從房產稅稅制角度淺談我國房產稅改革路徑

1 房產稅改革背景

新中國成立后，我國開始面向全國征收房地產稅，1986年我國正式頒布《房地產暫行條例》，標志我國房產稅制以法律條文正式成立，但房產稅僅針對營業住房征稅。而隨著眾多一線城市出現房產供需矛盾，2011年國務院批準對部分城市實行對個人住房征收房產稅制改革，為我國房產稅改革拉開了序幕。

1.1 房產稅現狀

近幾年，我國房產稅出現“稅負失公平”危機，主要體現在城鎮居民稅負失衡上，收入中下的人群承擔著高額稅負。“炒房熱”的出現使房產價值不斷上升，人們利用各種手段變相囤房，加劇了稅負失衡。除此之外，房產稅對地方貢獻的程度還較低。中國房產稅收入占地方財政收入的比例在3%左右，而美國在80%左右。

1.2 房產稅存在的問題

從征稅范圍看，我國房產稅現僅對城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性房屋征收。但現有部分人利用“囤房”手段，將住宅性房地產以“營利性”出售。

從計稅依據看，我國現主要實行從價計征和從租計征，稅率固定。這忽略了我國城市間、城市內的經濟發展差異，不符合稅收公平原則。

從稅收優惠角度看，我國暫時象征性的規范了稅收類型但還未明確具體優惠對象，未發揮其對房產稅改革的調節作用。

2 我國與美國房產稅稅制對比分析

美國從建國初期就開始征收房產稅，發展至今其具備較為成熟完善的房地產稅制，因此，分析美國現行的房產稅制，找出其稅制改革的優點，為我國接下來全面深化房產稅制改革提供參考和借鑒。

2.1 征稅對象

與中國將房產作為房產稅征收對象不同，美國將土地和房產作為一個整體合并征收房地產稅。合并征稅能增加地方政府財政收入，也有利于化解土地財政難題。但在中國，合并征稅并不科學，原因在于我國土地等所有權屬性尚不明確。若要采取合并征稅的方式，就應該明確商品房土地永續民有。

2.2 計稅依據

中國房產稅的稅基主要分為兩種：房產自用的，以房產余值為計稅依據；房產出租的，以租金收入為計稅依據。美國房地產稅的稅基為房產與地產的評估價值。在房價飛速上漲的背景下，仍以原值為計稅參考。既與房屋的現時市場價值脫節，又不能起到明顯的財政征收效果。而以評估價值為計稅依據，既能保障地方財政收人穩定增值，又可以打擊房地產投機行為。

2.3 稅率

中國房產稅主要采用兩檔稅率，從價計征為1.2%；從租計征為12%。美國房產稅稅率主要在1%~3%之間。其計算公式為每年地方財政需要乘房地產稅貢獻比例再除當年本地房地產評估價值，因每年地方財政需要不同，所以稅率并不固定。

采用固定稅率會存在房產稅與地方財政脫節的問題。不同地方政府提供的公共服務、設施不同，其地方財政對房產稅的需求也不同。對比而言，美國的房地產稅稅率確定機制，能發揮籌集財政收入的作用。

2.4 稅收優惠

中國房產稅主要采取直接稅收優惠，如對政府所有及公益性質的宗教與慈善事業采取減免稅政策。美國房地產稅除采取直接稅收優惠外還采取了一些間接稅收優惠政策，如“斷路器”制度（納稅人繳納的財產稅與其收入之間的比例超過了法律規定后，政府會通過減免稅收、返退稅款、財政補貼等形式彌補超出部分）與延期納稅制度（針對弱勢群體及低收入群體的特殊保障制度）。美國的間接優惠制度體現了實質公平的原理。

3 我國滬、渝地區的試點情況

2011年1月，房產稅改革試點工作在上海和重慶兩市展開。此次試點工作打破了傳統房產稅稅制對征稅范圍、計稅依據、稅率方面的限制。采取因地制宜政策，對經濟情況不同的兩地分別制定了自相適應的條例。

上海市根據房屋面積和交易價格確定應納稅額，操作性較強；稅收優惠上加大了對住房困難家庭的支持力，但同時也弱化了對房地產市場的沖擊。改革細則只對增量房征稅，對存量房不征稅，短期內無法讓居高不下的房價得到有效改善，并且會造成新購房者與舊購房者之間的不公平。

重慶市通過對獨棟商品住宅征稅，抑制了高檔住房消費的力度；稅收優惠上，降低了改善型購房者的負擔，使得剛需性購房者得到了大力支持。雖然細則涉及了增量房和存量房，但其調控方面較窄，只是小范圍的相對公平，對普通住房的影響有限，進而不能對房地產上漲趨勢產生壓力。

4 我國房產稅稅制內容的優化措施

我國房產稅正處于改革熱潮，但房產稅存在的問題并非一日積成，所以不可妄想一步趨成。應參照我國國情及滬、渝試點情況，適當借鑒美國等國經驗，循序漸進、分步推行，深化改革。

4.1 擴大征稅范圍

我國房產稅征稅范圍可在現行基礎上，擴大到農村；從非住宅性房擴大到部分住宅性房。可對農村修建的別墅、洋房及其他形式的豪華名宅征稅。對于部分住宅性房的征收問題，可參考滬、渝兩地的措施，對不同市或同市但差異大的地區區別解決。

4.2 改革計稅依據及稅率

我國可參考美國房地產稅制，以房產評估價值作為計稅依據。但我國產權結構復雜、市場情況多變且與房產評估的相關法律尚未完善，短時間內難以建成合理的房產評估系統。筆者認為，可分兩步走，將以房產評估價值為計稅依據作為長期戰略。短期內仍實行從價計征和從租計征，可將單一稅率改為累進稅率。可根據全國各地房產市值差價設置稅率級差。

4.3 加大稅收優惠力度

可借鑒美國的間接優惠制度，明確稅收優惠對象。擴大征稅范圍的同時也增大了普通人的稅收負擔。房產對于人的生活來說是必需品，城市的高速發展可能會使城市中的中下等收入者承擔巨額稅負。因此我們對于老弱病殘等弱勢群體及收入偏低者要制定一系列減免稅政策。

[1]丁可可.從國內外經驗看中國房產稅制改革——基于美國房地產稅制和滬渝房產稅試點

[2]王明凱.房產稅制度改革路徑選擇:從稅收優惠制度角度的研究

[3]劉洪玉、郭曉旸、姜沛言.房產稅制度改革中的稅負公平性問題