基于ISM的集體建設用地建設賃房風險研究

張強

[摘 要]為了緩解城鎮租賃住房供應不足，住建部探索試點利用集體建設用地建設租賃住房，在項目試點中會出現諸多風險，了解風險之間的關系在風險分析中尤為重要。本文在識別集體建設用地建設租賃用房風險因素的基礎上，建立解釋結構模型（ISM），確定風險之間的相互關系，進而提出了相應的防范措施。

[關鍵詞]集體建設用地；租賃住房；解釋結構模型

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.18.091

[中圖分類號]F592.7 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）18-0-02

集體建設用地建設租賃住房，是在建設用地緊缺的城市，在符合用地規劃的基礎上，在集體建設用地上建設租賃住房。通過試點在集體建設用地建設租賃住房，增加了住房供應，促進集體土地優化配置，對于構建租建構并舉的住房體系具有重要的意義。集體建設用地建設租賃住房項目投資大，時間周期長，風險較大。本文基于集體建設用地建設租賃住房項目的風險因素分析，運用解釋結構模型（ISM）解釋不同風險因素之間的關系，進行風險管理。

1 風險識別

通過對現階段的研究成果進行分析，并通過專家調查法進行風險識別，得到11類風險。①政治法律風險S1。政治法律風險是指由于法律制度改變所帶來的風險，主要指法律制度的變化等情況。②自然風險S2。自然風險是指由于環境、氣候、地理等自然因素的作用，導致項目在建設過程中造成財產、人員損失的風險。③經濟風險S3。經濟風險是指由于經濟環境的變化造成項目在建設和運營過程中出現困難，主要包括匯率變化、通貨膨脹等。④社會風險S4。社會風險是指項目所在地的社會文化、風俗、生活習慣對于項目可能產生不穩定因素的風險。⑤融資風險S5。融資風險是指由于資金短缺、籌措成本不足而導致項目無法按計劃進行的風險。⑥價格風險S6。價格風險是指由于租賃住房價格變化所帶來的風險，價格風險會導致住房租賃價格發生波動，對住房租賃市場產生不良影響。⑦成本風險S7。成本風險是指項目在建設運營中由于物價上漲等原因導致項目成本超支的風險，導致項目工期延期。⑧土地風險S8。土地風險是指在項目所需土地的獲取以及土地拆遷安置等方面面臨的風險。⑨建設風險S9。建設風險是指在項目建設過程中由于技術手段落后、管理不規范等原因，導致工期延長甚至項目終止。⑩經營風險S10。經營風險是指項目在運營維護階段由于組織管理不當所造成的風險，主要包括項目質量不佳、經營成本增加等。信用風險S11。信用風險是指合作雙方中某一方因無力履行合同或有意拒絕履行合同而未按合同規定履行相關事項而產生的風險。

2 解釋結構模型（ISM）

解釋結構模型（Interpretative Structural Modeling-ISM）是用來分析復雜的社會經濟系統結構問題的一種系統方法。基本工作流程如下：①提出問題，組建ISM實施小組；②搜集和初步整理問題的構成要素，形成對問題初步認識的意識模型；③判斷各要素之間的二元關系情況；④建立鄰接矩陣、可達矩陣，進行分級運算，建立遞階結構模型；⑤建立解釋結構模型。

3 基于ISM的集體建設用地建設租賃住房項目風險分析過程

3.1 提出問題和確定問題影響因素，并判斷各要素間的相關性

根據之前識別出的11項風險，判斷各風險之間的相關性，得出如下風險因素關系，如表1所示。

3.2 建立鄰接矩陣A

對于所有因素Si（i=1，2，…，n），若Si與Sj具有相關性，用1表示，若Si與Sj不具有相關性，則用0表示，從而建立鄰接矩陣A。

3.3 生成可達矩陣M

可達矩陣的運算遵循布爾代數運算規則，經過對矩陣進行計算直到下式成立為止。

3.4 可達矩陣層級劃分

計算所有要素的可達集R（Si）、先行集A（Si）、可達集與先行集的交集C（Si），若要素Si滿足C（Si）=R（Si），則該要素屬于L1，L1中要素為最高級要素。在原來的可達矩陣中將L1中要素對應的行與列去掉后得到M'，對M'進行同樣的操作，確定L2中的要素。重復以上操作，依次求出L3，L4，…，從而將所有要素劃分到相應的級別上。

3.5 建立解釋結構模型

根據上述層次劃分，建立最終風險因素解釋結構模型，如圖1所示

4 集體建設用地建設租賃住房項目風險因素相關性分析及風險防范

在集體建設用地建設租賃住房項目風險因素中，政治法律風險、經濟風險屬于最低級別風險因素。對于此類風險，需要加強風險預測，在風險發生前就要及時處理。

自然風險、融資風險、社會風險、土地風險屬于第3級風險。自然風險為不可控風險，對于這類風險通過提前預測加以規避，而融資風險、社會風險、土地風險是可控風險，可以通過政策法規、政府干預降低風險發生概率。建設風險、成本風險、價格風險、信用風險屬于第2級風險。這一級別的風險因素之間相互影響，集體建設用地建設租賃住房投資回收期長，在設計、施工、成本管控等方面可能會出現問題，需要在實踐中不斷探索，積累經驗。

5 結 語

本文使用解釋結構模型（ISM）將影響集體建設用地建設租賃住房項目的風險因素進行分析，其中政治法律風險、經濟風險是最根本的風險，我國現階段的租賃住房市場主要受國家法律政策、經濟環境的影響，市場機制不完善。國家需及時制定相應制度來規范建設租賃住房行為，保障集體建設用地所有者的主體權益，準確預測變化趨勢，及時進行控制。

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