保障性住房融資難點及對策分析

張本成

摘 要：對于我國當前的經濟環境和社會現狀來說，保障性住房的存在是非常必要的，它在我國的建設已經經歷了較長的時間，在發展中不斷完善，所以發揮出的作用越來越大。但是從另一方面來看，在其建設過程中，融資是一個長期存在的問題，這給我國保障住房建設和發展造成了很大的影響，如果能夠讓這個問題得到有效解決，就可以大大提高保障性住房的建設水平，為其發展創造充足的先決條件。本文首先探討了當前階段保障性住房建設過程中遇到的融資問題，之后提出了一些具有較強針對性的策略，希望可以給相關工作的開展提供一些有效的參考。

關鍵詞：保障性住房；融資；措施

社會保障在社會的發展和經濟的發展中，都是非常重要的一個體系，目前我國經濟建設已經取得了很大的成果，同時社會保障措施也在不斷得到完善。在社會保障體系中，保障性住房是其中非常重要的一個組成部分，其建設水平不斷提高，數量也越來越多，但是在建設過程中或多或少出現了融資難的問題，本文針對保障性住房中的融資問題進行了探討，希望可以給相關建設工作的開展提供一些依據。

1 當前階段保障性住房融資工作中存在的困難

1.1 融資渠道急需拓寬

目前我國保障性住房的建設工作中最為嚴重的問題融資渠道較為單一，難以符合這項工作的開展要求。我國保障性住房建設資金來源大多是相關政府部門的投入，其建設和發展存在著很大的不平衡。從另一方面來看，商品房的發展速度很快，總體看來，保障性住房占比還仍然較低，住房在類型上存在較為嚴重的失衡問題。從另一方面來看，我國政府調控工作也存在著很多弊端，最為直接的一點就是直接干預保障性住房的建設，這對于融資多樣化而言是非常不利的。

1.2 建設資金總量較少

這個問題直接體現在保障性住房建設中所動用的資金在社會中占據的比例較低。由于這種住房的投資其周期長，并且對于管理和經營工作來說也有較高的要求，相比之下收益較小，這個現狀的存在自然是非常難以吸引融資的投入的。當前隨著市場經濟的發展，人們也在不斷能提高對利益的要求，如果利益不足，無法吸引人來投資，必然會影響到保障性住房的建設水平。除此之外，即便可以動用社會資金，也需要考慮到實際政策情況，并且對未來一段時間內的風險進行評估。2009年全國建設保障房370萬套，2010年上升為580萬套，2011年達到了1000萬套，2012年建設任務為700萬套。到“十二五”末開工建設3600萬套保障性住房，靜態估計至少需要資金7萬億元。這些資金從何而來？當前的相關政策是：住房公積金增值收益部分、土地出讓金中不少于10%的比例、市縣財政預算安排、中央省級財政預算安排的補助資金。這四項資金來源其實都算是政府財政，但自1994年實行分稅制后，責任和收入的不對稱引發地方政府財政困難，責任多、壓力大，地方政府在保障房建設上積極性一直不高。此外，2011年以來國家開始嚴格控制高房價，使得地方政府的土地出讓收益大幅縮減。保障房建設的資金單靠政府財政是無法保證的。另一方面，由于保障房建設周期長、建設資金投入大、經濟效益低等特點，加之保障房產權關系不明晰，企業與政府合作建設保障房的模式不成熟，建成之后經營維修等權利義務還處在探索階段，故民間資本的參與也存在很大的障礙。

1.3 融資過程復雜

融資過程復雜這個問題主要體現在融資手續冗余上，這對于保障性住房建設的工作來說，如果資金流入需要經過很多步驟，其手續、過程都非常復雜，這將大大影響到建設開展的效率。保障性住房在整個社會保障體系中的地位是非常重要的，直接關系到人們的切身利益。當前保障性住房融資問題的存在會在很大程度上給其建設工作的開展造成不利影響，其融資工作還仍然比較落后，其審批工作步驟很多，非常復雜，這給資金的高效流通造成了嚴重的阻礙。同時由于保障性住房具有較長的建設周期，不利于資金的收回，如果其流入的效率無法得到保證的化，就會給其正常交付使用造成嚴重影響，給社會福利的實施造成嚴重阻礙。

