淺析大數據對房地產估價機構的影響及對策

孫云龍

（山西財經大學，太原 030006）

一、研究背景

隨著互聯網時代的快速發展，越來越多的人關注到大數據，而我國以傳統估價業務為主的估價機構正面臨著利潤空間小、競爭壓力大等一系列的問題。這就要求我國房地產估價機構要提高自身水平，充分利用大數據在房地產估價中的積極作用。將大數據應用在房地產估價工作當中，不僅可以提高估價機構的專業水平和服務質量，還可以促進整個行業數據信息化建設。同時，大數據的應用還可以改進傳統估價業務，拓展業務空間，挖掘數據潛在的商業價值，為各行各業提供準確的決策信息，帶動數據產業鏈的發展。

各估價機構也認識到收集基礎數據的重要性，但是傳統的數據采集、管理和分析方法無法滿足市場的巨大需求以及動態的變化。因此，很多估價機構嘗試利用大數據來滿足對基礎數據的需求，并且取得了一定的成效，但在利用大數據的這一過程中也存在著許多問題。

二、大數據對房地產估價機構的影響

1.對估價業務的影響。大數據對于房地產估價機構的業務的影響主要表現在拓展業務空間以及對傳統估價業務的改進這兩方面。首先，大多估價機構從傳統的抵押貸款評估業務正在向房地產咨詢業務發展。大數據時代使信息公開化、透明化，估價機構想要在房地產咨詢業務中脫穎而出，就必然從業務和信息化處理數據相結合的方向，開辟一條道路。而有了大數據，數據挖掘技術不斷改進和日益成熟，房地產估價信息化未來產品也將會特色分化，在擁有大量估價信息和數據以后，進行的深層次的數據挖掘和利用，將會產生高質量的估價數據衍生產品。大數據的出現正在促使技術含量低、競爭壓力大的傳統業務逐步向高端業務發展，創造估價產品的附加值。其次，大數據通過改進傳統估價技術來改進傳統業務。影響房地產價格的因素很多，簡單地定性化不足以滿足估價分析要求，若是沒有現代化的數據分析工具，是很難得出其內在的相關關系與規律的。傳統估價技術容易忽視交易實例的相關信息，選擇實例的主觀性較強，估價對象與可比實例間可比性低，以及不可量化、修正指數的主觀性也很強，這些都是進行傳統估價業務時存在的問題。

2.對房地產估價人員的影響。估價機構緊跟時代變化的步伐，不斷改進以適應市場，那么對其估價人員的要求自然也與以往不同。首先，對估價人員的綜合素質和創新能力提出了新的要求。新的業務類型需要估價師不僅擁有扎實的估價理論知識，還要熟知建筑工程、財務會計、房地產法律、稅務等方面的相關知識，按照評估理論來靈活運用經濟、法律、財務等方面的知識為政府、企業和個人提供專業性的參考意見。其次，對估價機構的人才結構也會發生變化。與以往不同，數據環境下的數據分析人員是必不可少的，為了更好地處理和管理龐大的數據量，可能也會需要更多的專業人才和程序設計師。在不久的將來，這些人才必然會成為估價機構不可或缺的一部分。

3.對房地產估價機構發展模式的影響。大數據下，想要做好完整有序的產業鏈單靠幾家估價機構的力量是遠遠不夠的。首先，從數據的采集來看，盡管估價機構之間集中度較高，但是數據不全面、獲取渠道有限等問題依舊是數據采集的障礙。其次，經分析數據得出的成果與結論，在現在的房地產估價市場上也并沒有一套完整的應用體系，在探索發展的過程中仍然面臨著許多未知的風險。最后，現在還沒能有一個大數據成果的需求市場，使大數據物盡其用。

所以，隨著大數據的應用，建立估價機構之間的聯盟是必然結果，只有經過整合市場和技術資源，設計聯盟的數據庫和數據標準，才能以最快速度發展大數據。

三、我國房地產估價機構運用大數據方面存在的問題

1.忽視信息的收集與管理，缺乏數據共享機制。在當今科技發展迅速、信息爆炸的時代，盡管大多數估價機構意識到了信息的重要性，建立了歷史資料的數據庫，卻僅僅實現了數據錄入、查詢和統計的簡單功能，并不重視房地產相關信息與數據的收集和分類，信息準確度低，利用率低，數據整合程度低，無法獲得全面系統的數據，發現其中隱藏的有價值信息，將其共享和運用到傳統估價工作當中。而且由于同行業之間的激烈競爭、基礎資料數量少且質量難以確定，權威性受到質疑、數據有效性不足以及缺乏信息共享的平臺，大部分估價機構所擁有的信息主要是小范圍內共享，而在不同區域市場不同估價機構之間，缺乏相互信任的、有效的數據共享機制，造成各自為戰、數據收集成本增加的后果。

