解析億達中國

蔣李

9月7日，《支點》記者初次見到姜修文。兩個多月前，他擔任億達中國控股有限公司（下簡稱“億達中國”，股票代碼：3639.HK）董事局主席。

當前不少產業地產商、商務園區運營商被“做產業是假、做地產是真”“將產業與地產割裂”等觀點所苦惱。

對此姜修文明確表示，億達中國絕不會“以產圈城”，“做產業得扎扎實實一步一個腳印，今天你承諾政府卻沒有做到，明天你在全社會就沒信譽可言。”

姑且不論這些爭議，作為打造了大連軟件園、武漢軟件新城，業務已輻射全國的老牌產業地產運營商，這家公司走過的路、跨過的坑，都值得細細“咀嚼”。

近期，《支點》記者先后走訪了億達中國大連、武漢項目及上海總部，試圖還原一個真實的億達中國。

源自轉型需求

走訪第一站為大連軟件園，這是國內較早進行專業化運作的產業園區。 在這里，記者聽到了這樣一個典故。 1999年，《紐約時報》專欄作家弗里德曼首次來大連，對當地印象并不深刻。2004年，他到這里時幾乎“認不出”，因為“有了太多新建筑”。

而后，弗里德曼在《世界是平的》一書中對大連有以卜褒獎：“這里有寬闊的林蔭大道、美麗的綠化帶、眾多科研院校和廣闊的軟件園區，不遜色于‘硅谷。

大連軟件園，便是書中提及的“軟件園區”，也是億達中國產業地產業務的始發地。其誕生歷程，與億達中國轉型歷程密切相關。

1997年，億達中國已成為大連民營龍頭房產企業之一。彼時，企業高層開始萌發了轉型思路。

在當時的億達中國看來，純房產開發時代已然過去，房地產和其他產業綁在一起才有前途。

于是，運營大連軟件園開始納入其考最范同內。

1997年，整個中國軟件產業幾無規模可言，更何況大連。而且大連市幾乎所有掛“計算機”稱謂的企業都在倒騰PC，所有和計算機沾邊的人員才1000多人，并且主要集中在高校。

此外，不光蓋樓，軟件園的開山、修路、鋪管線、搬遷等都得企業投資。前3年投入就要3億元，而當時大連全市軟件公司的利潤加起來都不到1億元。

這意味著，在這塊沒任何產業環境的土地上開工，前3年都可能是只投入、無回報。如果運營不善，幾個億可能全打水漂。

億達中國經過調研后，依然認為，在當地發展軟件產業大有可為。

在大連軟件園一期12號樓展廳內有張照片，展示了1997年億達中國選址時的情景。當年這罩是片丘陵，種著蘋果樹，有條鐵路穿行而過，到處是窩棚。

1998年6月28日，大連軟件園破土動工，拉開了大連軟件業發展的序幕。

“時代的園區”

任何項目都不是劃片地、企業運作得力就水到渠成的，核心因素一定是時代趨勢所致——武漢光谷是如此，大連軟件園也是如此。

1997年亞洲遭遇金融危機后，日企為降低運營成本，需要在海外拓展軟件外包業務。而總部在沈陽的東軟集團董事長劉積仁，萌生了進軍大連的打算。

要知道，大連地處東北亞經濟區中心，赴日航班數量比沈陽更為密集，再加上當地有大量會說日語的人才，有發展對日軟件服務外包的天然優勢。

軟件服務外包指企業將基礎性、共性的、非核心的IT業務剝離出來后，外包給第三方提供商來完成。

這一背景下，億達中國與東軟集團甫一接觸便確定了合作關系，東軟集團也成為大連軟件園首家入駐企業。

作為業界“大咖”，東軟集團的到來形成了產業生態圈，以致“群鳥畢至”。

此后，大連軟件園先是抓住了日企軟件服務外包轉移海外的機遇，繼而再進一步，成為亞太區軟件信息服務中心，如今則蛻變為全球性服務中心。

而大連也在蛻變：截至去年年底，大連共有軟件和信息服務企業2000多家，規模以上企業總營收為1053億元，是20年前的500倍。

不過，億達中國目前的業務范同已遍布全國，這些項目往往經歷多任地方政府“一把手”的更替。如果某任領導對產業的理解出現差異，是否會影響項目進展？

億達中國高級副總裁于大海表示，億達中國的項目發展方向，都是基于當地產業基礎、資源稟賦、億達中國客戶資源所給出的“最優答案”，“我們相信這個方向的科學性，也會向每屆政府決策層介紹我們的發展思路。”

