論不動(dòng)產(chǎn)登記中公證制度前置的必要性

安懷珍

摘 要：為保障不動(dòng)產(chǎn)登記工作健康有序發(fā)展，提升不動(dòng)產(chǎn)登記效率，確保不動(dòng)產(chǎn)登記便民利民，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)公證法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律、法規(guī)和相關(guān)政策的規(guī)定，筆者做為一名公證人，結(jié)合多年來的工作經(jīng)驗(yàn)，就不動(dòng)產(chǎn)登記工作中正確引入公證法律服務(wù)的重要性，從以下幾點(diǎn)淺談個(gè)人意見：

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；公證制度

一、正確認(rèn)識(shí)公證對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要作用

公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法定程序?qū)γ袷路尚袨椤⒂蟹梢饬x的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明。具有預(yù)防糾紛、減少訴訟的獨(dú)特職能。包括繼承、遺囑、遺贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、委托等引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律行為、事實(shí)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查所積累的經(jīng)驗(yàn)，為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完善審查流程奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公證制度前置對(duì)減輕不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查負(fù)荷、降低物權(quán)登記執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高不動(dòng)產(chǎn)登記工作效率等發(fā)揮著重要作用。

現(xiàn)以最普通的房屋繼承為例，申請(qǐng)人王某申請(qǐng)繼承父母遺留的位于本公證處轄區(qū)的房院一處。經(jīng)查詢，王某共兄妹四人，父母先后于2004、2006年相繼死亡，祖父母、外祖父母均已先于其父母死亡，其他三兄妹均表示放棄繼承權(quán)。隨后，筆者告知當(dāng)事人辦理房屋繼承公證應(yīng)當(dāng)提供：父母的死亡注銷戶口證明、親屬關(guān)系證明（第一順序法定繼承人）、所有法定繼承人的身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)憑證等證明材料；其他三兄妹均必須在本公證員面前表示放棄繼承權(quán)方可辦理（否則異地辦理放棄繼承公證）。之后，申請(qǐng)人只要憑公證處出具的該房屋由王某繼承的公證書，即可到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理物權(quán)變動(dòng)手續(xù)。這樣對(duì)登記部門來說，既防止遺漏合法繼承人，又合理縮短了登記辦證時(shí)間。由公證員親自審核、實(shí)地查證，以確保其真實(shí)、合法性。配合不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理房屋繼承公證，是公證機(jī)構(gòu)與生俱來的法定職能。不動(dòng)產(chǎn)登記部門在辦理登記過程中采信、運(yùn)用公證法律服務(wù)手段，是減輕自身工作負(fù)擔(dān)，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的重要保障。

二、配合不動(dòng)產(chǎn)登記具有可行性跟公證體制密切相關(guān)

不動(dòng)產(chǎn)登記涉及老百姓切身利益，在不動(dòng)產(chǎn)登記中切實(shí)做到真正公平，才能有利于化解當(dāng)事人之間的矛盾，預(yù)防糾紛，減少訴訟，保護(hù)群眾合法利益。否則，稍有不慎，就會(huì)引發(fā)諸多麻煩，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。充分發(fā)揮了公證的職能作用。依據(jù)《公證法》第六條規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立，不以營(yíng)利為目的，依法獨(dú)立行使公證職能、承擔(dān)民事責(zé)任的證明機(jī)構(gòu)。從三方面保證了公證證明活動(dòng)的真實(shí)、合法、可行，切實(shí)滿足了不動(dòng)產(chǎn)登記的需要。

1.公證機(jī)構(gòu)依法設(shè)立，不以營(yíng)利為目的

公證的非營(yíng)利性決定公證機(jī)構(gòu)不能惟利是圖，出具的公證書不受商業(yè)利益的影響，具有社會(huì)公信力。以社會(huì)公平正義為己任。公證處的全額事業(yè)性質(zhì)，影響著公證員不存在競(jìng)爭(zhēng)，在辦證的過程中，重點(diǎn)考慮該公證事項(xiàng)是否符合法定條件，證據(jù)是否充分、手續(xù)是否齊全，通過嚴(yán)格審查之后，依法定程序?yàn)槠涑鼍吖C書。這樣做既保證公證質(zhì)量，又滿足了當(dāng)事人的需要。這種不以營(yíng)利為目的辦證原則，用于不動(dòng)產(chǎn)登記中，在審查環(huán)節(jié)中能更客觀公正地進(jìn)行，有利于不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)合法性落到實(shí)處。

