土地增值稅清算稅收籌劃及清算技巧

一、 土地增值稅清算稅收籌劃概述

為更好地實現國家對房地產等相關市場的調控，抑制通過炒房等手段獲取暴利的不合規現象，進而實現該類型市場持續健康發展的目標，國家相關法律規定通過轉讓、出售土地使用權、建筑物等而獲取收入的企事業單位和個人要繳納土地增值稅，該稅種的納稅依據為增值額，即用與房地產等相關項目的全部收入扣去法律規定的應扣除的款項作為計算稅額的依據。而所謂的土地增值稅清算指的是，國家法律規定，應該繳納土地增值稅的相關單位和個人在滿足清算條件即項目完工、銷售完成、轉讓項目、土地使用權轉移時，計算自身應該繳納的稅款，并按照法律規定向相關部門呈送納稅資料、填寫清算申請表，進行稅額的結算。在清算的過程中，納稅人必須要按照相應的流程進行，如實報送資料，保證所納稅額是真實可靠、在國家法律許可的范圍之內。稅務機構也要充分發揮出自身應有的作用，積極宣傳稅收政策，尤其是那種新變動的法規和各項優惠政策條例，為納稅人提供優質的服務。

僅從定義上來看，稅務籌劃指的是企事業單位、個人及其他組織在繳納稅款時，可在相關法律規定的界限內，根據自身的實際需要，事先通過安排、選擇、籌劃等途徑，選擇對自己最為有利的納稅方案，合理降低自身承擔的稅負，提高自己的利潤。也就是說，稅務籌劃以實現企業最大經濟利益為目標，在遵守法律法規的前提下達到合理節稅的目的。不同的稅種所能夠進行稅務籌劃的空間不同，諸如土地增值稅這種計算復雜、清算起來難度較大的稅種，企業進行稅務籌劃的可能性和可操作性更大，企業應把握好該項稅種的特點，積極的進行稅務籌劃工作。同時應注意到，稅務籌劃的方式多種多樣，企業可以進行的選擇也多種多樣，沒有一項能夠適應任何企業的清算方案，也沒有一項不需要隨時間和企業需要變動的方案，當稅務籌劃與企業實際需要脫節時，企業必須承擔其帶來的風險，補交稅款。

二、土地增值稅清算稅收籌劃必要性分析

對應進行土地增值稅結算、繳納應繳稅額的單位而言，做好稅務籌劃工作必不可少，其不僅符合國家的法律規定，也是適應現代化企業經營的現實需要。

具體而言，其必要性表現在以下幾個方面：一是對現有稅收法律體系的有益補充。土地增值稅的清算是一項計算較為復雜的工作，縱觀我國現有的稅收法律規章，與該稅種相關的法律、條例、政策還不是很完善，在優惠規定、計稅方法、稅率等方面還有待進一步的規范和完善，而稅務籌劃工作恰好是對現有土地增值稅等稅種進行相關研究，在研究過程中，其能進一步發現現有規定的不足并對其進行補充。二是維護企業利益，規范市場秩序。房地產企業是繳納土地增值稅的主要單位之一，其發展的規范性直接影響著我國總體經濟運行的態勢，為更好地規范、扶持房地產行業的發展，國家出臺了一系列稅收政策來調控該行業的運行。眾所周知，在其他條件不變的前提下，納稅額度與企業利潤呈反比例關系，企業繳納的稅額越多，其凈利潤便會因此下降，而稅務籌劃工作可以幫助企業財務管理人員更好地理解和把握稅收相關政策，提高企業內部財務管理水平。房地產等企業在充分理解稅收條例、積極開展稅務籌劃工作、提高財務管理意識、選擇適合自身需要的稅務清算方式和途徑的前提下則能夠有效地降低稅負，實現企業利潤最大化。

三、土地增值稅清算技巧分析

1.合理選擇清算籌劃的方法

土地增值稅的清算方法并不唯一，沒有哪一種籌劃方法能夠符合所有企業的需要，企業必須根據實際需要選擇適合自身的方式進而達到節稅的目的。如，企業可通過分散收入的方式實現合理避稅。具體而言，將企業項目收入中可以進行分離的部分進行拆分，每一部分簽訂獨立的合同，降低單次轉讓收入的額度進而達成降低稅率的目的。還可以將銷售、管理、財務費用等期間費用遷移至直接成本當中，達到擴大法律規定的可扣除款項額度的目的。對于項目數量較多、各項目成本分布不均勻的企業而言，其可以通過均衡成本的方式實現各項目增值率的均衡，減少某些項目增值率過高的現象的發生，降低稅負。受行業特點的影響，需要繳納土地增值稅的企業如房地產企業的負債額度一般較高，其需要支付的利息頗多，若企業能夠證明該支出是向提供借款的金融機構支付的，則可以進行扣除，也就是說，企業可以通過利息調整的方式達到降低應繳稅額的目的。除上述方法之外，還有很多其他的清算籌劃方式供企業選擇，企業重組、合作建房等方式都可以實現土地增值稅的減免，企業要注意這些方法的選擇和應用，采用多樣化的方式進行合理節稅。