目前，億達中國還沒有因政府換屆導致產業方向要作出重大調整的案例。即使有變化，也僅僅體現在一些細分領域。

“比如原來規劃是軟件園區，但政府希望再添兩家機器人企業，這是可以的，但是不會徹底放棄原來的主要方向。”于大海對《支點》記者說。

園區服務應植入產業思維

除應勢而動外，更要順勢而為。

如今，大連軟件園已成為10個國家級軟件產業基地中唯一的民營軟件園區，累計進駐700多家中外軟件企業，包括lBM、埃森哲等60多家世界500強。

億達中國是如何搞定這么多“高大上”企業的？且看幾個案例。

本世紀初，當得知通用電氣有意在大連擴大規模、重新選擇辦公場所時，億達中國馬上與對方聯系，并邀請相關負責人實地考察。

但問題出現了。最早大連軟件園建房子時，只考慮建筑物符不符合國家規范。可對通用電氣而言，這些房子卻著實有點不夠洋氣。

于是，挑剔的美國人對建筑風格、電力、網絡、辦公樓結構都提出了明確要求，很多要求已超過了大連軟件園當時水平。

億達中國最終使出狠招：你們要什么樣的樓就蓋什么樣的樓，并保證未來按通用電氣的標準提供服務。這種定制化方案，終于讓美國人最終認可。

到如今，這種定制服務已成為普遍現象。

“由于時差原因，針對歐美市場的技術支持團隊需通宵運營，而我們樓宇的物業也會提供24小時支持。”園內思科公司一位項目經理對《支點》記者說。

除硬件外，要招到“大魚”，還需創造符合產業特點、符合大企業需求的模式。對此，大連軟件園總經理劉爽講了個故事，讓《支點》記者印象頗深。

2003年，IBM深圳分公司大連中心入駐大連軟件園。但進園前，他們也有不少顧慮：如何保證立足？如何盡快壯大隊伍，去承接更多更大的項目？

為了將這條“魚”養大，億達中國仔細研究后，提出了一種新穎的“BOT模式”（build-operate-transfer，即建設-經營-轉讓）。

具體而言，就是由大連軟件園設立lT技術與合作事業部，按lBM要求招人，并承擔場地、設備及人力的支出，lBM則負責培訓和帶隊。等企業業務順利開展后，大連軟件園再將團隊整體移交給lBM。

這么一來，沒有顧慮的IBM開始迅速發展。2010年，大連中心變身為“國際商業機器全球服務（大連）有限公司”，目前員工已超過1萬人。

“很多大公司決策鏈條非常長，把業務延伸到另一區域時，不少企業都會很猶豫，而BOT可以解決這一問題。”劉爽說。

2008年，億達中國與思科也以BOT模式合作。迄今為止，思科在大連員工數已達760人。億達中國已與lBM、UEL、OKl DATA（日沖數據）、松下、思科、日本財產保險等多家公司開展了BOT合作。

重資產項目：“以短促長”

《支點》記者到達的第二站是武漢軟件新城。在億達中國版圖中，大連軟件園、武漢軟件新城都屬于重資產項目，其商業特征為“以短促長”。

“長”是做產業園，前期需重資產投入，回收期較長；“短”是做住宅地產銷售，讓項目有短期資金回流，從而補償產業園收益。

“這不僅是基于優化現金流考量，更是基于客戶實際需求做出的設計。”于大海對《支點》記者說。

譬如，大連軟件園建立之初，不少商務人士覺得挺“憋屈”。

“速溶咖啡我喝不慣，我就想喝現磨的。對不起，沒地方；我不想吃食堂，想換個口味。對不起，沒有別的店；我經常加班，想要在附近住。對不起，這里沒啥好樓盤；我想住個高端酒店，對不起，一小時外的市區里請……”于大海說。

怎么辦？路徑只有一個：產城融合。缺什么就建什么，今天給這個，明天給那個，住宅、教育、醫療、酒店、商業中心……一步步全部建設起來。

目前大連軟件園一期類似于半徑1公里的社區，步行15分鐘內可以解決工作、生活、娛樂等全方位的需求。

憑借著這種“產城融合”的模式，大連軟件園在2009年贏得了有“綠色奧斯卡”之稱的聯合圍國際花園社區金獎。

“這個獎以往都給住宅項目，而大連軟件園是全球首個、也是目前唯一獲此殊榮的產業園區。”大連軟件園副總經理汪琛對《支點》記者說。

重資產模式有了，復制也較為容易。大連軟件園發展第10年，億達中國開始建設大連生態科技創新城時，一開始就以“產城融合”的方向規劃。

“創新城的產業不限于軟件，更包括節能環保、新興信息產業、生物產業、新能源等戰略性新興產業。”汪琛說。

2012年，億達中國又斥資200億元，與湖北大型國企湖北省聯投集團合作打造產城融合項目——武漢軟件新城，打開了異地重資產輸出的第一步。

同大連軟件園一樣，武漢軟件新城也趕上了時代趨勢。一線城市房價、生活成本的壓力使大批人才回流，不少企業也紛紛在漢設立“第二總部”。

“武漢的優勢凸顯，也讓我們的招商更有底氣。”梁勇說。

如今，除lBM、法國陽獅、飛利浦等世界500強外，武漢軟件新城還集中了以軟通動力、中軟國際、安天信息等為代表的軟件信息技術類行業，以美年大健康、致眾科技、百邁客、榮暉數字醫療、未來組為代表的智慧健康企業。

