探究社區管理與物業管理的融合創新模式

何明剛

（大慶油田礦區服務事業部物業管理四公司，黑龍江 大慶 163411）

城市化進程的加深，帶來的是眾多的城市住宅小區，城市住宅小區越來越多，也導致了小區管理的困難，尤其體現在小區住戶與物業部門之間的矛盾升級。而且隨著時代的發展，社區管理提供的一些服務，已經難以滿足小區居民的日常生活所需，這也在一定程度上制約了我國城市化發展的進程。如何使小區住戶住的滿意，住的舒心，就必須認真思考，創新管理模式，充分分析社區管理與物業管理之間的優劣點，取其精華，棄其糟粕，將社區管理與物業管理有機融合，創造出新的管理模式，使社區管理更加有效，以此來提高小區居民的生活滿意度，創造健康和諧的社會環境。

一、社區管理與物業管理關系分析

（一）社區管理與物業管理的對象

傳統的社區管理中，其主要的服務對象就是社區中的居民，去管理的目的也是為了能夠使得社區居民得到良好的生活條件，保證社區居民間的和諧共處。而物業管理，雖然從字面意思上，其管理對象為物業。但從深層次來分析，社區的物業也是居民的物業，居民為了物業管理，而繳費，而實際情況來看，物業公司與社區居民的接觸也較為廣泛。簡單來說，社區管理和物業管理是供給方，而居民在這里邊扮演的角色是需求者，如何保證供需間的平衡是社區管理與物業管理需要共同考慮的。

（二）社區管理與物業管理所用方法基本相同

社區管理的目的是為了保證社區內的正常運轉，保證居民間的和諧相處，消除安全隱患，最大限度地滿足居民的日常所需，使居民安居樂業。而物業管理，也會為了達到續簽合同的目的，而采取一系列的方法，使社區內的居民感到滿意，利用多種服務手段，使居民的生活環境變得更好。

但二者之間也是有一定的區別，我們要認清社區管理與物業管理之間的不同，不能將其混為一談。

社區管理與物業管理的目的不同，社區管理并不注重經濟效益，而將重點放在了社會效益上，是為了維護社區內居民安居樂業，安定和諧而存在的。而物業管理則是為了經濟效益，通過多種手段維護小區內的和諧安定，創造良好的居住環境。第二就是二者的管理范圍不同，一個社區可能包含多個小區，因此，社區管理，必須對多個小區內的居民進行負責。而物業管理的范圍，相較于社區管理較小，往往只是經營管理某一小區，只對該小區內的居民物業進行管理。第三就是，二者的管理內容不相同。社區管理的內容較為廣泛，只要是涉及到居民的問題都是社區管理所負責。而物業管理則偏重于對于小區內，生活環境及物業的維護以及小區范圍內的安保情況。

二、目前我國社區管理與物業管理的現狀及問題

（一）社區管理與物業管理難以配合

上面已經說到，社區管理的范圍較大，而物業管理的范圍較小，再加上社區工作人員人數較少，而社區中的居民人數眾多，因此在管理工作的開展過程中，社區管理往往會遇到許多的阻力，對于居民的信息，社區管理往往很難得到有效的掌握，導致了信息的滯后。而物業管理所管理的范圍較小，僅限于小區之中，也就是說，物業管理與居民間的聯系比社區管理更加親密，溝通機會較多。但是，社區管理和物業管理并不屬于一個部門管轄，因此二者的配合就難以實現。最終就會導致，社區管理無法掌握有效的居民信息，而物業管理能夠得到居民的有效信息，卻無法解決問題的現象發生。也就是說，社區管理不夠精細化，物業管理，解決問題的力度又不夠。

（二）社區管理以及物業管理缺乏有效的原動力

社區管理應該是一種互動式的管理模式，也就是居民與社區工作人員的良性互動，只有二者有機結合，才能夠實現政府與居民雙贏的局面，也就是說，良性的互動，是推動社區管理的內在源動力，只有這樣，才能夠取得良好的管理效果，但就目前來說，社區管理并未達到預期的要求。而作為物業管理來說，由于其發展時間較為短暫，現階段還無法得到政府以及社會的大力支持，也就是說，物業管理現階段缺乏外在的動力，處于一種獨立的狀態。

（三）社區管理與物業管理之間責任不明確

社區管理與物業管理之間的對象基本相同，管理手段也基本相同，而且二者都著重于改善居民居住環境，解決居民的安全問題。二者理應是相互結合，互相作用的。但由于社區管理與物業管理屬于不同的部門，因此在問題解決過程中，更多的二者是相互推卸責任，而不是共同群求解決方法。二者之間的配合，也往往是流于表面和形式。

三、社區管理與物業管理融合創新模式

（一）將物業管理納入社區管理，統一向居民提供有效供給

社區管理與物業管理所面向的對象都是居民，其目的也是為居民提供便利，創造良好的居住環境。物業管理公司在業務上接受房管部門領導的同時，如果將其納入社區管理，接受社區的統一指揮和管理，能夠取得更好的服務效果。第一點就是要將物業管理公司的招標權給予社區。但是當業主委員會沒有選舉出來時，可以先委托社區代為招標，選取合適的物業公司進行物業管理。而當業主委員會選舉結果產生之后，社區再將物業招標權給予小區業主委員會。對于物業公司來說，社區對其享有調解權，監督權，以及糾紛裁決權，物業公司必須服從社區的管理。社區和物業公司可以共同組織居民活動，以此來創造更好的居住環境。

（二）物業管理是社區管理的窗口和平臺，是細化居民服務的一線管理

將社區管理與物業管理相結合，中午要管理作為社區管理的窗口和平臺。在社區中的每一個小區中，都設有物業管理辦公室，而這個物業管理辦公室就可以作為社區管理的窗口和平臺。是了解和解決居民問題的前線。而社區作為管理的后方，進行的是宏觀層面的管理與服務。物業管理具有著能夠及時了解居民動態，掌握居民生活情況的優點，也就是說，通過物業管理對社區管理的反饋，能夠使得社區變得更加和諧，居民的問題能夠得到有效解決。通過二者的融合，社區管理模式也要發生一定的轉變，從以往較為粗放的管理模式，轉變為精細化的管理，居民通過在物業辦公室進行問題的提出，再通過物業辦公室反饋到社區。是融合后的管理模式更加的精細化，做到與每一位居民進行良好溝通，互動，切實解決每一位居民的生活問題。

社區管理，一定要將物業管理作為自己管理體系中的重要一環。二者的融合就決定了物業管理所扮演的角色，就像是生產流水線一樣，是社區管理的一線管理平臺。只有這樣，才能相互配合，相互作用，共同打造良好的居住環境，實現社會的和諧。

（三）物業管理保持盈利目的，屬于社會管理范疇中的盈利部分

社區管理與物業管理融合，并不是要放棄原有的性質。物業管理的盈利性質可以繼續保持，雖然社區管理是為了社會效益，但并不是無償服務，只是根據居民的實際情況，收取較低的費用。物業管理是為了營利目的，也就是說，知道能夠滿足居民的日常需求，創建良好的社區環境，收取物業費也是十分合理的。

而將物業管理納入到社區管理中的收費范疇，也是十分合理的，社區在管理過程中，一定要注重居民與物業管理之間的平衡，在充分調查研究后，確定收費標準，讓物業和居民都得到滿意的條件。

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