房地產金融創新發展問題及對策建議

張萬豪，黃 燦，金鑫鑫

（溫州商學院 金融學院，浙江 溫州 325035）

房地產金融創新在中國存在的時間并不長，這是由多方面的原因引起的。在中國的房地產金融創新的實際進展中，宏觀和微觀層面的問題已然不容忽視，只有真正地認識到房地產金融創新的作用，才有可能讓房地產金融創新領域更好更快地發展。

自20世紀90年代開始實行住房公積金制度以來，這些年里，中國走出了屬于自己的房地產創新的旅程。不得不說的是，從1998年房地產市場化改革后，中國房地產金融創新一直在不斷發展，已然對市場資金的流通、社會的福利，調整整個金融市場的平衡，穩定國家經濟發展起到了至關重要的作用。作為發展中國家，城市化是必然經歷的過程，而中國房地產的發展與城市化一直保持著緊密聯系。也就是說，城市化的存在必然會使得房地產仍然保持高速發展的形態，而與相伴而來的便是房地產市場的大量供需要求，房地產行業對于房地產金融的依賴也便會愈加強烈，主要表現在建造、流通與銷售等多方面。在這樣的背景下，房地產金融創新變得尤為重要，但是由于中國對于房地產金融創新起步晚，人才缺失，所以目前仍未能有太多重大創新。所以，對于房地產金融創新的實際作用的明確，深入探討其所面對的問題并提出解決策略，對于國家經濟發展，人民幸福指數的提高和金融行業的穩定具有深遠意義。

一、房地產金融創新的作用

1.促進資金流通。促進資金流通是開展房地產金融創新的重要作用之一，國際貨幣基金組織（IMF）認為，金融創新是由低杠桿向高杠桿的轉化。資金流通雖然不產生價值，但是為實現盈利營造了優質的環境，使得能夠騰出更多的資金用于其他領域的投資，使資金的再盈利能力增加，進而會對社會產生連帶的經濟收益。房地產金融創新能從多種層面增加房地產投資人的投資渠道，給想要投資的人增加了可供選擇的余地。越來越多的投資者進入到房地產金融的行業中，就會讓房地產金融與整個市場的關聯度越來越強，資金的流通渠道也會隨之變多。這樣也會讓投資者更容易以較少的資本去獲得更高的回報，資金限制也得到了進一步的減少，投資的熱情高漲自然能夠使得流通變得高效。

2.轉移與分散風險。此處的轉移風險就是不少專家認為，房地產金融創新能夠讓整個金融行業的風險得到一定程度的轉移。實際上，目前對于房地產金融創新與風險轉移有著怎樣的關系仍然爭議不斷，一開始學者都認為房地產金融創新有著減少風險的作用。2008年隨著雷曼倒閉，金融海嘯席卷全球，金融創新是否真的對轉移風險有著明顯效果便一直為外界詬病，于是對房地產金融創新的懷疑指責越來越多。經過多年來各界學者的反思，對房地產金融創新大多也都認為應當綜合多方面來辯證評價，其所帶來的風險不必過度擔心，因為不能以其對某一指定主體的影響而做出最終判斷，而應當考慮其是否對整體金融行業風險水平有著降低作用。目前，房地產金融創新對于整體風險的分散和降低已經被普遍認可。總的來說，我們認為房地產金融創新能夠防止價格以及信用等方面風險的到來，這是因為在整個資金鏈條中，占據的地位不同，造成的風險也是不相同的，這個最終的結果如何還是需要仔細研究。但不可否認的是，進行創新就是對整體金融行業的風險進行轉移和降低。

3.增加社會福利。房地產金融創新的另一個特點就是能增加社會福利，這是因為房地產金融創新所獨有的新興概念，對大眾的吸引力還是很大的，通過運用多元化的產品來滿足眾多客戶的需要并且提供高品質的服務。因此，房地產金融也對經濟增長做出了一定的貢獻，這也就讓社會福利進展得更加順利，而房地產金融也以此得到了發展。舉例來說，用住房抵押證券化來進行籌資，能夠增加家庭的償付能力，使得每月的資金壓力減小，進而能夠有更多的資金用于其他消費，自然帶動了社會的發展。這也就是為什么在2008年以前許多國家鼓勵金融創新產品，雖然金融風暴后熱情有所回調，但是從整體趨勢來看仍然不會有所改變。

二、房地產金融創新的問題

1.金融風險過于集中。金融風險過于集中主要是因為房地產金融是以銀行為主要的信貸目標，這樣房地產金融的風險自然無法分散。中國為了應對美國的金融危機減少了對房地產的管理，銀行為了應對人們日漸擴大的買房需求，就進行了房地產信貸。房地產開發商也大多只知道從商業銀行貸款，大家對于房地產的投資大多依靠的都是銀行的信貸，但是因為現今房地產信貸的大部分都是由銀行來承擔的，銀行資金的流動性成了問題，這也給房地產金融創新帶來了一定的風險。并且由于中國的房地產信貸大部分都是由銀行來承擔的，證券、基金等金融產品由于銀行間的競爭發展得更為緩慢。比如說，從外資的利用比例來看，最近幾年并未有顯著增長，但是銀行直接貸款的比重卻不斷地上升，雖然金融風暴后在國家調控下有所改善，但依舊居高不下，即使是自籌資金中銀行貸款也仍然占很大比重。在此情形下，證券、基金等多元化金融產品所占比例過小，這不僅導致銀行的風險過于集中，同樣也提高了房地產業的融資成本，讓房地產金融創新融資方式仍然處于起步階段。