2.現代綜合型人才稀缺。盡管在不斷提高估價專業性的過程中，要求我們降低估價師主觀經驗決定估價結果的比重，要增強計算機程序科學分析、處理數據的比重，強調程序化、不受主觀意識的影響，但房地產估價機構畢竟是由各種各樣的人才組成的，人才是必不可少的部分。由于房地產估價機構的發展前景廣闊，意圖利用數據潛在的價值，將估價業務擴展到各行各業，擴大服務范圍，這勢必要求機構擁有具有綜合素質的人才，不僅要擁有豐富的估價經驗，熟知房地產估價相關的專業知識，也需要對建筑工程、財務會計、相關法律等有關領域有一定的了解。

3.數據庫建設進程緩慢。數據庫的建設正在進行當中，估價機構的資金困難和宏觀環境的缺陷卻阻礙著建設的速度，使得建設進程緩慢，不能與現在快速發展變化的市場需求和時代要求相匹配。首先，對于單個的估價機構來說，建設數據庫或是參與建設數據庫的活動對其自身的長遠發展肯定是有百利而無一害。但是，除卻幾家大型房地產估價機構，大多估價機構現在還在傳統業務轉型的困境中，無力拿出相應的資金來負擔數據庫建設的技術研發和推廣的費用。其次，建設數據庫的宏觀環境有一定的缺陷。現在對于大數據的分析結果，未形成統一有序的需求市場，需求信息零散，建設數據庫的動力不足。政府缺乏對房地產估價的監管，市場競爭激烈，尤其是存在惡性競爭，肯定會影響到各估價機構全力建設數據庫的進程。

四、推動估價機構適應大數據時代發展的建議

1.建立房地產估價機構的聯合數據庫。關于數據采集困難這一問題，隨著大數據時代的到來得到了解決，通過估價機構之間建立的聯合數據庫，共享房地產數據與信息，豐富了數據。目前所面臨的問題不是數據匱乏，而是數據過多需要如何有效地進行分析處理。海量的數據用來組織存儲和篩選清洗才是建設數據庫面臨的首要問題。隨著云技術和數據庫的不斷發展，怎樣利用好數據成為新的問題。數據庫的建立為房地產估價行業的更進一步發展有著關鍵性的作用。對房地產估價的特征進行有效的數據挖掘，必將成為各個房地產估價機構數據庫的研究熱點和發展方向。

2.完善多元化發展人才結構。估價機構應注意到人才對其的重要性，只有具有創新性思維的綜合型人才，了解房地產估價行業，并通過不同的數據疊加進行分析而獲得有價值的結果，才能在不斷發展的市場里不斷創新。所以，各估價機構應重視人才培養，制定人才培養方案，對于已經擁有豐富的估價工作經驗的員工，要著重于繼續教育，利用職業培養、出國進修等方法來提高他們的專業素養，盡量了解房地產估價的最新信息和知識，以保證機構能夠了解國內外新動態，對于新入職的員工來說，最重要的是專業精神的培養，樹立創新、創造、緊跟發展的工作精神，鼓勵他們不斷學習，利用新科技來促進房地產估價的發展。同時，還要注重提高從業人員的法律意識和自律能力，進一步提高我國房地產估價從業人員整體水平和綜合素質，保證我國房地產估價行業更加科學有序進行。

3.政府與機構共同促進數據庫的建設。進行房地產估價數據庫的建設離不開政府的支持，只有估價機構與政府雙方的共同努力，進行數據庫的建設，才能給數據庫營造一個良好穩定的建設環境。

政府要大力推進房地產估價行業的改革，注重解決制約估價行業發展進步的體制難題，盡量爭取在重點領域與環節取得突破性進展，例如，規范估價機構的組織形式，完善估價機構管理、退出機制。推出更多鼓勵房地產估價創新的政策，建立健全估價行業發展的相關行業的服務體系，譬如金融行業，這樣就可以拓寬估價行業的融資渠道。保證房地產估價行業質量衡量體系的建設，鼓勵建立估價機構品牌建設，推進管理、營銷的創新，對其知識產權的保護。

估價機構的努力主要可以從以下幾個方面入手：首先，各估價機構必須要積極轉變關于大數據的觀念，降低估價工作中人工比例，加重數據和技術的應用，探索利用數據資源和最新計算機技術，建立估價數據庫、估價輔助系統。其次，估價機構的發展應該從各自分散走向合作共贏。在競爭性弱的地域中形成數據、人才、資源的全方位合作，在競爭性弱的領域形成創新的業務分享機制，在全新的業務領域形成更強的凝聚力，制定標準形成統一優勢，確保房地產估價機構的發展空間。最后，建設數據庫必須要考慮收支平衡的問題。因此，應充分發揮行業整體的力量，整合資源、合作分工、形成分工、共建共享。針對大數據的業務應用，要做出合理的分析預測，確保在一定投入期能夠形成合理的回報產出。