營改增對普通居民二手房交易的影響

1 對稅收的影響

1.1 對營業稅及其附加的影響

營改增前，賣家出售滿足納稅條件的二手住房時，應交營業稅=售價×5%；而營改增之后，由于增值稅為價外稅，實行價款與稅額相分離，因此，應繳納增值稅=售價÷（1+5%）×5%≈售價×4.76%。比起營改增之前，稅率實際上降低了約0.24%；營改增之后，賣家出售滿足納稅條件的非普通住房時，應交營業稅=售價×5%；而營改增之后，應繳納增值稅=售價÷（1+5%）×5%≈售價×4.7 6%。比起營改增之前，稅率實際上也降低了約0.24%。

營改增之前，原來作為營業稅附加的城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加，由分別按營業稅的7%、3%、2%征收；營改增后，這三項稅率轉變為增值稅附加，改按增值稅的7%、3%、2%增收。在營改增之前，這三項附加稅綜合稅率=售價（或差額）×5%×12%=售價（或差額）×0.6%；營改增后，稅率≈售價（或差額）×0.57%，稅率實際上降低了約0.03%。

綜上所述，在營改增之后，原征收的營業稅及附加變為增值稅及附加，稅率總共降低了0.27%。

1.2 對個人所得稅的影響

財政部、國家稅務總局《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知知》第四條明確規定“個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。”

營改增前，出售購入2年之內的房產應納個人所得稅={售價與購房價格之差額－（營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅）}×2 0%=差額×20%—售價×1.11%；營改增后，應納個人所得稅={售價與購房價格之差額－（增值稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅）}×20%=差額×20%—售價×1.07%。

綜上所述，在營改增后，個人所得稅稅率總共增加了約0.04%，但由于增值稅及附加稅率總共降低了0.27%，即便個人所得稅稅率有所提升，但綜合兩者，稅率一共降低了了0.23%。

1.3 對契稅的影響

財政部、國家稅務總局《關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》第一條明確規定“計征契稅的成交價格不含增值稅。”

營改增前，買賣二手房需要繳納的契稅=售價×契稅稅率，營改增后，由于計征契稅的成交價格不含增值稅，需繳納的契稅=售價÷(1+5%)×契稅稅率。

綜上所述，在營改增后，稅率一共降低了0.05×契稅稅率。

1.4 對土地增值稅的影響

國家稅務總局《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》第一條明確規定：“營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。”

營改增前，買賣二手房需要繳納的土地增值稅=售價×土地增值稅稅率，營改增后，由于計土地增值稅的成交價格不含增值稅，需繳納的土地增值稅=售價÷(1+5%)×土地增值稅稅率。

1.5 總結

總的來說，在營改增之后，增值稅稅收抵扣鏈條被打通，消除了重復征稅，降低了買賣二手房需繳納的稅收。

2 社會影響

2.1 積極影響

（1）優化了稅制結構，促進了二手房市場的健康發展

營改增優化了二手房轉讓中的稅制結構，為二手房市場的健康發展創造了更健康的稅制環境，能規范我國的二手房交易市場持續、快速、健康發展，造福于民。

（2）在一定程度上減輕買賣雙方稅收負擔

在二手房轉讓中受營改增影響的四種稅種中，除個人所得稅實際繳稅金額有所提高外，其余稅種實際繳稅金額均有所減少，需繳納的總稅收也有減少，總的來說降低了買賣雙方需繳納的稅收，在一定程度上減輕了買賣雙方的稅收負擔。

2.2 問題

（1）稅務機關對營改增細則普及力度不夠，大部分群眾不清楚營改增的具體細則，及其對二手房市場的具體影響，增加了群眾受騙的風險

在2016年3月18日的國務院常務會議后，雖然營改增成為熱詞，但稅務機關對營改增的具體細則普及力度不夠，導致大部分群眾對營改增對二手房交易的各項稅種稅率、稅基的變化等各種具體細則仍不清楚，增加了群眾在二手房交易過程中的受騙風險。

（2）可能加劇賣方對買方的稅收轉嫁，使買方利益受損

在“新國八條”實施后，由于對二手房賣方的收益增收20%的個人所得稅，導致在實際交易過程中，賣方時常通過大幅度提高價格、簽訂“陰陽合同”等方式，將稅負轉嫁給買方。

實施營改增后，雖然稅收略有減少，但減少幅度不大，對于賣方，稅收依然是一筆較為沉重的負擔。此外，由于個人所得稅應稅收入不含增值稅，導致可抵扣的稅收減少，因此，賣方承擔的個人所得稅較營改增之前不降反增。以上兩個因素的綜合作用將可能會導致賣方加劇對買方的稅收轉嫁，不利于二手房市場的規范、健康發展。

3 建議

3.1 稅務機關應加強對營改增細則的普及

稅務機關應通過張貼海報、社區街道宣傳、拍攝營改增宣傳片或微電影等方式，加強對營改增細則的普及，使群眾了解營改增之后二手房交易的各項稅種稅率、稅基的變化，了解營改增對二手房交易的具體影響，了解營改增細則，減少其因為不了解營改增細則而受騙的情況。

3.2 稅務機關和法律機關應合作，配合國家改革舉措

由于我國“賣房養老”等傳統觀念，以及近幾年興起的“婚前必買房”的觀念，房子在我國是一個剛性需求，二手房市場現在是一個賣方市場，因此，從短期看，買方在購房時并沒有太多的話語權和談判權，這也是買方默認“陰陽合同”等稅負轉嫁方式的主要原因。但配合國家控制房價的各種改革舉措，以及對二手住房的實際需求情況，二手房的長期供給彈性遠大于需求彈性。稅務機關和法律機關應該合作，配合國家打擊囤地、保障房建設等改革舉措，制定相應稅收和法律政策，保證政府政策更加有效地實施，規范二手房市場，從根本上保證二手房買方的利益。稅務機關和法律機關也應該緊密監督賣方為了逃避稅收而采取的不法行為，依法處置相關當事人，切實保護買方利益。