房地產評估價值區間的合理性分析

馮謙

【摘要】隨著資產評估準則的碩布實施，為評估價值區間的合理使用提供了法律依據。本文在確定價值區間的主體范圍的基礎上，結合傳統評估方法的相關理論，構建評估價值區間模型。

【關鍵詞】評估價值 評估方法 價值區間

一、引言

房地產評估行業作為新興行業，且又是涉及眾多專業知識的復合型學科，其在理論方法及實際操作方面都有著嚴格的要求。[1]但隨著評估工作的日益復雜化，傳統評估方法自身的缺陷也日益顯現出來，其中較為突出的是傳統評估方法所得到的評估結果為固定數值，即沒有充分考慮到評估結果的動態特征同

二、構建價值區間模型

2.1 價值區間模型的基本思路

以生產者和消費者作為房地產市場的主要參與者，在其價值特征的基礎上，結合傳統的評估方法。構建房地產評估價值區間模型：

第一步：以市場主體的價值特征為基礎，采用相應的評估路線合理確定其價值區間的范圍；

第二步：將不同主體的價值區間進行復臺，并進行誤差檢驗，確定評估結果。

2.2 生產者價值區間的確定

生產者交易的最終目標是獲得預期利潤。因此，從預期利潤、投入成本、房地產貶值三個方面構建生產者的價值區間，同時分別考慮不同房地產類型價值區間上下限的影響因素。

采用重置成本的技術路線。[4]房地產的價值區間的下限為P¹'=C'-β。其中C'為重置成本呢，β為房地產的貶值。如果房地產在交易中仍存在利潤空間R，則房地產的價值區間的上限P¹"=C'-β+R。所以，該價值區間為（P¹'，P¹"]。

2.3 消費者價值區間的確定

消費者在實際交易中以市場上同類房地產的修正價格為參考依據，綜合考慮各方面因素對房地產價值的影響，確定可接受的心理價位，并圍繞著修正價格上下浮動。

因此，消費者的價值區間應不低于最小的修正價格且不高于最大的修正價格。所以得出消費者價值區間的卞限和上限分別為P^f'=min{P^f1，P^f2，……，P^fn}，P^f"=max{P^f1，P^f2，……，P^fn}。所以，價值區間為[P^f'，P^f"]。[5]

2.4 價值區間的復合

采用不同的評估方法對交易雙方的價值區間進行分析，最終得出：房地產的價值區間為[P¹'，P¹"]；消費者的價值區間為[P^f'，P^f"]，對其進行復合。除去雙方沒有交集的2種情況，以及復合價值區間兩端均由一方市場主體控制的情況，選擇復合價值區間由雙方決定且滿足生產者與消費者交易博弈的特征，最終選取的評估價值區間為[P¹'，P^f"]

評估師在綜合考慮評估目的、限制條件、影響因素等方面時，通常以價值區間內的均（P¹'，P^f"）/2作為最終的評估結果。

三、案例資料

3.1 案例背景資料

評估對象為西安市曲江新區匯新路與會展東路交匯處的曲江國際金融中心寫字樓，占地面積5460m₂，總建筑面積56486m₂。

3.2 市場法運用

評估師根據提供的寫字樓的資料，從市場上選取了三個與評估對象類似的可比實例。具體修正情倪如下：

表（1）修正結果表

根據表（1）得：消費者可接受的價值區間為[11586，13399].

3.3 成本法的運用

因為評估的曲江國際金融中心寫字樓建于2000年。由于土地及建筑物都是在過去某事點獲得和建造的，所以不能直接采用房地產原來的建造成本，采用舊房地產價格=舊房地產重新構建價格-建筑物折舊。[7]

經過以上測算，最終得出評估對象的重置成本為668673547元，單價為11838元/m₂。若同類檔次的房地產同期的利潤率為19%，那么包含利潤率的評估對象的價格為795721521元，單價為14087元/m₂。所以，生產者可接受的房地產評估價值區間為。

3.4 復合價值區間

將消費者與生產者可接受的價值區間進行復合，復合區間為[11838，13399]。在此區間內，雙方對于最終交易的價格均有可調整的空間，且調整的范圍均在雙方可接受的范圍內，區間內的均衡價格為12618元/m₂。

四、結束語

評估價值區間的運用不僅合理的反映了其動態特征，并且能為交易雙方提供更大的磋商空間。

參考文獻：

[1]楊杰.國企改制中加強資產評估的對策建議[D].石家莊二河北大學，2014.

[2]白鈺.房地產評估方法改進研究[D].成都：西南財經大學，2011.

[3]白雪梅.房地產評估成本途徑的思考[J].東北財經大學津橋商學院，2008，（02）：56-57.

[4]楊小麗.房地產評估的價值區間及均衡價格研究[D].保定：河北農業大學，2009.

[5]劉素麗.市場比較法存在問題分析及新思路的提出[J].資源與人居環境，2008，（16）：68-69.

[6]鄧哲.基于GIS和BP神經網絡的房地產估價系統的研究[D].贛州：江西理工大學，2011.