2 解決保障性住房建設融資問題的對策

2.1 提高融資渠道的多元性

要解決現有保障性住房建設融資難的問題，就必須要針對于現有融資渠道進行進一步的完善，并且對于融資路徑進行拓寬。在開展保障房建設的過程中，需要講公益性與自利性進行良好的結合，并且達到合理的平衡標準。首先，政府可以以自身為主體，設立投資基金項目，通過多種渠道來為保障性住房的建設提供有效的資金來源基礎。政府也可以通過補助等有效的措施，提高自身融資能力。其次，在托管融資渠道時，要考慮社會資金的來源，通過采取有效的對策，促進社會資金的進入。最后，政府可以通過設立公租房基金，從而對于公租房發展中存在的問題進行解決，更好的鼓勵房地產企業的加入，并且通過出臺有關優惠政策，促進保險資金的進入。

2.2 增加財政投入

對于部分困難地區的保障房建設過程中，其地方如果存在任務過重，籌資困難的情況時，政府要加強財政資金的投入。政府有關部門要提高對于保障性住房建設工作的重視程度，并且采取針對性的措施，對于重點地區的保障性住房建設投入進行加強，通過地方財政資金的流入，促進地方保障性住房建設工作的順利開展。

2.3 為參與建設企業提供良好的政策環境

其主要目的是為了獲取企業利潤。因而，商品房成為了房地產開發商的第一選擇，而經濟適用房與租賃類的住房成為開發商的第二選擇。廉租房與公租房等福利性的住房在開展工程建設中，經常存在資金不足的情況。由此可見，要想真正的推動保障性住房的建設工作，就必須考慮到開發企業自身的利潤情況，并且為其提供良好的政策環境，有效的推進開發商參與到保障性住房的建設當中，并且對于目前保障性住房建設資金不足的情況進行環節。例如，對于保障性住房建設完成后，政府可以對開發商所開發的地產賦予商業價值，并且推動配套設施的建設，彌補開發商在保障性住房建設中所造成的例如損失。另外，多種稅收、土地一級信貸方面的優惠，也可以為承建企業提供良好的優惠環境。

2.4 提高融資手段的靈活性

保障性住房建設融資問題的解決，需要依靠多種手段，積極的對融資手段進行探索，提高融資手段的多樣化與靈活性。首先，可以采用按揭貸款的融資模式。按揭貸款融資的模式的開展，可以以普通個人貸款方式來進行操作，并且將保障性住房作為按揭主體。通過按揭貸款的方式，將保障性住房建設所需要的資金以房產為抵押，并且規定其房屋租賃資金以及周邊配套商業設施的收益為主要還款資金。其次，采用理財的方式來進行融資。政府、商業銀行以及信托公司可以互相合作，發行用于保障性住房建設的有關理財產品，并且由政府進行提供擔保，從而更好的促進保障性住房建設資金的流入，為保障性住房的建設工作提供保障，同時也可以滿足投資者自身的收益要求，提高資金利用效率。最后，企業債券的發行。

3 結束語

現在雖然我國的保障性住房建設得到了有效的開展，規模越來越大，但是資金不足的問題在很大程度上限制了保障性住房的進一步發展。經過前文總結我們已經知道，目前在融資過程中廣泛存在著融資方式單一的問題，并且審批流程異常復雜，這些都給資金的有效利用帶來了不利影響。所以相關部門應該對這個問題引起了足夠的重視，從多個角度共同采取措施，這樣才能不斷提高保障性住房的建設水平。

參考文獻

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