農村違規占地出現“新變種”

趙卓悅 李松

違法違規占地一直對我國農村土地利用、監管秩序造成較大壓力。近年來，由于土地執法、問責日益嚴格，以往直接平整土地、大規模毀壞農田的占地行為得到一定遏制。但與此同時，一些項目為了躲避監管，卻修起了所謂的“大棚房”“木屋民宿”……這些具有一定隱蔽性的違規占地“新變種”名目繁多、花樣翻新，值得警惕。

這其中的不少項目頭頂“設施農業”名號，打起了土地政策“擦邊球”，改變農地用途和性質，如此做法不僅面臨很大的政策、法律風險，也極易引發與農民的利益矛盾。

花樣翻新 “大棚房”變身“私家莊園”

“大棚房”是當前一種較為典型的違規占地形態。一些開發商在不符合土地規劃，未完成土地征用流程的情況下，直接在農用地大棚里搞非農建設，并包裝成為“大棚別墅”或“私家農莊”，對外進行銷售或租賃。

如果不親身走進這些“大棚房”，真是難以一窺其中的“奧妙”。筆者發現，不少“大棚房”建設具有一定的隱蔽性。這些大棚大多地處城鎮郊區，地面上覆蓋了一層覆膜，隱藏其中的違法違章建筑有時很難通過衛星拍攝等監控方式發現。

除了“大棚房”，有的農村建設項目也在突破用地限制上搞“變通”。例如，有的修建所謂的“花卉展示屋”，其中保留一定的綠地、水塘，看起來好像沒有改變土地用途；有的則是修建“木屋民宿”，如果被查處，也可以低成本拆除……這些都是規避監管的慣常做法。

“過去一段時間，一些農村利用集體土地甚至基本農田搞出租、辦‘農家樂等現象較多，并且時常有村‘兩委成員參與其中，這不僅擾亂了土地市場秩序，影響了政府的公信力，而且觸碰了耕地保護‘紅線，長期來看，還會對糧食安全底線帶來威脅。”國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長常紀文說。

利益驅動 “先違規占地再補辦手續”

“從各地國土資源部門的通報來看，國土資源違法違規案件在一些地方時有發生。”安徽建筑大學經濟與管理學院講師楊小森認為，對這些案件進行通報并加強管理，有助于相關法律法規在基層真正落地生根，也能起到普法宣傳的作用。

但與此同時，近年來，一些地區“大棚房”等違規用地“新變種”之所以花樣翻新，關鍵還是有強烈的利益驅動在作怪。

在一些建設“大棚房”的村社，一些農民算了筆貌似合理的“收益賬”：如果農民自己種菜，一座農業大棚辛苦一年可能收入也不到一萬元。而一棟“大棚房”銷售收入動輒十幾萬元，抵得上辛苦勞作十幾年。而作為“操盤手”的開發者，先低價流轉土地、高價公開出售“大棚房”，同時承接大棚內部裝修等建設工程，利潤可觀。

基層干部介紹，違規占地“新變種”的出現，集中反映了一些城市資本下鄉項目不考慮鄉村規劃、發展實際，試圖低成本用地，獲得更高的利益收益。甚至還有人打著“先違規占地，再補辦手續”的小算盤，想著“生米煮成熟飯”，躲避監管。

此外，對于違規占用農地的行為，基層也面臨監督執法難、整改拆除難等問題。有些農村違規用地是政府招商引資項目，或者有村社集體經濟組織主導修建，有些村干部出于情面或利益考慮，頂多是提個醒，覺得大家鄉里鄉親的，村民們掙錢也不容易，也不能給人家拆了。

標本兼治 滿足資本下鄉用地合理需求

筆者采訪發現，隨著一二三產業互動發展趨勢加快，在一些地區，資本下鄉項目不斷增加，鄉村發展用地需求量日益增加。一些項目確實存在打政策“擦邊球”的問題，違法違規占用農地。但不少人也反映，目前客觀來講，一些農村發展合理的建設用地需求還無法得到有效滿足，這也是造成部分項目“繞著政策走”，違規問題突出的一個原因。

在城市近郊農村，用地資源更是緊缺，不少農業企業和專業合作社反映，發展都市農業，需要建設鄉村旅游、農家樂等配套商業和服務設施，但目前農村建設用地資源緊缺，盤活困難，影響了“一三產業”的互動效應。

“搞特色效益農業，就不能光就農業說農業，要發揮農業休閑、觀光、旅游等功能，延長產業鏈、挖掘附加值，這些都需要建設配套用房和設施，但由于農業建設用地管控嚴格，企業一旦觸碰紅線，風險很大。”一家農業企業負責人說。

在某花卉種植大縣，一家專業合作社曾流轉近200畝土地種植花卉，為了延長花卉保鮮期、錯季銷售，合作社曾打算修建占地2畝的標準化冷庫和附屬用房，但在申請用地需求時，卻發現這些設施無法辦理產權證。因為擔心資金投入沒有政策保障，合作社不得不終止了項目建設。

筆者了解到，在一些地方，根據相關規定，農業結構調整，可以允許在農地上建設一定數量的臨時生產管理用房，不辦理產權。但什么是臨時？臨時的期限有多長？土地復墾保證金如何繳納，繳納標準是多少？這些還沒有統一明確的規定，各地都在“摸著石頭過河”。隨著農業投資體量越來越大，用地矛盾可能會越來越多地暴露出來。

不少基層干部認為，要遏制農村基層違規占地的趨勢，應疏堵結合，標本兼治。一方面，應加強土地利用監管，遏制違規用地；另一方面，應提升用地保障水平，加快特色小城鎮、特色村落規劃編制，有效盤活和利用農村零星分散的存量建設用地資源，合理滿足農業農村建設用地各類需求。