2.金融產品不合理。房地產金融創新產品不合理主要表現在三個方面：首先，中國關于房地產金融創新產品種類非常單一，房地產金融產品創新層次低，而且產品創新主要表現為借鑒過多他國經驗、缺乏原創、同質化現象嚴重等，大多數產品都是同種類的產品，在對房地產金融創新產品進行設計的時候仍然是推出同種性質的產品，并沒有什么實質性的改變。2005年年底中國住房抵押貸款證券化方被首次提出，中國建設銀行為其首筆30.17億元的住房抵押貸款證券，這也是迄今僅有的幾款產品之一。其次，還表現在房地產金融創新產品的時間年限上，中國的房地產金融產品年限大多為三年之內，但是因為房地產行業的開發時間都較長，這種短時間的金融產品無法解決房地產企業資金緊張的問題，這就讓房地產信托投資公司的資金以及兌現產品都出現了問題。最后，房地產金融創新產品的風險高、進入門檻高，沒有一定規模的房地產公司并且沒有制定好保障措施的話，一般都不敢進行房地產金融創新方面的投入。

3.市場發展不平衡。房地產金融創新領域中存在有兩級市場，但是在這兩級市場中兩者的發展并不平衡，一級市場是房地產金融創新的主要戰場，因此這一市場的發展速度快并且徹底，但是一級市場中的信譽相比二級市場來說要低很多。在二級市場中，發展進行得緩慢且不徹底，這樣發展速度的市場并不能滿足人們對此的需求。再加上銀行業在房地產金融創新中占據的主要地位就導致風險程度的集中，這樣也使得整個的行業受到影響。

4.人才缺失。各行各業想要不斷地發展下去，首先要做的就是有源源不斷的人才來代替前人，這樣才會讓這一行業具有永恒的活力。在房地產金融創新方面同樣也需要人才來保持其未來的快速發展，但是因為人才的短缺，發展也受到了一定的限制。中國金融行業工作人員數量很大，但是高端人才短缺，導致這樣的原因有很多。首先，因為頂尖金融學校的缺少，導致就算有人想要學習金融但是因為頂尖學校太少而被迫放棄或者學習相關的行業。其次，有合格的金融學校，但是因為國家投入的經費過少，不足以保證達到保證高素質人才的培養，比如專業設備陳舊、教材不完善、教材更新速度慢等。

三、解決房地產金融創新問題的策略

1.重視房地產金融產品的創新。房地產金融產品創新對于房地產金融創新領域來說，是非常重要的。只有產品的創新才能夠讓更多的投資者選擇房地產金融創新的產品，使得整個行業得以發展。想要讓房地產金融產品創新，首先要做到的就是減緩銀行一直以來房貸的壓力，讓證券參與到房貸的業務中去。除此之外，要設計出更多的產品，讓現在的投資者能夠通過房地產金融創新產品能夠避免一定的風險。最后，還要將銀行與信托這兩種模式結合起來，這樣就能夠將銀行的風險降低，還能夠為房地產金擴充更多的資金流通渠道。

2.完善金融體系。對于整個房地產金融創新體系來說，只有不斷地完善，才能夠讓整個行業不斷地發展。為了完善金融體系，政府可以為房地產行業進行擔保，這是因為中國居民的平均收入與房價之間的差距過大，因此需要相關的部門為此擔保。除了政府之外，保險公司也可以為房地產金融進行擔保，政府也可以為開設房地產相關保險的公司給予稅收等方面的優惠，這樣就能夠讓房地產企業的風險降低，給房地產金融創新的發展提供好的環境。

3.促進資源配置。在整個金融市場中，一級市場的缺點是缺乏信譽，二級市場的缺點是發展速度較為緩慢，因為關于金融市場的資源配置必須完善這樣才能夠讓房地產金融創新更有基礎。完善資源配置，就需要將一級市場的信譽提高，對二級市場進行開發，讓二級市場與一級市場共同進步、持續優化。

4.多元化格局。多元化格局的構建需要從國外來獲得經驗。構建多元化的格局，首先，要讓政府為居民提供擔保，并為此組建相應的擔保機構。其次，要有相應的房地產保險公司，讓保險公司進行相關的房屋抵押貸款的業務，這樣就能夠讓房地產金融創新的風險進一步減小。最后，要成立相應的管理公司，通過管理公司的設立，就能夠讓沒有經驗的投資者也能投身入房地產金融創新行業中，這樣就能夠讓資金流入到房地產行業內，緩解房地產公司的資金壓力。

5.培養高素質人才。首先，教育方面的支出應做出適當的增加，國家應改善目前中國教育支出占比遠低于西方國家的現狀。另外，培養高素質的人才仍需要學校與企業兩者共同努力。對于學校來說，就要做到為了培養高素質的人才進行教師的選拔，選擇知識儲備豐富、能力強的教師對學生進行教育；對于學生學習的教材也需要跟隨時代而不斷地更新、豐富，讓學生接觸最前沿的東西，提高自身的各方面才能為將來投身研究工作做準備。對于企業來說，職員也需要不斷地培訓讓他們的能力得到不斷的提高，通過培訓還可以讓他們了解到行業的前沿知識，不至于因為埋頭工作而錯失繼續深入學習的機會。

社會是在不斷發展的，房地產金融創新也是如此，唯有真正認識到房地產金融創新的重要性，才能夠及時發現問題，找出對策。只有經過這個完整的過程，才能夠讓房地產金融創新能夠在完善中前進，讓整個行業處在穩中求進的發展中。

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