城中村改造的衢江新做法

文 護國

伴隨著城市化進程推進，征地拆遷成為一道難以回避的難關，往往是上訪、暴力和群體性事件的關聯詞。然而，在浙江省衢州市衢江區“城市村”搬遷項目中，他們以民意為導向，創新性地推出預征遷、“房票”安置等模式，整個搬遷改造過程無一上訪事件和群體性事件。“把百姓當作自己親人，有法依法、沒法按章、沒章協商，把大家期盼多年但一家一戶干不了的事情干好干實，難事就不再難。”衢江區委書記吳江平如是說。

“預征遷”：讓“民意自主”先行一步

浙江省衢州市衢江區是個古城新區，前身為衢縣，2001年12月經國務院批準撤縣設區，區政府駐在樟潭鎮。經過10多年的發展，樟潭鎮成為了樟潭街道，衢江區也建設出如今的衢江新城。然而，由于城市規劃控制的原因，原本居住在樟潭鎮上的盧家、樟樹潭、茶埠、沈家四個村1600多戶村民自1998年開始停止審批農民建房，城中村危房戶、住房困難戶較多。

為加快衢江區城市化進程，改善城中村居民生活環境，提升城市品位，拓展城市發展空間，使城中村居民共享城市發展成果。2013年12月，衢江區正式啟動城中村整體搬遷改造工作，對城區規劃范圍內樟潭街道所轄的盧家、樟樹潭、茶埠、沈家四個城中村分期實施、連片改造，按照“突出重點、服務項目、沿江成片、由東向西”的原則推進城中村改造工作。整個城中村改造計劃用時三年完成。

為了讓老百姓能夠順利搬遷并安居下來，衢江區創新思維采用了貨幣、產權、遷建三種安置方式，重點創造性實現了“房票”安置，同時開創了“預征遷”模式。

在城中村整體搬遷改造初期，衢江區就一直在思考創新征收模式，探索以“民意自主”為核心的“預征遷”方式，改變以往慣例，讓被征收人處于“主動”地位，把征收的主動權和選擇權交給被征收人，實行人性化征收，征與不征真正由被征收人做主。

樟潭街道盧家村是實施城中村搬遷改造項目的首個村。2013年12月，盧家村率先實施“預征遷”。“整個‘預征遷’的過程分五步實施。”衢江區城改辦相關負責人介紹：“在征遷之前，由盧家村村兩委班子統一征遷意見后，召開全村黨員、村民代表會議，會議通過征遷意見后，經村委會向樟潭街道辦事處提出改造申請，經樟潭街道辦事處審查同意后，報區政府審核。”

在此基礎上，區政府派出工作組，進村入戶做好民意調查工作，以書面形式征詢群眾征收意見，宣傳房屋征收政策，規定時間內有95%以上被征收戶同意并自愿申請征收時，方可啟動房屋征收。之后，由區政府根據城中村的申請情況和年度用地計劃，編制城中村改造總體計劃和分年度計劃，合理控制規模。再由區政府根據改造計劃和專項規劃，編制好城中村改造項目的具體實施方案。城中村改造實施方案經市政府批準后，最終由區城改辦負責具體實施。

區城改辦負責人說，“預征遷”的實施真正做到了將被征收人從“要我征收”變為“我要征收”。按照該模式，當大多數群眾期望改造的自愿申請達到相應比例時，政府才啟動征收，體現以人為本，充分尊重民意，實現了城中村改造依法征收、有序征收、陽光征收、和諧征收的目標。

“選房超市”：“民意為先”盡顯陽光溫暖

“拆遷從開始到現在，沒有捂著蓋著，村干部家賠償了多少，村民賠償了多少，每個村民都清清楚楚，我們心服口服。”54歲的盧家村村民盧雪泉說。

堅持公正、公平、公開的原則，嚴格依法依規辦事，讓被征遷群眾參與征遷全過程，保障被征遷群眾的知情權、參與權和監督權，是衢江區和諧拆遷的另一“法寶”。

放心農產品

在城中村改造政策出臺前，衢江區召開黨員代表、群眾代表參加座談會20余次，反復征求意見，使政策充分體現民意。凡涉及拆遷安置的重大問題，都由村支部提議、兩委會商議、黨員大會審議、村民代表大會決議，決議結果向全體村民公示，接受群眾監督。

每項工作開展前，工作組都要通過在村醒目位置張貼公告和廣播宣傳等方式，提前告知村民。指揮部將拆遷補償安置方案印發至每戶群眾，做到一戶一冊，讓群眾全面了解拆遷安置政策。

盧雪泉在繆家安置小區的安置房就位于道路邊上，交通十分便利，采光也很好。“以前有些村里選地造房子，村干部的地段總是最好。這次不一樣，我們村的村干部，在選地塊的時候，也和我們普通村民一樣，抽簽決定，沒有搞特殊化，這樣的安置，我們很信服。”盧雪泉說。

確保每戶群眾自愿征遷，不搞一戶強制征遷。衢江區城中村改造征收工作組成員把群眾的事當成自己的事來辦，時時處處為被征收戶著想，用行動溫暖百姓心。

選房環節牽系民心，衢江區利用1000多平方米的閑置廠房建起集選房、交易、簽約于一體的“選房超市”，邀請符合條件的21家房產企業和部分房產中介入駐，每天為農戶選房安置提供信息咨詢。同時精心制作陽光新屋里和龍潭嘉苑兩個安置小區的動畫宣傳片和《選房指南》進行播送，給群眾創造一站式、一條龍的星級服務平臺。

