作用。其二，通過土地拍賣制度，在政府主導的機制里，拍賣是最陽光的市場機制，能夠避免腐敗和灰色交易。其三，一方面，通過賣地，可以直接完成財政收入考核指標，緩解財政支出壓力；另一方面，通過將賣地所得大規模投資于城市建設，既可以創造“看得見”的政績，也可以改善營商環境，促進招商引資，間接拉動地方GDP增長[2]。所以，土地拍賣制度雖然好，但是它必然導致地方政府為了地方財政收入不斷地出讓和拍賣土地，推動土地價格不斷上漲。

（六）從人們消費理念的變化分析，我國房地產樓市價格仍將出現上漲趨勢

隨著社會的進步、經濟的發展，人們的消費觀念也發生了變化。尤其是現在的80后、90后，他們受西方消費觀念的影響，如“先消費，再付款”、“拿今天的錢去實現明天的夢”等，喜歡超前消費。因此，現在有許多年輕人都有超前消費的習慣，再加上銀行對房地產樓市的按遏優惠政策，導致許多年輕人為了實現有房夢紛紛從銀行按遏貸款買房，助推了房地產樓市價格的上漲。根據經濟觀察報的數據顯示，2017年12月末，人民幣房地產貸款余額32.25萬億元，同比增長20.9%……其中，個人住房貸款21.86萬億元，同比增長22.2%[3]。這充分說明，由于80、90后年輕人消費觀念的變化，他們勇于超前消費、敢于按遏貸款消費，是購房的主力軍，間接助推了房地產樓市價格的上漲。

二、堅持用馬克思主義唯物主義的觀點正確認識我國房地產樓市價格上漲或者下跌的趨勢

房地產樓市的價格上漲或者下跌，是經濟發展周期性規律的必然結果，是市場經濟發展的內在要求，是符合市場規律的，是價值規律在經濟領域的正常反映。因此，我們要辯證地對待這個問題，既要認識到它對國民經濟的重要作用，又要認識到它對國民經濟帶來的風險。

（一）要充分認識房地產業對國民經濟的拉動作用

我國的房地產業是拉動國民經濟發展的主要動力之一，是國民經濟的重要支柱產業，對國民經濟的發展起非常重要的作用。比如，2017年全國全年固定資產投資641 238億元，其中，房地產開發投資109 799億元，比2016年增長7.0%，占全年固定資產投資總額的17.4%；其中住宅投資75 148億元，增長9.4%。同時，對房地產的投資可以拉動如鋼鐵、水泥、材料、電力等許多部門的經濟發展，也為解決農村剩余勞動力的轉移和提高農村農民的收入起非常重要的作用。正如溫家寶總理所說：“房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業的穩定和發展至關重要。對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。”[4]

（二）要防止房地產樓市的價格的快速上漲，防止房地產的泡沫，防范房地產業帶來的債務危機和金融風險

正如李克強總理所說：“我國經濟發展中結構性問題和深層次矛盾凸顯，經濟下行壓力持續加大，遇到不少兩難抉擇。面對這種局面，我們保持戰略定力……把握引領經濟發展新常態，統籌穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險。”所以，我們在對待房地產樓市的價格的快速上漲的問題上，要始終保持戰略定力，把握好經濟發展的內在規律，迎難而上，用李克強總理提出的“穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險”十五字方針來處理我國國民經濟發展過程中出現的新矛盾、新問題，處理好房地產價格波動對國民經濟帶來各種影響，防范房地產帶來的債務危機和金融風險。

三、抑制房地產價格過快上漲，促進我國房地產業健康發展的主要對措

（一）堅決貫徹習近平總書記在黨的十九大提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒”的定位思想

習近平提出的這個思想為我國住房制度改革指明了方向和目標。只有建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，才能保持房子“居住”的基本屬性，才能實現全體人民住有所居的宏偉目標。

（二）進一步建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度

這個住房制度的建立，必將對遏制我國現階段房地產業的泡沫尤其是樓市價格上漲過快產生深刻而長遠的影響，如現在北上廣深等一線城市的樓市價格已經明顯回落。同時，這個制度的建立也體現了黨中央對當前經濟新常態下錯綜復雜城鎮住房矛盾根源重新認識和新的歷史定位。

（三）堅決打擊“炒房”、“囤積房產”和“捂盤”的行為

各城市的房產主管部門應加大力度和采取必要措施防止二三線城市樓市價格的過快上漲，堅決打擊“炒房”、“囤積房產”和“捂盤”的行為，保障房地產業樓市的正常交易，促進房地產業的健康有序發展。

（四）為了遏制房地產業樓市的過快上漲，保障房地產業正常發展，可以開增房地產稅和遺產稅

1.開增房產稅。何謂房產稅？房產稅是以房產為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。目前在重慶、上海兩市試點。房產稅一旦開增，在短期內即可產生抑制房價的作用。

2.開增遺產稅。遺產稅是一個國家或者地區對死者留下的遺產征稅，也叫死亡稅。目前，全球已有100多個國家開征了遺產稅或者對遺產課征其他稅收。開增遺產稅既可以防止貧富差距過分懸殊，又可以有效抑制房價過快上漲，防止人為“炒房”現象，使房子回歸”居住“的基本屬性。