再造≠再建

說完重資產，再談談輕資產。

曾有個市長帶隊到大連考察，明確提出希望讓億達中國在當地“再造”一個大連軟件園。但十大海表示，“這事不能做”。

之所以這樣回復，部分原因在于當地產業園區供給已相對過剩。正當氣氛略顯尷尬之時，于大海表示雖然不能“再造”一個軟件園，但可以幫助當地原有園區進行提升，“等運營一段時間，我們可以再擇期進行重資產合作。”

這源白億達中國發現的一個事實：未必都得像武漢軟件新城那樣，去再“建”一個大連軟件園，而是可以走改造、代運營這種輕資產的道路。

“因為缺乏專業的管理隊伍和客戶資源，國內有大量產業園區項目不能實現很好的運營狀態。而我們基于過去經驗，可以為其賦能。”于大海說。

這類輕資產“服務包”的內容，包括項目選址、產品定位、規劃設計、代建管理、招商運營、物業管理增值服務輕資產運營業務。 值得注意的是，輕資產項目也需要“定制化服務”。億達中國拿下的北京市海淀區的“中關村壹號”，便是一個典型案例。

“在這主打‘世界500強就不太合適，因為北京要的是科技創新型公司，要的是代表未來方向的獨角獸，我們要瞄準這個做文章。”于大海說。

截至今年上半年，億達中國輕資產項目已遍布上海、深圳、蘇州、杭州、長沙等25個城市。委托運營面積合計約560萬平米，較去年年底增加了35.1%。

而且面對不熟悉的城市，以輕資產模式切入能規避風險，為后續業務介入提供機會。更重要的是，還能起到豐富客戶資源池的作用。

舉個例子：有些公司總部可能永遠都放在中關村壹號，但它可能需要在全國設立一些區域總部。這種情況卜，億達中國就可能成為其異地撒網的合作伙伴。

“如果有一百個客戶出去撒網，在我們其他項目就可能就變成四百、五百個客戶！”于大海透露，到現在這類案例已不占少數。

不難發現，“輕”須以“重”為基礎，如果沒有重資產經驗積淀、一定的品牌效應、相對標準化的服務套餐，輕資產的拓展也將受到限制。

值得注意的是，從行業角度著眼，輕資產路徑已成為不少公司的共同選擇。明確提出過“運營輸出”的企業，還包括東瀏高新、招商蛇口、萬科產業地產等。

不過，對如今產業地產領域關注程度較高的PPP（Public-Private Partnership，即政府和社會資本合作模式），億達中國高級副總裁馬宇輝向《支點》記者表示，會“相對慎重地推進”。

邁向多元化，放長線釣大魚

本次走訪的最后一站在上海。

2017年11月，億達中國將總部搬離了已經營20年之久的大連，在更具資金、人才優勢的上海建立新總部。

在這最后一站，億達中國數位高管同繞產業現狀、公司面對的挑戰等內容進行了開誠布公的交流。

當前，包括億達中國在內的產業地產商，經常被“做產業是假、做地產是真”“將產業與地產割裂”等觀點所苦惱。

如果只盯著營收結構，有這種結論并不突兀。

上半年，億達中國總營收為21.39億元，其中商務園配套住宅、寫字樓及獨立住宅銷售收入占比最大，達15.64億元。從合約銷售看，銷售業態也以住宅為主，占上半年40.5億元合約銷售總金額的97.1%。

而且，不僅億達中國如此，其他同類產業地產上市公司的報表也呈現住宅銷售占比巨大的普遍現象。

“這是無需在桌子下做任何手腳的話題，也是產業地產客觀規律所致。商住配套能緩解企業現金流壓力，而且也是產業園的必備元素。”于大海說。

而且從單個項目來看，大連軟件園已實現了營收結構的蛻變，其商業園租金營收占比已超過一半。但更多的項目將會如何，還需留給時間證明。

姜修文也向《支點》記者表示，億達中國絕不會“以產圈城”，“今天你承諾政府卻沒有做到，明天你在全社會上就沒有信譽。”

但面向未來，億達中國理想的營收結構是怎樣的？

姜修文表示，公司將會整合線上線下源，深度服務更多產業園區、產業客戶和產業人，“未來，營收結構也更加多元化。”

從規模、利潤看，億達中國體最只能算房產領域的“小字輩”。要發展壯大，產品組合的多元化的確勢在必行。

其中，產業投資或將成為組合中的一環。如果說輕資產輸出是橫向延伸，產業投資則是縱向深挖，是另一種“輕功”。

“我們會以戰略投資居多，與需要支持的企業建立血緣關系，進一步做大投資板塊。”姜修文說。

不過，產業地產商雖有龐大的企此資源池，與企業有較高黏度，產業地產取道股權投資似乎是順理成章的事，但這一路徑其實也頗有難度。

首先，好的企業往往有眾多投資機構的追求，為何要接受園區的投資？其次，一家園區運營商能否組建、管理一支高效的投資團隊？

放長線釣大魚，產業投資看似誘人，但成功不易。未來如何，可拭目以待。