房地產企業輕資產盈利模式研究

一、 輕資產盈利模式概述

輕資產盈利模式又稱“美國模式”，通過將房地產企業鏈的設計、管理、開發、建造等環節加以分解，使各個房地產企業能夠自由選取適合本企業的優勢環節來經營，不需要像重資產盈利模式一樣需要進行整個過程的開發工作。經過專業的產業分工，各個參與企業都能在擅長的方面進行標準化和專業化的運營，從而獲得更高的收益。輕資產盈利模式的建立應考慮以下三個方面：一是選取本企業擅長的業務線，依據自身產品的市場優勢并結合整個市場的經濟環境，選擇最符合本企業能力標準的產品類型；二是企業應依據自己在市場中的競爭力水平對自身價值進行定位，然后選取本企業最擅長、效益最高的一環來運作，通過輕資產盈利模式來放大運營的效率；三是需要依靠與本企業相匹配的資本平臺，利用資本杠桿原理對運營效率繼續擴大。輕資產盈利模式總的來說就是這種產業鏈分工高度專業化并與優質房地產平臺相結合的盈利模式[1]。

二、 房地產企業的現存問題

我國的房地產企業因其具有市場性，盲目地追求經濟利益，在與國家經濟宏觀調控相違背后進行整改，使得房地產企業數量相對減少并面臨一些問題。一是房地產企業轉型難度較大，房地產企業大多作為國有企業，其經營過程中關于項目開辦、資產處理等問題都要經過國資委審批才能進行。二是企業管理成本高，使房地產企業難以提升運行、決策效率，容易引發企業內部與合作單位的不滿。三是資金危機影響，主要體現在房地產項目投資回報變慢、資金需求不斷擴大。四是出現融資危機，財務風險不斷提高，重資產盈利模式弊端不斷顯露。五是土地成本逐年提升，直接減少房地產項目的開發利潤，并且購買土地占用資金量大，易造成風險。

三、 房地產企業輕資產盈利模式運營建議

當前，越來越多的房地產企業開始運用輕資產盈利模式，輕資產盈利模式不斷的創新和增多。雖然房地產企業運行輕資產盈利模式暫時利潤較少，但這種模式卻是一個新的轉變，需要房地產公司不斷努力和嘗試。房地產企業應在提升運營能力、優化現金流結構、選擇運營模式、整合核心資源及控制資金風險等方面不斷地進行完善和優化。

(一) 提升運營能力

當前，我國房地產金融方面處于投資機構規模較小、金融支持工具較少、獨立完成輕資產化較難、政策收緊等情況，提升房地產企業的業務運營能力是十分必要的。房地產企業應在其最為擅長的業務領域達到在行業中領先，從而實現輕資產盈利模式。輕資產盈利模式在本質上是投入較少，回報較多，其模式的核心是追求整體效率。要想提高開發商的效率和效益，需要做大做強企業最擅長領域，將不擅長的相關業務交付合作單位處理，實行房地產合作開發[2]。比如，小股操盤模式的操盤者有自己的運營能力，合作方提供土地與資金支持。操盤者通過發揮自身品牌效應，使自身運營能力不斷得到增強，合作單位只需考慮滿足其土地和資金需求。在代建的模式下，代建方主要從事房地產開發、建設和銷售階段的運營及管理，合作方從事提供土地與融資工作。電子運營商從事經營業務平臺。多個房地產企業在其最擅長領域，各司其職、分工明確，共同實現輕資產盈利模式。

