淺談房地產(chǎn)測繪技術(shù)與質(zhì)量

郭艷平

（內(nèi)蒙古赤峰市林西縣房產(chǎn)管理局，內(nèi)蒙古 林西 025250）

一、房地產(chǎn)測繪的概念

房產(chǎn)測繪是測繪學(xué)中最具特色的分支。房地產(chǎn)測繪是一項(xiàng)專業(yè)的技術(shù)活動，是利用專業(yè)測繪技術(shù)以及測量儀器對房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)測繪工作展開的技術(shù)活動，涵蓋房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)成果資料驗(yàn)收等，測繪結(jié)果可以給房地產(chǎn)交易提供較全面的資料，還可為房產(chǎn)建設(shè)相關(guān)管理部門和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供可靠的數(shù)據(jù)依據(jù)，并且給保險、收稅部門提供基礎(chǔ)信息資料。

二、房地產(chǎn)測繪新技術(shù)的應(yīng)用

（一）房地產(chǎn)測繪中全站儀測繪技術(shù)的應(yīng)用

現(xiàn)代化促進(jìn)城市呈現(xiàn)飛躍式發(fā)展態(tài)勢，人們的品位不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)也在適應(yīng)城市發(fā)展的過程中快速變革，在迅猛的發(fā)展壓力下，提高房產(chǎn)測繪過程中的精確度，減輕勞動強(qiáng)度的同時增加工作效率就顯得尤為重要。全站型電子測速儀又稱全站儀，是集光、機(jī)、電為一體，具有水平角、垂直角、距離、高差測量的高技術(shù)測量儀器，具有集成化、自動化、智能化、精度高等眾多優(yōu)點(diǎn)，因此常被用于現(xiàn)代化房地產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)采集和更新。對于全站儀而言，它能夠放置在通視的發(fā)掘區(qū)位置，對特征點(diǎn)坐標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集繪制成圖。為適應(yīng)形狀復(fù)雜煩瑣的新型建筑，房產(chǎn)測繪技術(shù)與時俱進(jìn)地進(jìn)行更新，比較先進(jìn)的有布設(shè)獨(dú)立控制點(diǎn)或城市導(dǎo)線，采用極坐標(biāo)的方法獲取建筑的點(diǎn)坐標(biāo)，以便計(jì)算建筑面積，更好適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)測繪的需要。

（二）房地產(chǎn)測繪中RTK技術(shù)的應(yīng)用

RTK技術(shù)作為全球GPS領(lǐng)域的最新技術(shù)，已經(jīng)在歐美、日本等發(fā)達(dá)國家建立了非常完整的系統(tǒng)。RTK是一種基于WGS-84坐標(biāo)的全球動態(tài)監(jiān)測技術(shù)，受到社會各界的廣泛關(guān)注。RTK技術(shù)的最大特點(diǎn)就是在野外實(shí)時獲得的數(shù)據(jù)精度可達(dá)厘米級，不需要測量后進(jìn)行解算，精確度相對較高。將RTK技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)測繪，基準(zhǔn)站通過數(shù)據(jù)鏈路將觀測點(diǎn)和建筑點(diǎn)的站坐標(biāo)信息傳送給流動站。流動站基于數(shù)據(jù)鏈來接收基準(zhǔn)站的數(shù)據(jù)，同時還會采集GPS觀測數(shù)據(jù)，并在系統(tǒng)內(nèi)組成差分觀測值并對數(shù)據(jù)實(shí)時處理，最后給出定位結(jié)果，持續(xù)時間不到1秒鐘，能夠更加準(zhǔn)確地界定房屋的界線權(quán)屬，確保房屋產(chǎn)權(quán)管理的公平，減少由于房屋測繪結(jié)果引起的房產(chǎn)糾紛。RTK技術(shù)可以提高房地產(chǎn)測繪的精度，我國深圳、北京、武漢、青島、上海、昆明等城市先后建立了市級的GPS網(wǎng)絡(luò)RTK系統(tǒng)，且廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)測繪行業(yè)。

（三）房地產(chǎn)測繪中計(jì)算機(jī)的應(yīng)用

在計(jì)算機(jī)繪圖的幫助下測繪技術(shù)的發(fā)展十分迅速。以往手工繪制的結(jié)果圖精度低且工作量大，計(jì)算機(jī)繪圖在提高工作效率的同時，還提高了繪圖的精度。如今，測繪行業(yè)都使用AutoCAD軟件處理測繪得到的數(shù)據(jù)，得到最終的結(jié)果圖。由于AutoCAD軟件功能強(qiáng)大而且操作簡單易行，將CAD軟件繪圖技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)測繪中，可以使測繪內(nèi)容表達(dá)得更加精確。在對圖形的處理上，CAD具有強(qiáng)大完備的功能，操作簡便，初學(xué)者也能很快熟悉操作。同時，具有良好的自我保護(hù)特性，非規(guī)范操作也不會對系統(tǒng)本身產(chǎn)生太大的影響，用CAD來進(jìn)行房地產(chǎn)圖形編輯非常便捷。

