投資性房地產運用公允價值模式對財務報表的影響分析

陳彥月 鄭利敏

[摘 要]到2018年，我國新《企業會計準則》已實施了12年，越來越多的房地產上市公司將公允價值應用到投資性房地產的后續計量中。本文通過對泰禾集團2012-2017年的財務報表數據進行整理分析得知，與2014年的成本計量模式相比，2015年采用公允價值計量模式大幅度提高了凈資產，對籌資能力、償債能力以及盈利能力都有較大的影響，希望能為我國房地產行業推行以公允價值作為后續計量提供幫助。

[關鍵詞]投資性房地產；公允價值模式；杜邦分析體系

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.18.007

[中圖分類號]F231.5；F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）18-00-02

1 泰禾集團概述

泰禾始創于1996年，2010年在深圳證券交易所成功上市，是當年國內唯一上市的地產企業，它是一家在地產、金融、文化等領域多元發展的大型知名上市公司（股票代碼000732）。

泰禾集團在2015年之前，一直以成本模式對投資性房地產進行后續計量，在2012-2014年，投資性房地產占凈資產的比率由0.24%上升到0.36%，增幅緩慢。而在2015年9月

1日，該公司把投資性房地產后續計量變更以公允價值模式計量，導致投資性房地產占凈資產的比率由0.36%快速上漲到42.54%，且上升速度較快。

2 投資性房地產運用公允價值模式對泰禾集團的影響

泰禾集團自2015年9月1日起對投資性房地產由成本法進行后續計量，轉換為采用公允價值模式進行后續計量，同時根據企業會計準則規定進行了追溯調整，在2015年年初的投資性房地產賬面價值調增了10 636 575.88元。

2.1 采用公允價值模式對凈資產的影響

投資性房地產成本模式轉公允價值模式統計分析情況：2012-2014年采用成本模式計量的凈資產數額為23億元～

51億元，而2015-2017年轉換為公允價值模式計量后增長到170億元～252億元，轉換前明顯低于轉換后。從凈資產數額的增長來看，2012-2014年，除2013年增長較為明顯外，2012年和2014年的數額大致為500萬元～840萬元，相差不大。而在2015年轉換為公允價值模式后，2015年的凈資產增長率達到6.27，數額由2014年的2 346 615 621.98元增長為

17 068 290 509.25元，增長幅度較大，2016-2017年的凈資產都在此基礎上有一定的增加。就投資性房地產而言，

2012-2014年投資性房地產數額增減幅度相對較小，占凈資產的比例很小，最高占0.36%，最低只有0.11%，變動幅度相對較小。而在2015年轉換為公允價值計量后，數額從2014年末的834.14萬元增長為72.61億元，有明顯的增長，占凈資產的比例也從0.36%增長為42.54%，且2015-2017年所占比例還在持續增長。結合上述分析可見，投資性房地產計量模式轉換為公允價值模式后，對凈資產的增長有較大的影響。

2.2 采用公允價值模式對負債的影響

泰禾集團投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式，對遞延所得稅負債追溯調整的統計分析得出：2015年追溯調整后，遞延所得稅負債由2014年末的32 712 339.45元調增為2015年初的35 371 483.42元，增加了2 659 143.97 元。調增金額占2014年年末遞延所得稅負債總額的8.13%，調整后遞延所得稅負債占負債總額的比重增加了0.004 7%，其增長幅度與調增金額占遞延所得稅負債總額的比重相差不大。

2.3 采用公允價值模式對所有者權益及凈利潤的影響

追溯調整后對定期報告合并所有者權益及合并凈利潤的影響情況：投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式時，其賬面價值與公允價值的差額要調整期初留存收益（盈余公積、未分配利潤）。當期公允價值高于賬面價值故調增了留存收益7 977 431.91元，其中盈余公積由95 488 483.89元調增為

96 286 227.08元，未分配利潤由2 112 864 262.16元調增為

2 120 043 950.88元。留存收益的調增使所有者權益也相應調增，其中未分配利潤的調增使泰禾集團凈利潤也相應增加，影響金額為340 220.42元，影響比例僅為0.05%。

2.4 采用公允價值模式對籌資能力的影響

從泰禾集團2012至2017年的籌資情況來看，短期借款由2012年的4.05億元上漲到218.16億元，長期借款由2012年的58.43億元上漲到705.26億元，無論是短期借款還是長期借款都大致呈現上漲的趨勢，故籌資總額也相應增長，如表1所示。以2011年的籌資總額為基準，采用定比方式計算出總籌資額的增長率，在2012-2017年大致呈現上升趨勢，由2012年的1.46上漲至2017年的35.32，漲幅較大，可見投資性房地產計量模式變更后，泰禾集團的籌資能力有一定的提升。

2.5 采用公允價值模式對償債能力和盈利能力的影響

流動比率和速動比率是用來衡量企業償債能力的指標，一般來說，比率越高說明企業資產的變現能力越強、短期償債能力越強。從表1可以看出，2012-2014年泰禾集團的流動比率由2.46降低為1.89，速動比率由0.59降低為0.13，而從2015-2017年流動比率保持在2左右的合理范圍內，速動比率由0.2增長為0.38，呈緩慢增長趨勢。

資產負債率是用來衡量企業清算時對債權人利益的保障程度，產權比率用來表明由債權人提供的和由投資者提供的資金來源的相對關系，反映企業基本財務結構是否穩定。從表1中數據來看，在2012-2014年，泰禾的資產負債率從82.59%上漲至89.23%，呈緩慢增長；2015-2017年的資產負債率雖有較小增長，但大致都低于投資性房地產計量模式轉換前，特別是2015年的資產負債率比2014年下降了將近10%。產權比例的變化趨勢與資產負債率相似，在2012-2014年由4.75上升到8.28，上漲了74%，漲幅較大；2015-2017年雖有增長但都大致低于2014年的數據，其中2015年轉換計量模式后，產權比率由8.28直降為3.97。

營業凈利率反映了企業營業收入創造凈利潤的能力，總資產凈利率反映的是公司運用全部資產獲得利潤的水平，權益凈利率反映所有者權益所獲報酬的水平，每股收益基本反映了每股創造的稅后利潤。從表1中的盈利能力來看，2012-2014年的營業凈利率由12.12%下降至8.50%，下降較為明顯，而2015-2017年相對較為穩定，保持在8.35%左右，由2016年的8.27%增長為2017年的9.59%，有小幅度的增長。權益凈利率的變化與營業凈利率相似，2012-2014年由13.29%下降至10.60%，有緩慢下降的趨勢；2015-2017年雖數額相對較小，但較之前穩定，且呈現緩慢增長的趨勢。2012-2017年，基本每股收益一直呈現上漲趨勢，且在2014-2015年轉換投資性房地產計量模式后，由0.770 5增長至1.233 9，增長幅度較大，2016-2017年也一直保持增長狀態。

3 結 語

公允價值計量是一種動態的模式，而成本計量是一種靜態的模式，相對于成本模式，公允價值模式能更快、更真實地反映企業的財務狀況。就泰禾集團而言，采用公允價值模式計量使資產、負債都有所增加，而資產負債率有所降低，在一定程度上改善了資本結構。由于變更計量模式后不再計提折舊和減值，變更日公允價值與賬面價值的差額又調增留存收益，導致凈利潤有所增加，優化了企業收益。資產負債率的降低、償債能力的提升能夠有效提高企業的籌資能力，更能滿足企業對資金的需求，可見該計量模式的變更有效適應了企業的發展。

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