租售同權政策對大學生住房租購行為選擇的影響研究

一、 引言

我國房地產市場發展的20多年來，房價不斷攀升，人們更傾向于購房，使得我國商品住宅市場的租購結構長期處于失衡狀態，嚴重阻礙我國多層次住房體系的構建以及商品住宅市場的平穩發展。2017年7月份，租售同權政策被提出：通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

近年來，隨著高校招生規模的不斷擴招，高校畢業生的數量每年呈2%—5%的速度增長；2013年至2017年五年間累計畢業人數達3735萬人。大學生作為未來住房消費的重要需求群體，其對房地產市場的影響不容忽略。

該研究旨在探索租售同權政策對大學生住房租購預期行為選擇的影響及其原因，并結合房地產市場的發展現狀對建設發展租賃性住房市場提出相關建議。

二、 我國房地產市場發展現狀

(一) 房地產市場租購失衡，銷售市場遠超租賃市場。

據社科院2016年發布《社會發展藍皮書》顯示，2016年我國城鎮居民住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的城鎮居民通過租賃解決住房問題，而同一時期的歐洲國家租房率近50%；住宅租賃交易總額僅為1.1萬億，不及我房屋交易總額的7%，而美國的住宅租賃交易額占全美房屋交易總額的50%左右。通過以上數據比較可知，我國目前的房地產市場存在嚴重失衡現象，住房銷售市場發展明顯遠超住房租賃市場，住房租賃市場發展嚴重滯后。

(二) 存量房空置率高，住房租賃市場規模較小，難以滿足消費者需求。

我國住房市場發展20多年來，存量房數量一直呈增加狀態，但是其空置率相對過高。中國房地產報與《騰訊智慧》曾聯合發布的《2015年中國住房空置率調查報告》中指出，2015年5月一線城市住房空置率為22%，二線城市為24%，三、四線城市為26%。住房租賃市場供給方較為單一，多為個人房源，存量房空置率高則在一定程度上體現了租賃住房供給量較小、住房租賃市場規模小，難以滿足消費者需求。

(三) 住房租賃市場管理體系不完善，租房者利益難以保障。

目前，我國住房租賃市場發展緩慢，管理體系不完善。大部分住房租賃行為未到房屋租賃市場管理中心進行租房備案登記，缺乏對租賃契約的外部約束；因租房備案登記等制度落實不到位，致使政府對住房租賃市場信息了解較少，政府部門難以對住房租賃市場進行有效的管理。管理體系的不完善使得租房者利益難以得到保障。我國現階段僅有8.8%的城鎮居民通過租賃解決住房問題，造成該現象重要原因之一是我國目前我國住宅租賃市場管理制度不完善。

三、 數據及結果分析

(一) 數據來源

查閱相關文獻進行問卷的設計，并在鄭州大學新校區內進行問卷的發放，將調查對象控制為鄭州大學在校學生；此次調研過程共計發放200份問卷，回收有效問卷為188份，問卷回收有效率為94%。

(二) 調研數據分析

1. 樣本人口統計學特征

被調查對象中38.3%是男性、61.7%是女性；14.36%的調查對象所處的年齡段為18—21歲、76.06%的調查對象所處的年齡段為22—25歲、9.04%的調查對象所處的年齡段為26—29歲、0.53%的調查對象所處的年齡段為30歲及以上；29.79%的就讀學歷是本科生、70.21%是研究生及以上學歷。

2. 大學生住房租購行為選擇分析

現階段住房情況調查，被調查對象中大部分學生目前住宿在學校宿舍，占比86.17%，僅有少數在校外租房或者已購置住房，分別占比9.57%、4.26%；由該數據可知，目前大學生僅有極少數人購置住房，90%以上大學生畢業步入社會后將面臨住房租購選擇。

租售同權政策了解情況調查，被調查對象中僅有3.19%的學生非常了解租售同權政策，47.34%的學生完全不了解租售同權政策，31.91%的學生只是聽說過該政策，17.55%的學生知道租售同權政策，但不明白其具體權利；由該數據可知，租售同權政策作為我國發展住房租賃市場的重要政策，學生卻了解甚少，可見政策落實還稍有不到位，需加強該政策落地，加大政策宣傳等。

基本權利重視度調查，被調查對象對城鎮居民基本權利中，最重視的五項權利分別是醫療衛生、住房保障、公共教育、社會保險、社會服務，平均打分分別為4.67分、4.61分、4.59分、4.53分、4.44分；相對來說較為不重視的三項基本權利分別是殘疾人服務、公共文化體育、勞動就業創業，平均打分為3.99分、4.24分、4.38分。由該數據可知，城鎮居民基本權利中，居民更多關注的是醫療衛生、住房保障、公共教育等方面的權利，租售同權政策中的同權應根據城鎮居民需求，切實保障租房者的基本權利。