在整個城中村改造過程中，工作組的成員幫助群眾找過渡房、搬家，甚至解決工作、生活困難，群眾感動至深。通過親情服務，獲得群眾的支持，讓整個征遷變得更加和諧順利。

據統計，衢江區城中村整體搬遷改造一期共涉及2個村540戶，簽約期內共簽約538戶，簽約率為99.63%；二期共涉及沈家、茶埠2個村200戶，自2014年8月1日開始簽約，40天內所涉及的200戶村民100%完成簽約，并全部騰空移交拆除。

“房票”安置：村民也享“私人定制”

城中村改造如何體現“為民利民惠民”？衢江區大膽提出了“政策最好、服務最好、地段最好、配套最好、規劃最好”的理念。按吳江平的說法，在安置上給出最好地段，進行最優規劃，確保配套齊全，這一切就是為了讓村民早日融入城市，共享發展成果。

陽光新屋里小區地處城區中段，西臨賓港北路，北靠東跡大道，與綠色產業集聚區只有幾里之遙，生活工作都十分方便。小區總占地面積約400畝，共有42幢建筑，可提供1000余套安置房，其中還有一個可容納12個班的幼兒園，配套設施完善。

為了更好更快地建設這批保障房，衢江區引入BT模式，引入市場主體，以開發的形式帶動城中村改造。BT是英文Build（建設）和Transfer（轉讓）縮寫形式，意即“建設―轉讓”，是政府利用非政府資金來進行基礎非經營性設施建設項目的一種融資模式。這種模式在歐美發達國家是一種成熟的通行做法，在國內也是鼓勵推行的。“以前建設是找施工單位，現在是找投資方，解決了政府融資難題，同時也可以發揮BT單位在管理等方面的經驗優勢，更好地建設保障安置房”。

另一安置小區龍潭嘉苑位于新城區核心位置，學校、醫院、政府以及衢江水系近在咫尺。小區還設立養老醫療用房、衛生服務站、物業管理服務中心、幼兒園、治安警務室等。尤其龍潭嘉苑小區，面向全國公開征集設計方案，共有10余家單位開展設計競賽，村民代表和專家一起全程參與方案評審。

“小區還在主軸兩側建筑底層部分做架空處理，設置居民交流中心，方便鄰里之間的交流溝通，這種超前設計目前在全市也是唯一的。”區城改辦綜合科科長童斌說。政府創造條件，群眾也盼早日融入城市生活。“原先房屋老舊，道路破損，住進新房后，樓下有公園，衛生有人搞，進出更方便。”茶埠村村民程林建，工作之余喜歡到新小區里走走看看。

安置，是城中村改造中的另一大難題。傳統的安置模式主要有貨幣安置、產權置換和遷建安置三種模式。這些傳統的安置方式卻存在著一定的缺陷：首先，政府提供的安置點，有時不符合被征收戶的要求，部分群眾因不滿安置點位置而拒簽拆遷協議的現象時有發生。其次，政府征收后面臨大量安置房建設、管理等復雜問題，會分散和牽制政府推進房屋征收的精力。再次，完全采用貨幣補償安置后，部分被征收戶對資金管理不善，出現將拆遷款用于放高利貸甚至賭博等情況，容易出現社會問題。

同時，由于安置后困難群體又重新集中了起來，物業管理、社會管理、文明創建都存在問題，極易形成新的“城中村”，也是社會不穩定的重要源頭。而因為安置用地導致大量經營性用地被劃撥供地，影響了政府整體出讓布局和收入。大量建設安置房，還會對商品房市場形成重大沖擊。

土地整理

綜合考慮，衢江區在城中村改造實施之初，創新推出了“房票”安置模式。“房票”是用于房屋被征收人在衢州市城市總體規劃用地范圍內購買商品住宅結算的特定票據，被征收人可使用‘房票’購買由房產主管部門監管的商品住宅和市場上的二手房來解決安置住房。“‘房票’安置，讓村民也得到了‘私人定制’的需求，根據不同的意愿，實現安置。”區城改辦副主任饒根良說。

衢江區“房票”安置辦法一推出，立即受到了被征收戶的歡迎。對于被征收戶而言，增加了安置渠道，縮短了周轉房時間，改善了居住條件，滿足了被征收戶的個人需求；同時房地產企業增加了商品房銷售量，減少了存量房產，有利于房地產市場的平穩健康發展。對政府而言，“房票”安置方式滿足了被征收戶的實際需求，實現了現房安置，贏得了民心，有力助推了城中村整體搬遷改造進度。“房票”安置方式，使百姓、企業、政府三方受益，實現了共贏。

據了解，衢江區前兩期城中村改造中選擇“房票”安置的有343戶，發放“房票”面積共45539.61平方米，實際已支付房款13716萬元，占產權置換總面積的50.54%，減少衢江區各房地產近30000平方米的庫存量。第三期城中村改造由于選擇房票有3%的獎勵，選擇房票的征收戶比例更高，占總安置面積的85%以上。

衢江的檢驗證明，只要黨和政府各級干部真正從人民利益出發，都能認真地實事求是地為人民群眾考慮，解決各種困難，完全可以取得人民的信任和支持。