(二) 優化現金流結構

輕資產盈利模式要在房地產企業承受巨大資金壓力時，完善和優化房地產企業的現金流結構。現金流不僅是房地產企業當前的資金庫存，還包含隨時可用的銀行票證與存款。輕資產盈利模式借用的資金數量越多，自身自己壓力越少。小股操盤時，房地產企業將若干個項目資金分散至更多房地產項目，使資金投入相對減少。在代建模式下，代建方只需要通過品牌效應和團隊管理就能獲得項目，無需投入資本，沒有現金流壓力。房地產公司減少現金流壓力在符合國家政策前提下，不僅可以通過擴展其輕資產項目的規模和不斷借用外部資金，也可以通過私募股權、信托基金和房地產眾籌等方式的合理使用來實現。房地產企業當前可運用的輕資產盈利模式主要有代建模式和萬科小股操盤兩種外部融資渠道，借用私募基金和信托基金來減少資金沉淀也是輕資產盈利模式的運營趨勢，通過多元化的房地產融資，使融資渠道得以保障。

(三) 合理選擇運營模式

在輕資產的運營中，被房地產企業廣泛使用的模式主要是代建、小股操盤與電商服務模式，這些模式都有其專長和熟練領域。通過選擇合適的運營模式，使自身的優勢更加明顯。合理選擇運營模式應注意企業的服務定位，明確服務范圍是一個還是多個輕資產元素環節。應根據優勢定位，確定自身優勢領域，根據輕資產盈利模式進行服務定位[3]。同時，房地產企業在模式選擇上要運用動態思維，既要跟隨國家政策變化不斷創新，不能逾越政策框架，也要跟隨客戶需求與客戶群體變化進行創新和適當調整，還要在品牌形象與客戶對象上創新，不斷調整范圍和轉移運營地點。另外，房地產企業在優化與構建輕資產盈利模式上應以組織機構與設計團隊作為支撐，通過資深的專家群體和智囊團為輕資產盈利模式提供專業運營指導和適當項目規劃，從而建立科學的組織保障體系，為輕資產項目的定位、設計與落實提供有力保障。

(四) 整合核心資源

房地產企業要塑造資深企業形象，通過企業品牌建設、管理建設、文化建設與信息平臺建設來提高自身的核心競爭力，優化各方面能力，促進資源整合。核心資源優化是輕資產盈利模式優化的關鍵，輕資產下的資源整合就是通過品牌、服務、管理中的一環或多個環節來實施輕資產項目。輕資產項目的開設初級階段應保證產品質量與按時完成，伴隨項目的不斷開展，管理的成本也會不斷降低，加之企業專業化的服務流程，從而進一步促進資源整合。輕資產資源的重復利用與資源共享有利于提高企業的收入，房地產企業一方面應重視資產長期價值，不斷提高自身商管能力，加強優勢資源共享，優化服務運營平臺。隨著房地產企業外延業務的開展，電影、酒店、文化等項目的科學實施，進一步提高了其品牌競爭力與影響力，在輕資產盈利模式實施過程中，管理能力也更加嫻熟，電商服務與養老地產項目也使得品牌獲得更好的正面效應，幫助企業不斷完善和整合核心資源。

(五)控制資金風險

房地產企業運用輕資產盈利模式應提高資金風險意識，控制資金風險。低投入、高回報，以小博大是輕資產盈利模式的明顯特征，當房地產企業嘗試獲得更高利益的同時就會有一定的資金風險。因此，有效預防與識別輕資產盈利模式運營中可能出現的風險就尤為重要。房地產企業應注意投資方的土地儲備與資金情況，與投資方合作時注重擔保人的擔保能力，避免自然人擔保。對房地產市場的有效掌握也是必不可少的，一旦發現風險之后就要立即做好風險規避和轉移的工作。另外，房地產委托管理也容易引發質量問題，增加企業管控風險，應加以重視。總而言之，通過這些科學合理的風險控制和防范措施，有力幫助企業規避風險，并獲得平穩發展。

四、 結語

房地產企業應正確認識當前行業的現狀，充分運用輕資產盈利模式，學習國外成功經驗，結合企業自身特點，通過提升自身運營能力、優化現金流結構、合理選擇運營模式、整合核心資源及控制資金風險等手段，設計出符合自身的戰略轉型路線，從而克服重重困難，取得更大的成功。