2.公證機(jī)構(gòu)依法成立，獨(dú)立行使證明權(quán)

公證機(jī)構(gòu)獨(dú)立性表現(xiàn)為依法獨(dú)立行使公證職權(quán)，不受其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的干涉；公證書效力不受人員、行業(yè)、職業(yè)、級(jí)別、地域等因素的影響，是國(guó)際通行的可靠性極高的法律文書。公證機(jī)構(gòu)是代表國(guó)家行使證明權(quán)，屬于社會(huì)公權(quán)力的范疇。在行使權(quán)力過程中確保中立地位，保證其證明的公平公正。是增進(jìn)民事主體之間相互了解、建立相互信任關(guān)系的重要橋梁。更有利于客觀公正地為當(dāng)事人服務(wù)，避免受到多方干擾，而顯失公平。

3.公證機(jī)構(gòu)不僅獨(dú)立行使證明權(quán)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任

公證的公信力是公證工作的生命線，公證機(jī)構(gòu)及其公證員因執(zhí)業(yè)中的過錯(cuò)給當(dāng)事人、利害關(guān)系人造成損失，當(dāng)事人、及利害關(guān)系人，有權(quán)向人民法院提起民事訴訟，要求公證機(jī)構(gòu)、公證員承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任及法律責(zé)任。這一規(guī)定有利于約束公證人員嚴(yán)格恪守執(zhí)業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律，勤勉敬業(yè)，清正廉潔，公平正義。從而保障了人民群眾合法權(quán)益以及不動(dòng)產(chǎn)登記工作的風(fēng)險(xiǎn)。

三、發(fā)揮公證審查職能，為推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作順利進(jìn)行提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)

不動(dòng)產(chǎn)登記首要問題是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)歸屬實(shí)質(zhì)審查問題，是老百姓最關(guān)乎的物質(zhì)財(cái)富，所以實(shí)質(zhì)審查物權(quán)的真實(shí)、合法性是不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的重中之重。長(zhǎng)期以來，依據(jù)司法部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》中明確規(guī)定：“繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)持公證機(jī)關(guān)出具的‘繼承權(quán)公證書、遺囑受益人須持‘遺囑公證書、‘遺囑繼承權(quán)公證書或‘接受遺贈(zèng)公證和房屋產(chǎn)權(quán)證等證件到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”。筆者認(rèn)為當(dāng)事人如不能親自辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，可以提供經(jīng)公證機(jī)構(gòu)公證的授權(quán)委托書更為合適，這樣做，一是因?yàn)楣C機(jī)構(gòu)是專業(yè)的法律文書審查機(jī)構(gòu)，更能確保委托的真實(shí)性、合法性。二是為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提供了可靠的證明文件，減輕了登記機(jī)關(guān)工作負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步提高了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的工作效率。

綜上所述在不動(dòng)產(chǎn)登記中引入公證審查程序的重要性?？梢姡C行業(yè)一直以來配合不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作，承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記前的前置審查責(zé)任，在不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)安全、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)方面發(fā)揮了重要作用。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記部門不僅沒有時(shí)間，而且沒有足夠的專業(yè)法律知識(shí)去解決實(shí)質(zhì)審查問題，而公證員必須通過司法考試，有能力勝任不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬審查工作。實(shí)踐證明，不動(dòng)產(chǎn)登記中公證前置已被老百姓普遍接受，在防范家庭內(nèi)部矛盾，減少繼承領(lǐng)域訴訟中起到了積極作用。成為社會(huì)法治建設(shè)中不可缺失的一項(xiàng)民事法律保障手段。

總之，為維護(hù)人民群眾的切身利益，防止不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域發(fā)生矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧建設(shè)，不動(dòng)產(chǎn)登記中引入公證制度前置，充分發(fā)揮公證服務(wù)、溝通、調(diào)解、證明職能，其結(jié)果更能獲得當(dāng)事人的認(rèn)同和接受，讓公證更好地服務(wù)于人民，讓老百姓切實(shí)體會(huì)到幸福感和滿足感，同時(shí)保障不動(dòng)產(chǎn)登記工作順利進(jìn)行。