租售同權政策影響程度調查中，85.11%的被調查者認為租售同權政策的提出對其今后的購房或租房選擇產生一定的影響，11.7%的被調查者認為租售同權政策的提出對其住房租購選擇的影響可有可無，3.19%的被調查者認為租售同權政策的提出對其住房租購選擇不會產生影響。

畢業后租購行為選擇調查中，面對同等條件的房屋，選擇購房者占比54.79%，選擇租賃者占比45.21%。

畢業后面對同等條件房屋選擇購買的原因調查中，最主要的原因為購房可給個人帶來安全感和歸屬感，即使購房者可能會因購房給自己帶來較大的經濟壓力；其次是選擇購房者認為購房相比于租房更加經濟并且其認為房屋具有一定的升值空間。

畢業后面對同等條件房屋選擇租賃的原因調查中，最主要的原因是房價過高，租房可以緩解自己的經濟壓力；其次租房者認為租房相比于購房，租房者可根據自身經濟水平選擇居住環境，提高居住品質。

關于是否應該進行租房備案登記調查中，93.09%的調查者認為應該在房屋租賃市場管理中心進行租房備案登記，以確保個人基本權利得到保障；6.91%的調查者認為在房屋租賃市場管理中心進行租房備案登記與租房利益是否可得到保障并不是緊密相關的。該數據說明，大部分未來的承租者更關心的是租房時自己的切身利益是否能得到保障，同時房屋租賃市場管理中心應加強租房登記備案等制度的落實，以確保租房者的個人基本權利得到保障。

目前住房租賃市場中存在的主要問題中，52.66%的調查者認為住房租賃市場管理機制不完善；30.32%的調查者認為是租售同權政策落實不到位，基本權利難以得到保障；17.02%的調查者認為住房租賃市場供給主體單一，缺乏有效的供給。

在租賃市場發展成熟且管理機制完善前提下，46.28%的調查者表示其未來更傾向于租房；53.72%的調查者表示未來更傾向于購房。

通過本次調研數據可知，住房租賃市場供給主體系統化、管理機制完善時比僅在租售同權政策背景下時多1.07%的調查者更傾向于租房；可見住房租賃市場的發展重點不僅在于政策的落實情況，還在于供給主體、管理機制的完善情況。

四、 相關建議

(一) 加快“租售同權”的立法，為承租者提供法律保障

租售同權政策現階段正處在剛剛提出，保證政策有效實施，離不開國家層面的法律保護。國家應加強對“租售同權”的立法進程，規范承租人的基本義務與權利，賦予其與購房者同等的醫療保險、公共教育等基本公共服務的權利。借鑒住房租賃市場發展較為先進國家的相關經驗，建立一套“租售同權”相關的法律體系，不僅包括有關承租者的基本權利和義務，還應包含出租者的基本權利和義務，以此來規范雙方的行為；同時豐富和完善住房租賃市場的法律體系，以此為承租者提供法律保障，保障他們的基本權利。

(二) 推進開發商自持住宅的發展進程，擴大住房租賃市場的有效供給

現階段，我國房地產市場存在地價高、房價高、租金低等問題；住房租賃市場的供給主體相對單一，且供給主體相對不專業。開發商自持租賃住房既可以有效抑制地價的上漲、給開發商帶來持續有效的營業收入，又可以完善我國房地產市場多層次住房結構體系，加快房地產市場長效機制的建立。因此，加強租賃住房規劃和用地供應，積極培養鼓勵開發商自持租賃住宅，開發長租公寓，豐富住房租賃市場的供給主體，建設系統化、規范化的住房租賃市場體系，擴大住房租賃市場的有效供給。

(三) 完善并規范住房租賃市場管理體系

通過該調研了解到，大部分調查對象認為目前我國租賃市場存在的主要問題是住房租賃市場管理體系不完善，缺乏有效的管理，大部分住房租賃行為未到房屋租賃市場管理中心進行租房備案登記，缺乏對租賃契約的外部約束，政府對住房租賃市場的管理較弱、缺乏有效的管理。正是因為這些問題，在購房和租房中，多數人即使經濟壓力較大也會選擇購房。因此，應加強對住房租賃市場的管理，制定住房租賃市場相關的管理規定，規范住房租賃市場中的租賃行為，加強政府對住房租賃市場的有效管理。