高負債對房企的影響及對策研究

摘要：隨著國內房地產市場不斷發展擴大，競爭也日趨激烈，高負債房地產企業在大環境下的生存是一個值得研究的問題。本文對高負債對房企的影響和應對政策進行了深入探索。

關鍵詞：高負債房地產，房地產融資，融資結構

一 高負債下房地產企業存在的問題及原因分析

（一） 高負債使得房企融資困難

房地產融資行為是一種資本融通的方式，通過融資方式和金融工具實現信用資金周轉流通的行為。據資料顯示，將近1000家上市房地產企業的債務從2009年末到2013年中旬，漲幅達到160%。且由于負債過度導致的企業金融危機，資金鏈斷裂，無法支撐運營的案例頻頻發生。

下面為高負債房地產融資難的原因和現狀：

（1）企業融資渠道單一

目前，高負債房地產企業通過銀行貸款和企業融資作為籌集資金的主要發展手段，因此，我國房地產行業的高負債現象仍然存在，而且情況越來越糟，因此我們需要創新融資方式，拓寬融資渠道，建立符合社會主義道路的融資模式。

（2）法律法規不健全

國內對于房地產融資的政策并不明確，而且一直是偏向于不支持多方式融資的態度，但是，房地產金融需要相關法律法規的支持才能得到更好地發展。特別是，融資法律法規保護了房地產業的正常運作。

（二） 高負債使得房企資金成本高導致績效利潤下降

由于房地產項目的良好發展，房地產項目的融資過程也在不斷發展，許多房地產融資方式層出不窮。簡單地獲得房地產基金必須具有以下隱患：

（1）資金鏈斷裂風險。由于過于依賴銀行融資，房地產廠商自身的資金實力并不雄厚，自身無法承擔一旦資金供應出現問題所帶來的嚴重后果，有點粗心會影響整個房地產項目的發展。對融資項目發展的風氣也會帶來不好的影響，且影響房地產項目下一步的品牌建設。在嚴重的情況下，它可能會對整個社會的發展產生不良影響。

（2）結構失衡風險。因為當前中國處于社會主義發展的初級階段，國家的發展穩步且迅速，房子的價值不僅僅存在于“住”，還有商用，對于這些作用，人們的要求也在不斷提高。由于經濟的飛速發展，人民的生活水平也不斷變好，房地產業的發展正在發生變化，但面對激烈的發展速度， 市場并沒有給出相對應的融資體系來適應，這種運作結構上的不對稱性，整個房地產項目很容易導致結構性失衡， 甚至導致更嚴重的金融風險。這時，需要政府帶頭，地方加強來帶動整個房地產項目融資市場的活力。

二 高負債房地產企業的應對策略及建議

（一） 減少房企高負債下融資困難的對策

相較于發達國家運用最廣泛的融資方式證券融資，和其多渠道的融資模式，我國的房地產項目發展相對較晚，剛開始發展時步速緩慢。融資的主要渠道還是通過銀行信貸。為了改變這種情況，房地產企業應該吸取國外房地產業發展的先進經驗，取其精華，結合當前國情，發揮房地產市場本身的各種調節功能，以及房地產市場存在的融資資源，然后再根據房地產發展的現狀，和項目資金需求的情況選擇適合自己的融資方式，并嘗試設計多元化的渠道融資，避免僅依靠銀行融資方式。對于房地產融資來說，引入股票融資以及其他的金融產品的融資，拓寬融資渠道，發揮現有研究的能力，做出可以及時識別房地產融資風險的信息工具，對于房地產項目的發展大有裨益。

為了拓寬融資渠道，發展融資多樣化的房地產市場，需要多方面的努力共同形成，首先房地產企業應該提高自身競爭力，增強自身實力，其次政府部門應該積極配合房地產市場的健康發展，制定好法律法規，可以讓房地產市場正常運作。對于增強企業自身競爭力可以從以下方面入手：一是擴大企業經營規模，讓企業合法化，走合法化的道路，增強自身品牌建立，提高銷售業績。房地產市場的規模越來越大，就目前來講，中國將近有七萬家房地產公司，但是有特色的卻是極少的，舉例來講，萬科、保利等算是比較有特色的，已經建立了屬于自己的品牌，因此擁有的市場份額較高。對于一些中小型還沒有形成自己特色的房地產市場企業，需要的是完善自己的品牌文化，形成自己的品牌特色，以吸引更多的潛在客戶。

第一、創新融資工具。作為資本密集型產業，房地產業的特點是投資周期長，發展規模大，資本回收緩慢。

第二、政府應該建立融資信息平臺。

（二） 降低高負債對房企績效影響的對策

“高杠桿”加劇風險，“去產能、去庫存”仍是主旋律。2016年上半年盡管住房公司已經取得了歷史上的最佳表現，但“增加收入而不增加利潤”和高負債率的風險已經出現。

第一，去杠桿：對于決策團隊失誤，或者房地產規劃布局存在問題的，住房建成了也會存在問題。最終，需要股權融資，這反過來又促進了合并和收購的加速爆發。 而當前的這種趨勢已經足夠明顯。

第二，去產能：朱寶良，國家信息中心經濟預測部首席經濟師 “傳統經濟仍處于衰退之中” ，去產能將是今后的重要任務。

第三，去庫存：目前樓市的去庫存周期恐怕還是需要五到六年，全國整個的潛在供應和現實供應加起來要超過50到60億平方米。

結論

房地產市場的發展關系著我國的國民經濟。對于高負債房地產企業來說，面對融資更加困難，可以拓寬融資渠道，創新融資工具，面對企業績效下滑，可以去杠桿，去庫存，去產能，在符合當下發展國情的基礎上進行良好發展。

參考文獻：

[1]B. Rajesh Kumar，K.S. Sujit. Debt Strategy Trends of Emerging Market Firms： Evidence from India[J]. International Journal of Strategic Decision Sciences （IJSDS），2017，8（4）.

[2]田洋. 中小型房地產企業融資問題研究[D].青島理工大學，2016.

作者簡介：

張興宇（1992.12.15- ），男，籍貫：內蒙古烏海市，碩士研究生，專業：物流工程