我國房地產行業未來走勢與機會點

1 當前我國房地產市場發展現狀

1.1 增長速度放緩

房地產業從高速發展階段，進入中低速發展的新階段。2017年，全國商品房銷售金額13.37萬億元，同比增長13.7%，較2016年增加1.6萬億元，商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長7.7%；2018年一季度商品房銷售額25597億元，同比增長10.4%，銷售面積3.01億平方米，同比增長3.6%。由近年來的數據可以看出，雖然房地產銷售額、銷售面積持續增高，但是增速逐漸放緩。

1.2 區域分化嚴重

根據國家統計局發布的2018年3月商品住宅銷售價格變動情況統計數據，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點；二手住宅銷售價格首次出現下降，降幅為0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均比上月回落0.3個百分點。可以看出，一線城市房價在下降且降幅在擴大，而二三線城市房價在上漲但是漲幅在放緩。

1.3 行業集聚提速

2017年，房地產百強企業銷售總額、銷售面積分別達63760.7億元、49795.9萬平方米，同比增長32.8%和23.7%；百強企業市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點，行業集中度加速提升，強者恒強態勢更加凸顯，百億房企漸成未來房地產市場競爭的主力。

2 房地產經濟未來發展趨勢預測

2.1 房地產市場將走向成熟

從現階段來看，房地產經濟正從過去的瓶頸期走出，并處于發展階段，房地產經濟仍在增長。國家宏觀調控在房地產市場調節中將發揮有效作用。房地產經濟的發展將持續促進國民經濟的增長，居民生活質量將不斷的提高。

2.2 房價將相對穩定

目前，房價上漲過快對國民經濟健康發展帶來了一定影響，為了防止房地產市場運行機制失靈，國家出臺了相關政策進行了調控。雖然房價仍有上漲趨勢，但漲幅應該會相對穩定，房地產經濟將出現穩中有升。

2.3 房地產發展將遷就低收入群體

隨著城鎮化進程的加快，城市人口增長明顯，但低收入者仍為多數。保障性住房政策對提高居民生活質量、減小住房壓力具有深遠意義。目前，我國房地產市場秩序混亂現象時有發生，保障性住房存在著價格不當、供不應求、住房面積不合理、監管體制不完善等問題，這影響著城市經濟發展。值得肯定的是，國家對居民住房問題一直較為關注，在市場和政府的雙重管控下，未來房地產經濟將傾斜于保障性住房，形成多層次的住房供給體系。短期內因市場供給量的局限性，這一趨勢可能并不明顯，但從長遠來看，結構調整必不可少，房地產行業的利潤越來越趨于合理，開發商也更加愿意開發保障性住房，滿足低收入著的迫切需求。

3 長期趨勢

3.1 租購并舉新格局

2017年，從中央到地方密集出臺政策，加快推進租購并舉的制度建設，住建部等九部委聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，啟動利用集體建設用地建設租賃住房的試點工作。目前，多地已上線國有租賃平臺，包括商業銀行、互聯網企業在內的社會各方力量也紛紛進軍住房租賃市場。這是嘗試盤活存量土地，增加土地供給的一大突破。多層次的住房供應體系將為房地產市場穩定奠定更堅實的基礎。“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”將引導資源更多向租賃住房市場配置，在一系列政策的推動下，住房租賃市場正進入蓬勃發展的階段，租購并舉會成為新時代背景下的新格局。

3.2 房地產調控長效機制建立

房地產市場持續健康的發展需要長效機制的建立，包括房產稅、調整一線城市空間布局等。今年兩會討論最熱烈的話題是房地產稅，房產稅會增加房屋的保有成本，也是房地產市場的自動穩定器，房產稅一旦實施，將會帶給房地產市場更深層次的改變。2018年，政府將繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立健全促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性。新時代下，住房回歸居住屬性，房地產回歸實業屬性，已經成為不可逆轉的趨勢。

4 機會點分析

未來的房地產行業將迎來重大的發展轉型期和整合期，未來財力雄厚的大型地產公司能憑借自身實力及完整的產業鏈，如果能準確的把握市場需求的脈搏將會迎來自身發展的“春天”；而財力薄弱的小型地產公司就只能在“寒冬”里煎熬，唯一能做的就只能抱團取暖以合資拿地來求生存。拿2018年南通的房地產市場為例，整個4月份的土地拍賣市場，已經成為萬科、遠大等這些大型地產公司競爭的天下，“地王”不斷被刷新，土地樓面價已經攀升到一萬以上，熱門地塊的樓面價甚至達到了一萬四，拿地的資金已經是大幾億起步了，土地面積稍大的甚至是幾十億成交額，手上握有兩三個億的小型地產公司根本就沒有實力競爭。而這些大型地產公司憑借自身雄厚的財力玩得是如魚得水，他們通過快進快出的高周轉、產品的標準化及自身完善的產業鏈很好的控制了項目成本，獲得了利潤的最大化。個人分析，未來的樓市消費將趨于理性，房屋需求將會從剛需轉入到改善性居住為主、剛需為輔的成熟期，購買主力也將從前些年的60、70后轉變為現在70、80后甚至是90后。未來的新樓盤建設應重點考慮小區的區域配套程度、綠化環境、物業的管理環境、房屋套型的合理度。將來小區附近有配套成熟的商業圈、學校、醫院等及內部綠化環境好、物業管理正規、套型通透且臥室數量在3～4個且面積在110m2、135m2及160m2左右的戶型將會受到追捧而熱銷。

5 結束語

盡管我國房地產經濟現在仍然存在些許問題，但是從長遠來看，它將沿著良好、健康的趨勢發展。為確保我國房地產經濟的可持續發展，政府必須進行宏觀調控，對房地產市場進行完善，房地產企業自身也應不斷革新，從而達到房地產經濟發展的理想狀態。

[1]周銀山.房地產經濟對中國國民經濟增長的作用[J].技術與市場,2016(08).