城中村改造 7億土地款去哪了

劉志月

當(dāng)前，我國城市化進(jìn)程不斷加快，城鎮(zhèn)化率迅速提升。城市化伴隨著大量城中村改造，在此過程中，法律規(guī)定、制度機(jī)制、治理模式的不同給基層治理提出了不小挑戰(zhàn)。筆者近日深入湖北省武漢市青山區(qū)賈嶺村調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該村啟動(dòng)近7年仍無果的城中村自主改造存在諸多值得思考的地方。

土地賣了，房子拆了，13億元土地出讓款卻遲遲不能到位；開發(fā)的商品房一期已售罄，899戶村民的還建房地塊上仍雜草叢生。

說起湖北省武漢市青山區(qū)武東街賈嶺村城中村改造的“怪象”，反映情況的多位村民情緒激動(dòng)，聲調(diào)明顯上揚(yáng)。

根據(jù)村民們提供的證據(jù)資料和線索，筆者進(jìn)行了調(diào)查。其間，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門和廣東海倫堡地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“廣東海倫堡集團(tuán)”）在武漢的全資子公司均婉拒了采訪。

改造為何在4年后？

賈嶺村城中村自主改造項(xiàng)目，某種程度上是被“逼”出來的。

一份蓋有公章的官方文件復(fù)印件顯示，結(jié)合武漢“工業(yè)倍增計(jì)劃”的實(shí)施、加快市重點(diǎn)項(xiàng)目武東裝備制造產(chǎn)業(yè)園暨大型海洋工程建設(shè)，青山區(qū)2012年積極自籌資金近3億余元啟動(dòng)了武東村、賈嶺村部分區(qū)域征收工作。

湖北省征地信息公開平臺(tái)顯示：2012年11月16日，武漢市國土資源和規(guī)劃局對外公布了“武漢市人民政府征收土地公告”（[2012]第117號(hào)），由青山區(qū)土地整理儲(chǔ)備事務(wù)中心負(fù)責(zé)征收武東街賈嶺村3.0065公頃土地，作為工業(yè)倉儲(chǔ)用地。

不過，湖北省征地信息公開平臺(tái)上，2013年5月9日公布的賈嶺村征地補(bǔ)償安置方案公告（武土征補(bǔ)青公告[2013]第3號(hào)）內(nèi)容為空白。

“這意味著，征地補(bǔ)償安置方案因某種原因被撤回或未執(zhí)行。”受訪專家指出，這也可能是導(dǎo)致賈嶺村村民集體上訪的原因。

2016年4月8日，武漢市國土資源和規(guī)劃局青山分局再次發(fā)布《征地補(bǔ)償安置方案公告》（武土征補(bǔ)青公告[2016]第4號(hào)），根據(jù)湖北省國土資源廳《關(guān)于批準(zhǔn)武漢市2012年度城中村第5批次建設(shè)用地的函》（鄂土資函[2012]2644號(hào)）的批復(fù)文件，擬定賈嶺村8.2206公頃集體土地中6.0373公頃的征地補(bǔ)償安置方案。

筆者注意到，當(dāng)時(shí)湖北省國土資源廳的批復(fù)文件明確：“該批次用地經(jīng)批準(zhǔn)后，滿兩年未實(shí)施具體征地或用地行為的，本批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效。”

為何獲批4年后，賈嶺村才正式啟動(dòng)征地補(bǔ)償安置？

這或許可從知情人提供的青山區(qū)政府的一份函件中得到答案：武東村和賈嶺村土地規(guī)劃控制面積大、可用于還建房建設(shè)用地嚴(yán)重不足、還建房建設(shè)及資金得不到落實(shí)等原因，引發(fā)了賈嶺村居民多次到省、市上訪。

為化解矛盾，青山區(qū)決定加快賈嶺村城中村綜合改造。

經(jīng)多方協(xié)調(diào)，賈嶺村整村列入武漢市2014年城中村綜合改造計(jì)劃。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，賈嶺村城中村改造要拆除村民房屋901棟，共899戶。

土地出讓簽“陰陽合同”？

2015年11月28日，武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)布《武漢市掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)公告》（武告字[2015年]第19號(hào)），決定以現(xiàn)場掛牌方式出讓賈嶺村兩宗地塊。

2015年12月29日，廣東海倫堡集團(tuán)競得賈嶺村A包P（2015）163號(hào)、B包P（2015）164號(hào)地塊的土地使用權(quán)，成交總價(jià)為13.54億元。

廣東海倫堡集團(tuán)官網(wǎng)顯示，該公司是“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”“中國領(lǐng)先的城市綜合運(yùn)營商”。2015年12月9日，廣東海倫堡集團(tuán)全額出資成立的武漢市海頤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“武漢海頤公司”）登記注冊，負(fù)責(zé)開發(fā)賈嶺村商品房項(xiàng)目，法定代表人是杜延杰。

“土地招拍掛不過是走個(gè)形式，之前廣東海倫堡集團(tuán)已與村里談妥價(jià)格及合作。”知情人向筆者透露。

2016年1月11日，就賈嶺村A包、B包土地，武漢海頤公司、武漢興嶺置業(yè)有限公司（由賈嶺村集體經(jīng)濟(jì)改制成立，以下簡稱“興嶺置業(yè)”）、武漢市青山區(qū)土地整理儲(chǔ)備事務(wù)中心（以下簡稱“青山土儲(chǔ)中心”）在武漢市土地交易中心簽訂了《城中村改造項(xiàng)目土地開發(fā)補(bǔ)償合同》。

筆者看到，這份土地開發(fā)補(bǔ)償合同的復(fù)印件蓋有三方公章，簽字人分別是興嶺置業(yè)法定代表人王洪勝、武漢海頤公司代表黃晶晶和青山土儲(chǔ)中心主任王青建。

