淺談土地增值稅征管出現的問題及其應對措施

徐麗萍

摘要：隨著房地產業的高速發展，土地增值稅征管變得日趨重要，迫切要求強化并完善土地增值稅的征收管理。本文闡述了現階段土地增值稅征管中存在的問題，并提出應對措施。

關鍵詞：土地增值稅；征收；管理

一、現階段土地增值稅征管出現的問題

（一）借助土地增值稅優惠政策偷逃稅款

首先，采取合作建房的方式偷逃土地增值稅。《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》強調：針對雙方分別提供資金與地合作建房，建成后依據比重分房自用的，暫時免征土地增值稅；建成后進行轉讓的，應實施土地增值稅征收。一些房地產開發企業簽署了虛假合作建房協議，針對分到的自用房產，采取“按比例分得的自用房產”的方式，享受合作建房土地增值稅優惠政策，以此規避土地增值稅繳納；針對分得的非自用房產，不遵循相關規定確立應稅收入，采取少計應稅收入的方式達到土地增值稅偷逃目的。其次，采取普通標準住宅的方式偷逃土地增值稅。不論是哪個省在出臺并公開普通標準住宅標準時，均把下面三個條件當作界定標準，也就是單套建筑面積、住宅小區建筑容積率、實際成交價和同級別土地住宅平均成交價格。然而，在真正的開展稅收征管工作的時候，大量開發商僅僅是把建筑面積能否符合一般標準住宅規定標準當成是否免征的界限，卻忽略其他幾個限定條件，導致不應免征土地增值稅項目而違規免征的問題出現。

（二）基層征管力量無法適應土地增值稅

復雜業務規定，房地產開發有著經營方式靈活、土地增值稅計算流程繁雜、經營周期長、成本項目多等特征，給土地增值稅征管提出了相當高的要求。然而，如今一線稅收征管工作的事務多、任務重，監管力弱，根本無法迎合土地增值稅的管理需求。詳細而言，其反映在以下幾點上：其一，基層稅務人員不大了解現行土地增值稅政策；其二，基層征管力量薄弱同時間緊、任務重的土地增值稅征管工作不相適應的沖突日趨加劇；其三，對于房地產企業的開發流程、經營方式以及經營規律，基層稅務人員了解不多；其四，針對房地產企業財務核算甚至是成本核算知識，基層稅務人員比較生疏。

（三）基層稅務部門和房地產相關職能部門協調配合不到位

由于土地增值稅比較特殊，在進行稅收征管方面倘若單靠稅務部門的力量往往無法滿足要求，還需有國有資產管理、土地管理、房地產評估機構、房產管理等機構進行合作，共同承擔并履行管理職責，攜手把關進行高效監管，如此才可自本質上減少稅收流失。然而通過對現狀的分析研究筆者發現，有關部門在配合方面做得并不夠好，再加上稅務部門管理機制不完善，造成土地增值稅流失問題嚴重。

（四）稅務部門對土地增值稅征管做得不到位

其一，稅收檢查通常是以年度為單位的，然而房地產企業通常都是跨地域、跨年度實施滾動開發的，流動性強，稅務部門未嚴格結合房地產行業特征，依據開發項目所屬期開展稅收檢查工作，易引起增值額的檢查不符合事實的問題出現。其二，在對土地增值稅涉稅案件進行查處時，稅務人員往往會因為諸多因素的影響降低行政處罰力度，減小涉嫌犯罪案件的移送率，不能對責任人的刑事責任進行追究。

二、針對土地增值稅征管問題采取的應對措施

（一）強化力度監控房地產開發經營的整個流程，優化稅收監管方式

首先，要強化力度提高房地產的政府職能部門的協調配合度，制定涉稅信息傳遞制度，嚴控稅收的源頭。房地產開發經營的所有環節均需政府部門辦理有關手續，稅務機關要增強和城市規劃、房產管理、土地管理以及城市建設等部門之間的聯系，爭取在第一時間全方位的掌握房地產開發企業的涉稅資料，創辦信息傳遞檔案，實施全過程跟蹤，得到企業成本、收入等涉稅信息。而稅務部門要提高涉稅信息的利用率，針對房地產企業納稅申報的科學性以及真實性進行驗證，避免出現房地產企業少計增值額、超范圍享受稅收優化的問題。其次，要優化稅收征管方式，提升管理成效。一方面，要加大力度實施房地產開發企業納稅人的申報、登記管理，實施全程跟蹤管控，定期對稅源實施剖析研究，一旦找出問題應及時進行檢查，及時向稽查部門移交存在偷逃稅嫌疑的，避免出現由于稅務機關內部管理不當出現偷逃稅行為。另一方面，要強化力度審核、管理房地產開發項目的收入與成本，確保土地成本、建設成本等開發成本的精準度、真實性，不得借助假信息與假合同虛增開發成本。此外，稅務部門要加大力度監控房地產企業銷售環節，注重管理房地產的票據，詳細記錄并了解房地產開發企業的收入狀況，避免出現少申報土地增值稅收入的問題。

（二）強化力度管理房地產企業關聯交易，嚴格實施土地增值稅反避稅

要盡可能迅速的制定房地產企業關聯交易管理辦法，創建同類開發產品、同類地域的開發費用、成本、銷售價格信息庫，逐步建立起分地域的、動態的成本、收入、費用等信息庫，以其為房地產開發關聯交易轉讓定價納稅調整的依據。對房地產開發企業的關聯交易進行重點監控，從而全面限制利用關聯交易虛增成本、轉移收入等偷漏土地增值稅的行為，確保土地增值稅稅基的全面性，制約房地產企業的非法逃稅行為。

（三）加大力度稽查土地增值稅，嚴懲偷逃稅行為

首先，強化力度對房地產行業的土地增值稅進行稽查選案，確保選案的精準度。稅務稽查部門要負責剖析研究征管部門的有關資料，有針對性的稽查房地產企業。其次，針對反避稅調查與土地增值稅評估移送的重大案件，強有力的發揮出稽查的威懾效用，及時進行立案查處，嚴格遵循相關發進行執行、稽查、公告與審理，并在最快的時間內移送至司法機關進行懲處。

（四）做好土地增值稅專項評估

房地產開發企業有著成本項目繁雜、運營方式靈活、涉稅金額大燈特征，再加上日常稅收監控難度高，導致無法精準的判定土地增值稅申報的及時性與真實性。鑒于此，要不斷強化力度實施房地產開發企業土地增值稅專項評估，創辦土地增值稅評估專職部門，聘請高素質的評估人員，提升評估水平，有效保證土地增值稅納稅評估工作得到貫徹落實。

三、結語

綜上所述，現階段土地增值稅征管雖然出現不少問題，但是只要針對這些問題采取上述的解決措施，土地增值稅征管出現的問題就一定能得到解決。

參考文獻：

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