養老行業潛規則：入住須交高額押金 民辦養老院用來投資賺錢

“世界之大，我的那張養老床不知在哪里？”75歲的北京老人薛名德一臉茫然。

薛名德夫婦只有一個女兒，出嫁后到云南生活多年，一年難得回來一次。隨著年齡增長，薛名德感覺生活越來越吃力。最后，他和老伴商量，一起到養老院度過余生。“除了有老人可以聊聊天之外，若發生什么突發事，也能喊得到人”。

薛名德走訪后發現，北京老人多，養老院少，公辦養老院更是一床難求。而進民營的養老院，押金門檻太高，少則兩三萬元，多則上百萬元。“對于大多數每月只有幾千元退休金的老人來說，只能是望而卻步”。

民政部發布的數據顯示，“十二五”期間，我國養老服務床位數達到669.8萬張，每千名老年人擁有養老服務床位數達到30.9張，遠低于發達國家50張到70張的平均水平。所以，能夠入住養老院（老年公寓、托老所）的只是很少一部分老年人，很多地方存在養老院一床難求現象。

公益和營利的博弈

位于北京市海淀區的一家老年公寓，氣派的大門、高大的前廳，前臺不時有人辦理入住手續，乍一看不像養老院，而像個賓館。

在墻上懸掛的證照中，記者發現這家老年公寓并非是工商部門登記的有限責任公司或股份公司，而是民政部門登記的民辦非企業單位。

業內人士告訴記者，我國絕大多數養老機構都會選擇登記為民辦非企業單位，可以享受國家的經濟補助和土地、稅收上的優惠。由于民辦非企業單位不能盈利和分紅，而養老地產又屬于商業房產的范疇，天生具有福利性事業與市場化經營的特點。因此，如何平衡養老地產公益性與營利性之間的關系，始終是投資者一個繞不開的難題。

北京市一家民營養老院的院長張先生向記者透露，根據國家鼓勵社會資本進入養老產業的政策，他的養老院在創立初期，每一張床位獲得了市、區兩級財政的補貼5萬元。

張先生說，民辦養老院的收費包括：床位費，每人每月1100元上下；飯費每人每月700元左右；護理費根據服務對象的不同，幾百至上千元不等。一般來說，每人每月需交納的費用在2500元至3500元。

以500張床位計算，一個月則是1 20萬元至170萬元的進賬，全年則是近2000萬元的進賬。而支出主要包括房屋使用費、人工成本、水電支出和裝修改造費用四大方面，這些支出一般不會超過1000萬元。

“如果老人的入住率達到70%以上，民辦養老院是可以實現盈利的。盡管無法在短期內實現巨額盈利，但這一市場擁有巨大的升值空間，在經濟仍處下行通道時，養老相比其他投資領域收益更加穩定。”

專家認為，養老機構的項目營建和運營，對企業的資金能力要求都很高，而且后續經營資金回收又比較慢，無法吸引社會資本大規模進入養老產業。

記者注意到，北京市相關政府部門已開始探索共有產權的養老模式。共有產權住房是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

北京的共有產權政策，引起了部分房地產開發商的興趣。北京一房地產開發商肖先生告訴記者，他計劃收購大興區亦莊附近的一處230畝用地及16萬平方米房屋，用于養老地產。“項目策劃書已經提交給了政府，正在等待批復”。

按照肖先生的項目策劃書，根據共有產權的按份共有分配，公司自持5%，其余95%對外銷售。購房人獲得50年的產權證，入住后按月支付一定費用享受養老服務。

據估算，投資者最終可實現房屋銷售收入60億元，年養老服務利潤收入3億元以上。“如果按照養老院的服務收費，輕資產大概需要10年回本，重資產則可能需要15年至20年才能收回成本。”

養老市場出現錯位

中國傳統的養老方式有三種：居家養老、社區養老、機構養老。機構養老，顧名思義，就是老人到養老院、養老公寓、養老社區這樣的機構養老。

有專家認為，機構養老需要澄清一個認識誤區，就是將機構養老服務等同于市場化養老，將市場化養老等同于養老院高端化。現在養老市場有點錯位，把關注點放在了建設高大上機構上。養老機構目前最缺的、最急需的是滿足四類高風險老年人的長期護理型機構。“養老項目過度高價化，偏離普惠方向，不是什么好事。”

位于北京市朝陽區的一家老年公寓，離北三環不遠，附近就是地鐵站。十分便捷的交通，吸引了已經76歲的劉家軍老人。

經打聽，劉家軍得知這家養老公寓是一個由酒店改造成的養老機構，擁有100多張床位。旁邊的醫院也有130多張床位。目前在公寓養老的人，大多年齡在70歲以上。

據銷售部見習經理介紹，公寓有醫生24小時監護及提供基礎治療，有職業化護理團隊負責日常護理，每星期還會舉行豐富的文娛活動。“公寓單人房間有20平方米和40平方米兩種，前者價格每月在1.5萬元左右；后者收費每月在2.5萬元左右。此外，還會根據老人的身體狀況評估后進行分級收費，價格在每月1萬元至4萬元不等，主要包含房租、護理費和餐飲費。”

記者注意到，房地產等大型資本企業在京投資養老機構，基本都會將主要消費人群鎖定中高端。就連一些原本做“平價”養老機構起家的企業，后來也開始向高端化的路線轉型。

一家高端養老院的負責人告訴記者，國內高端養老院看起來賺錢，但實際盈利情況并不樂觀。高端養老院的前期投入很大，涉及拿地、開發、建設等。“養老院內還有50%的空間要拿來做餐廳、健身房、閱覽室等公共空間，只有附加價值，很難直接獲益。”

高額的養老院押金

在很多人眼里，陳先生算得上是一個成功的“北漂”。20多年的打拼后，他在北京有房有車有自己的公司。工作順風順水的他，一直有一個心病，就是千里之外的父母日漸蒼老。

經過長時間的思想工作，陳先生的父母終于答應到北京隨兒子生活。但父母有一個條件，就是不和兒子住在一起，“擔心和城里的兒媳婦合不來”。

陳先生滿口答應，同時在公司附近尋找適合的養老院。經朋友介紹，陳先生來到一家民辦養老機構，“聽說那里的條件不錯”。

陳先生去咨詢時，客戶經理拿來一份《會籍管理辦法》，“老人入住時需要在50周歲至80周歲之間，能自理，120萬元在入院時就得繳納”。

據客戶經理介紹，120萬元是50平方米套間的押金，還有一種25平方米的套間，押金是70萬元至80萬元。“合同三年一簽，老人離開這里時，押金可全額退還。繳納押金成為會員的老人，每月無需再支付床位費，但需繳餐費和水電費。”

盡管會費高昂，但陳先生還是被告知：養老院已經住滿了，只能預登記，前面還有300多人在排隊。