一種養老方式將全國推廣：每月能拿平均工資1.2倍的養老金

艷子

“過去我供你，現在輪到你養我。”不過這里養你的不是兒女，而是房子。近日，銀保監會官網發布《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，表示從8月起要把老年人住房反向抵押養老保險（下稱“以房養老保險”）推廣至全國范圍。

用房子換取更加寬裕的老年生活，這樣的“以房養老”你愿意嗎？房子換養老金，你干不干？——

什么是“以房養老”？

簡單地說，老年人把擁有獨立產權的住房抵押給保險公司，保險公司每個月提供養老金，老人仍可以住在自己的房子里，身故之后保險公司可以處置房產（有些保險產品在設計上仍可以由子女繼承房產，在償還相關保險金后可收回房子）。

從2014年7月起，“以房養老保險”在北京、上海、廣州、武漢四地進行為期兩年的試點運行。2016年7月，原保監會將試點期延長至2018年6月30日，并把試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，以及江蘇、浙江、山東和廣東部分地級市。試點四年，只有幸福人壽一家險企推出“以房養老保險”產品“房來寶”，共有98戶家庭139位老人完成了承保手續。

哪些老人可以投保？

據提供該保險產品的保險公司負責人介紹，目前產品主要優先面向孤寡失獨老人、低收入家庭、高齡老年群體投保。

房子價格誰定？老人可共同選擇評估機構

房屋價值的評估直接影響到了養老保險金額的多少，這個由誰來定？

由于各地房價差異巨大，通過以房養老領取的養老金不是按房屋的面積和地段估算，而是根據老人與保險公司共同選擇的國家認可的第三方評估機構評估的房產價值進行估算。

能拿多少錢？500萬房產每月可領1.5萬

首先，最受關注的是，我的房子給了保險公司，每個月能獲得多少錢？

根據該款產品費率表計算，假如投保人房產的估值計算為100萬元，那么60周歲的男性投保人每年需繳納2544元保費，直至86周歲，每月到手的基本養老保險金額為2514元。簡單算一下，26年下來投保人能拿到約72萬養老金。當然，這不算保險公司提供這筆資金的成本，此外保險公司還要考慮房價變動以及老人壽命的不確定性等因素。

同樣條件的女性投保人，兩項金額相對較低，分別為年繳保費1622元和每月到手基本養老保險金額2082元。一般來說，女性壽命也要比男性長。

“以房養老”遇冷，為何還全國推行？

雖然2014年和2016年這種養老模式已經分兩批在全國部分城市開展試點，但在試點四年過程中，只有一家保險公司開展了業務，共有98戶家庭139位老人完成了承保手續。很多人之所以不太愿意參與，一個原因是傳統文化，覺得沒東西留給后人；其次就是房價的因素，目前來看，很多人還是覺得房價會漲，因此抵押出去總覺得虧。“以房養老”遇冷四年，為什么還要在全國推行？國務院發展研究中心研究員劉衛民：以房養老為民眾提供了有效的補充養老形式。

官方通知也提到了，為滿足老年人差異化、多樣化的養老保障需求。其目的是在探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老人自主選擇的養老保險產品，擴大養老服務供給方式，這無法替代基本社會保障。盡管首批試點成效不甚理想，但并不能因此而否定以房養老保險的創新價值和實踐意義，全面擴圍可行且必要。

也有專家認為，試點的目的在于取得一些經驗，看產品有什么問題，在推向全國的時候可以做一些調整。隨著中國老齡化越來越嚴重，業內人士認為以房養老保險的未來發展還是十分有潛力的。業內人士預計，在以房養老保險向全國推廣的背景下，隨著經濟社會轉型以及市場不斷培育，以房養老保險市場的潛在需求將會顯現。

老人及其家人顧慮的問題如何解決？

白巖松：老人主要的擔心是：我現在合同簽了，房子漲就虧了，這個好解決嗎？2014年做試點的時候已經做了設計，以房養老有兩種產品，一個是參與型產品，一個非參與型產品。直自來講，如果保險公司能夠分到房子增值的收益，那么相關產品就叫參與型產品。其實大部分的以房養老產品都是非參與型的，也就是說房子隨時間上漲得到的收益仍然歸還給投保人。（在老人百年之后，其子女或指定繼承人將有優先權贖回房屋，或交由保險公司處置房產，在償還保險公司費用后如有剩余將歸屬于繼承人。）

國務院發展研究中心研究員劉衛民：實際上，我們可以看到，試點期間不僅是老人參與度很低，保險公司也不夠熱衷。唯一一家開展業務的幸福人壽稱，反向抵押產品現時沒有保費流入，而是持續的現金支出。而且，保險公司還要面對的是房價的不確定性和預期壽命的整體延長。

老人不想做虧本生意，保險公司又何嘗不是？既然是市場行為，雙方應該找到利益的契合點。為此業內人士建議，應該給予“以房養老保險”業務一定的政策支持，同時在產品設計方面多進行一些創新，給各方更多選擇以滿足多元化養老需求。畢竟，我國自有住房率很高，盤活房產是補充養老資源的一條有效途徑。

房子漲了咋辦？房產增值收益投保人獨享

在樓市漲的情況下，估值之后，增值的部分歸誰？

試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品，區別在于房產增值收益是由投保人獨享還是和保險公司分享。

目前僅有的試點產品屬于“非參與型”產品一一如果房價上漲，房屋產權、收益歸投保人所有，增值部分在扣除必要的費用后將歸投保人的繼承人所有；若房價下跌至不足以償付養老費用時，則不足部分將由保險公司承擔。

繼承人想拿回房產咋辦？

投保人在投保時通過補充協議指定繼承人，繼承人可在投保人身故后，在付清養老金本息等費用后，優先贖回房產，也可配合保險公司進行房產出售，變現后的資金扣除費用后，剩余資金則返還給繼承人。但是，若房屋變現后的資金少于老人生存期間累積領取的養老金，差額部分則由保險公司自行承擔。

比如，老人共領取了300萬元養老金，此時繼承人可以選擇將300萬元退還給保險公司，解除房產質押，合同終止。另一種選擇是繼承人選擇由保險公司處置房產，賣房收入假設為350萬元，保險公司將多余的50萬元返還繼承人。

后記

雖然“以房養老”遇冷，但對于那些不需要把房子留給子女的人，完全可以通過這種方法變現，可以讓老年人的“死錢”變成了“活錢”，既滿足老年人希望“居家養老”，又能“增加養老收入”。

“以房養老”作為一種創新型養老方式，即便在國際上也屬小眾。但這是一種創新，但愿“以房養老”產品能進一步完善，讓老人們有更多元的養老選擇。（來源：新華社、廣州發布、澎湃新聞網）