2.合理籌劃選擇清算節點

清算節點的選擇在一定程度上能夠影響企業的實際應繳稅額，企業可在法律規定的范圍之內適當的提前、延后清算時間達到合理避稅的目的。在營改增后，某些企業所面對的稅負更重，如房地產企業不僅要繳納營業稅還需要承擔土地增值稅。在這種情況下，企業如何如同稅務機關進行事先的溝通，贏得稅務機關的支持和信任，利用預征的辦法、選擇合適的清算節點成為降低企業稅負的有效手段。我國法律規定，土地增值稅可進行預征，這也就意味著企業可事先選擇預征的稅率，在項目結束后再進入清算流程，不同地區對預征辦法的規定不盡相同，企業必須以當地的實際要求為依據進行清算節點的選擇。具體來說，企業要先找到土地增值率的平衡點，并以此為參照，當實際增值率小于該點時盡早結算，當實際增長率大于該點時應在法律許可的范圍內推遲結算的節點。據此，為保障企業在清算節點選擇上有更大的可操作化的空間，企業財務人員必須預先對清算節點進行籌劃，合理選擇對自身最為有利的時機進行清算，最大限度地提高企業利潤。對于某些規模較小、財務人員整體素質不高的企業而言，其可以借助專業咨詢公司或者專家的幫助，在他們的指導之下完成清算節點、籌劃方法的選擇和實施，也可以通過內部培訓與外部招聘的方式重塑自身的人才隊伍，提高其進行稅務籌劃、土地增值稅結算的能力和水平。

3.合理利用稅收政策

對于土地增值稅而言，我國所采用的是累進稅率制，即不同納稅單位的增值率不同，其計算納稅額度所使用的稅率也就有所差別，這種差別對企業的實際應納稅額有著不容忽視的影響，同時，國家的土地增值稅法律體系中有一系列的優惠條例，對某些符合法律規定與要求的項目給予免稅、減稅的優惠。納稅單位如何在進入清算流程、結算款項之前充分利用優惠政策達到降低自身稅負的目的，進而提高企業凈利潤水平成為企業清算環節中不可忽視的重要問題。如，法律規定，企業的代建房屋項目應繳納一筆費用，即代建費，該項費用在核算時計入勞務輸出收入，在最終結算之時若該代建房屋的所有權未發生變動和轉移，企業則無需繳納土地增值稅。同時，按照比例分房自用的項目也可以暫免土地增值稅，這就意味著企業在開發、實施項目之前可通過稅務籌劃等工作選擇適宜的合伙人進行合作，實現合理避稅。與此相關的稅收優惠政策還有很多，其與企業的利潤息息相關，為此，企業財務管理人員要不斷加強對稅收政策尤其是稅收減免、優惠政策的理解和學習，不斷提高利用稅收政策實現節稅的能力和水平。

4.合理降低貸款利息

朱清教授曾指出，企業稅負與稅收清算模式、籌劃方式以及貸款利息支付方式息息相關，貸款利息扣除額度不同，企業所面對的稅收金額也千差萬別。對于企業尤其是類似房地產這種投資周期較長、企業負債率高、資金密度大的企業而言，融資成本的高低與企業盈利能力與水平息息相關。在土地增值稅清算政策的更新、落實過程中，除了合理籌劃清算節點、充分利用稅收政策、合理選擇籌劃方法以降低企業稅收負擔、提升單位避稅能力進而提升企業盈利能力外，企業在進行稅務籌劃的過程中還應該不斷更新其籌劃思維，樹立起金融創新的理念與意識，充分理解并掌握銀行不同利息支付模式間的差別，在此基礎之上開展對土地增值稅清算過程的籌劃工作，選取對自身最為有利的利息支付方式，降低貸款成本。具體來看，企業必須借助現代化的信息技術與溝通網絡，加強與銀行等金融部門之間的聯系與協調，提升企業在銀行的聲譽，及時獲取貸款利率的相關信息，在稅法許可的范圍之內，將銀行等金融機構的貸款利息、同期貸款利率利息等抵扣額度充分利用起來，以企業實際情況為基礎，結合銀行等機構捆綁貸款的相關要求，做好企業內部精細化、科學化的稅務籌劃工作。

四、結論

稅收一直是企業生產經營成本的重要組成元素，如何通過稅收籌劃與清算過程實現合理避稅，降低企業生產經營成本成為企業相關部門所面臨的關鍵性問題。對于房地產等企業而言，土地增值稅作為其稅收體系的關鍵部分，其納稅額度大小將直接影響企業的稅收支出進而影響企業生產經營總成本。而稅務管理中的稅收籌劃環節，則可以在充分考慮企業實際情況與稅法相關條例的情況下，為企業提供最優的納稅方案進而降低企業的稅務負擔，提升企業盈利能力與競爭水平。這就要求企業必須重新審視稅務籌劃工作，重視高素質的稅務籌劃人才的培養任務，充分利用土地增值稅等稅收法律的優惠政策，在合理選擇清算節點、籌劃方式、貸款利息支付模式的基礎上降低納稅支出實現企業利益最大化。