不動產轉移登記受理后，司法機構能否查封

文 鐘京濤

案 例

2012年6月6日，蔣某與徐某簽訂協議，約定徐某以其所有的6套房屋（以下簡稱“案涉房屋”）抵償所欠蔣某的1530萬元，因房屋已出租，雙方簽訂補充協議約定，房屋租金從2013年5月起由蔣某收取。同年6月11日，雙方向登記機構提交了轉移登記申請，蔣某繳納了稅款和登記費，登記機構已初審，收回案涉房屋所有權證書加蓋“注銷”章，在核準和登簿前，人民法院工作人員到辦證窗口出示協助執行通知書，查封了案涉房屋。蔣某于2014年1月提起執行異議之訴，請求法院確認其對涉案房產享有所有權，請求判令停止對案涉房產的執行。一、二審法院駁回了蔣某的訴訟請求，蔣某不服，以其已經交納了登記費、契稅等相關交易稅費，登記機構工作人員告知回去等待發證，所有權已發生變動，已經支付了全部房款并實際占有，對未辦理登記無過錯等為由，提起再審。

疑 惑

1．不動產轉移登記受理后，司法機構可否查封該不動產？

2．不動產在交易過程中被查封，受讓人權利如何救濟？

分 析

《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。由此可見，是否登簿是不動產登記中物權變動的時間界限，在此之前的受理、繳納稅費和登記費用，以及收回不動產權證并加蓋“注銷”章等行為，都不能導致物權變動。實踐中，對于司法機構查封已進入登記程序但尚未登簿的不動產，登記機構應當告知查封機構相關情況，由查封機構決定是否繼續執行查封行為，如果查封機構認為仍需要查封的，登記機構應當辦理查封登記，但要及時書面告知申請人。

本案中，涉案房屋尚未完成審核并記載于不動產登記簿，不動產轉移登記行為尚未完成，不能產生物權變動的法律效果，僅是登記機構受理了登記申請，在轉移登記初審后轉入審核過程中被查封，查封行為符合法律規定。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”從該司法解釋規定來看，要阻卻人民法院執行，應當同時具備以下三個條件：已經支付全部房屋價款、實際占有和對未辦理過戶登記沒有過錯等三個條件。其中，占有是指占有人對不動產的實際控制，判斷標準是出賣人已將房屋交付給買受人，且買受人在法院針對房屋采取查封等強制執行措施開始前已經實際占有該房屋。因此，對于交易過程中不動產被查封的，在執行程序、執行依據沒有法律瑕疵情況下，受讓人應通過啟動執行異議及異議之訴程序，主張權利。

本案中，在查封涉案房屋時，蔣某既沒有直接占有的事實，也沒有實際取得租金收取權間接占有涉案房屋的事實，因此，蔣某并未實際占有該涉案房產，不屬于人民法院不得查封、扣押、凍結情形。再審法院認為，本案中房屋轉移登記并未完成，蔣某并未實際占有該涉案房產。裁定駁回蔣某的再審申請。