三、房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制措施

（一）規(guī)范房產(chǎn)測繪市場

控制房產(chǎn)測繪質(zhì)量的過程中，規(guī)范房產(chǎn)測繪市場必須要放在第一位，相關(guān)的細(xì)節(jié)處理非常重要。但是在實(shí)際操作過程中，很多測繪機(jī)構(gòu)無視對于細(xì)節(jié)處理的重要性，致使房產(chǎn)測繪的質(zhì)量受到很大的影響。為此，國家需要制定相關(guān)的法律法規(guī)，明確劃分基礎(chǔ)測繪工作人員的職責(zé)，避免各自為政。此外，有必要基于測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建立詳細(xì)的分類標(biāo)準(zhǔn)，建立主體測繪項(xiàng)目，明確項(xiàng)目運(yùn)行的可靠性，確保項(xiàng)目運(yùn)行的高可靠性，嚴(yán)格審查測繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，控制市場的準(zhǔn)入制度，阻止問題企業(yè)進(jìn)入測繪市場；定期公開基礎(chǔ)測繪信息，供測繪項(xiàng)目相關(guān)信息的查詢，最大化實(shí)現(xiàn)其社會效用。此外，測繪行業(yè)的發(fā)展應(yīng)以市場為導(dǎo)向，在相關(guān)法律規(guī)范的引導(dǎo)下逐步推進(jìn)。為了保證房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展，國家需要通過系統(tǒng)跟蹤的方式，根據(jù)市場發(fā)展情況，實(shí)時跟進(jìn)不斷修訂相關(guān)規(guī)范，促使我國的房產(chǎn)測繪行業(yè)向?qū)I(yè)化、市場化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。

（二）建立測繪人員培訓(xùn)管理系統(tǒng)

房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，面對構(gòu)造復(fù)雜的建筑更是如此，由于需要處理的數(shù)據(jù)多并且計(jì)算量巨大，所以對房產(chǎn)測繪的從業(yè)人員的水平和技術(shù)素質(zhì)提出了更高的要求。

測繪技術(shù)人員在控制測繪質(zhì)量的過程中有著非常關(guān)鍵的作用，因此，要加強(qiáng)對測繪人員的培訓(xùn)，確定培訓(xùn)項(xiàng)目與內(nèi)容，因地制宜建立適合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)管理系統(tǒng)，使受訓(xùn)者能夠靈活應(yīng)用到實(shí)際工作中。建立培訓(xùn)管理系統(tǒng)首先要確立培訓(xùn)管理制度與流程、細(xì)化培訓(xùn)內(nèi)容。從事房地產(chǎn)工作的人員并非全是專修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，多數(shù)是由各行各業(yè)的非專業(yè)人員跨行進(jìn)入，專業(yè)技能薄弱、基礎(chǔ)知識差。所以，培訓(xùn)前要針對不同的人員制定不同的培訓(xùn)方案，掌握每一個員工的實(shí)際情況，然后確定不同的培訓(xùn)內(nèi)容，以使培訓(xùn)成為可能，達(dá)到最佳訓(xùn)練效果。在進(jìn)行房地產(chǎn)管理的過程中，吸引高素質(zhì)的管理人員極其重要，基層員工的人才培養(yǎng)也應(yīng)受到同樣的重視，只有與時俱進(jìn)地不斷學(xué)習(xí)，人員素質(zhì)才會整體提高，最終促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的整體進(jìn)步。

（三）嚴(yán)格房產(chǎn)測繪過程中的檢查

關(guān)于房地產(chǎn)測繪成果檢查驗(yàn)收的措施與體系，為了保障成果的品質(zhì)，測繪人員必須具備高度的責(zé)任感、嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作態(tài)度和純熟的操作技能；同時，還要必須有嚴(yán)格的質(zhì)量檢查制度。測繪單位多數(shù)采納“二級檢查”“一級驗(yàn)收”的制度。一級檢查是依托自查與互查，作業(yè)組的專職檢查人員依照該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)路線檢查測繪成果，檢查其測繪成果得出的過程能否嚴(yán)格契合相關(guān)操作規(guī)程。在測繪過程中，第一測繪人員應(yīng)當(dāng)時時檢測本人的作業(yè)方式，避免出錯，自查是測繪質(zhì)量能否保證的關(guān)鍵所在。接下來第二測繪人員會再次進(jìn)行檢查，即互相檢查（互查）。經(jīng)過第一級檢查后，測繪單位和質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)進(jìn)行第二級檢查。檢查的重點(diǎn)在測繪成果產(chǎn)生的依據(jù)和過程，再對圖形、數(shù)據(jù)進(jìn)行抽查。最后，為了保證測繪質(zhì)量，除一定強(qiáng)度的業(yè)內(nèi)檢查外，還要保證有一定的外業(yè)檢查。

在房產(chǎn)測繪中，首先，必須嚴(yán)格遵守房產(chǎn)測繪的法律法規(guī)及程序規(guī)范進(jìn)行工作；其次，不斷使用、更新房產(chǎn)測繪的新技術(shù)、新方法；再次，利用多功能新型的房產(chǎn)測繪儀器，實(shí)時提高測繪成果的準(zhǔn)確度和精確度；最后，定期組織測繪工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的管理水平和工作素質(zhì)。只有這樣，才能確保房產(chǎn)測繪技術(shù)和測繪成果質(zhì)量的逐步提高，確保廣大人民群眾合法權(quán)益不受到損害，才能體現(xiàn)出測繪工作全心全意為人民服務(wù)的宗旨和理念。