不過，知情人向筆者提供了另外一份合同復(fù)印件——《賈嶺村“城中村”綜合改造項(xiàng)目所涉土地（房屋）拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》，其中明確，摘牌獲得開發(fā)用地的土地使用權(quán)后，賈嶺村要配合開發(fā)公司簽屬國土部門要求的土地開發(fā)補(bǔ)償合同。“但該份《城中村改造項(xiàng)目土地開發(fā)補(bǔ)償合同》僅用于備案，若該份備案協(xié)議的約定與本協(xié)議約定有矛盾或沖突之處的，以本協(xié)議的約定為準(zhǔn)”。

筆者注意到，兩份合同的最大區(qū)別在于資金支付時(shí)間。

拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議約定，公司履行本協(xié)議約定的義務(wù)及承諾的前提是“以不超過13.55億元的摘牌價(jià)獲得開發(fā)用地的土地使用權(quán)”；在3年內(nèi)根據(jù)拆遷還建辦證進(jìn)度按比例、及時(shí)、足額支付完畢全部土地（房屋）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。

而用于備案的開發(fā)補(bǔ)償合同明確，武漢海頤公司在簽訂合同之日起10個(gè)工作日內(nèi)向興嶺置業(yè)支付轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償價(jià)款的50%，余下部分在移交土地之日起10個(gè)工作日內(nèi)支付。

據(jù)了解，目前，賈嶺村只收到了K3地塊（即一期售罄商品房所在地）的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款6億余元。其余款項(xiàng)雖多次向摘牌方催繳，但一直無果。

土地出讓款整改“走過場”？

今年3月29日，武漢市財(cái)政局、武漢市國土資源和規(guī)劃局向廣東海倫堡集團(tuán)下發(fā)整改通知，要求補(bǔ)繳摘牌青山區(qū)賈嶺村A包（K1、K4、K5）、B包（K2、K3）的土地收入13.5387億元。

筆者獲取了一份武漢海頤公司與青山土儲(chǔ)中心簽訂的《關(guān)于城中村自主改造項(xiàng)目“收支兩條線”整改工作協(xié)議》。協(xié)議約定，青山土儲(chǔ)中心收到由青山區(qū)財(cái)政局撥付賈嶺村城中村改造征地拆遷成本費(fèi)用后，在3個(gè)工作日內(nèi)將全額資金支付到武漢海頤公司指定賬戶。

筆者還獲取了一份武漢海頤公司致青山土儲(chǔ)中心的函，稱該公司已如期補(bǔ)繳第一筆資金2.9493億元，“本筆資金僅用于整改，不作為支付至村里的土地補(bǔ)償款”，請青山土儲(chǔ)中心按照協(xié)議約定，將該筆資金支付至該公司賬戶。

“按照整改要求，武漢海頤公司上繳國庫的土地補(bǔ)償款應(yīng)支付給原土地所有權(quán)人即賈嶺村。但經(jīng)海頤公司與青山土儲(chǔ)中心操作，錢只是在國庫走了個(gè)過場又回到了海頤公司賬上。”知情人提供了數(shù)份文件復(fù)印件以證明其所言。

就土地出讓金整改問題，筆者赴青山土儲(chǔ)中心了解，并提出核實(shí)有關(guān)文件內(nèi)容，但青山土儲(chǔ)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人婉拒回應(yīng)。

至今，就筆者赴該公司當(dāng)面提出的賈嶺村開發(fā)項(xiàng)目土地出讓資金整改“走過場”問題，武漢海頤公司負(fù)責(zé)人未予回應(yīng)。

“我們也不知道剩余的土地出讓款在哪兒，反正村里還沒收到。”興嶺置業(yè)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

被要求暫緩的還建房項(xiàng)目？

采訪中，筆者獲悉，賈嶺村還建房項(xiàng)目公開招投標(biāo)過程中，武東街道曾多次要求暫緩審批。

武東街道辦事處黨工委書記程強(qiáng)坦承，其曾多次打電話要求暫緩賈嶺村還建房項(xiàng)目審批。“賈嶺村還建房項(xiàng)目存在巨大資金缺口，我們擔(dān)心即使開工了，也可能成為爛尾。”他說，這是自己與街道多次叫停或要求暫緩該項(xiàng)目審批的主要原因。

知情人向筆者指出，程強(qiáng)所說的資金缺口大部分是錯(cuò)漏百出的城改方案留下的“后遺癥”。

按照2014年4月1日開始實(shí)施的《武漢市建設(shè)工程規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，賈嶺村還建房項(xiàng)目須建設(shè)地下停車場，每100平方米建筑面積配建1.2個(gè)停車位。

“此前核算成本時(shí)，政府部門按照0.4個(gè)停車位/百平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，直接漏算兩億多元。”賈嶺村知情人士說，村民的社保、醫(yī)保費(fèi)用也存在3500多萬元的差價(jià)，村里違建拆除等不可預(yù)見的成本也未納入。

出人意料的是，在申請資料特別是項(xiàng)目資金未作調(diào)整的情況下，8月14日，武漢市公共資源交易平臺(tái)招標(biāo)投標(biāo)交易系統(tǒng)公布了賈嶺村H3還建地塊施工招標(biāo)信息。

“項(xiàng)目資金不存在缺口，特別是考慮到土地出讓款如果能全部到位的話。”知情人說。

程強(qiáng)表示，賈嶺村城中村改造中“沒有什么黑幕”，都是依法依規(guī)進(jìn)行的。

“我不知道有沒有黑幕，但現(xiàn)實(shí)是，我們的還建房建設(shè)還看不到影子。”首批征遷已在外租房近7年的賈嶺村一位村民無奈地?fù)u搖頭。