人才戰略對房地產市場意味著什么？

文/高榮偉

在過去的一年多時間里，人才引進戰略在全國各大城市已成燎原之勢。據戴德梁行研究部的不完全統計，截止到今年5月份，全國已有近60個城市出臺了人才引進政策，這些政策包括直接落戶、租房或購房補貼、生活補助、創業補貼，等等。

這些紛至沓來的政策不由得引人深思：人才引進將給房地產市場帶來哪些機遇？各地實施的人才引進戰略，對房地產業究竟意味著什么？

各地競相引進人才

根據中原地產研究中心統計數據，自2017年10月以來，短短3個月時間內，全國就有近20個城市與地區發布了引進人才的新政策，包括南京、蘭州、合肥、鄭州等城市。二、三線城市和地區頻頻發布人才引進政策，其中不乏針對人才的房地產松綁或激勵補貼措施，一些城市甚至把人才的定義放寬到大專。

2017年10月，安徽省滁州市出臺并對外發布了引進人才購房新政，規定未享受過住房優惠政策的國內外頂尖人才，在滁州市區購買首套不超過400平方米的商品住房，可享受住房總額100%補貼。安徽省蕪湖市也發布了人才購房補貼政策，最高補貼100萬元。2017年12月28日，安徽合肥市廬陽區推出高層次人才購房補貼20萬元的政策。

2017年11月，河北省石家莊市創新推出“人才綠卡”政策。自2017年12月11日起，廈門市高層次人才可單獨配售配租保障性住房。“火炬人才”在廈門購買首套房可享補貼，最高每月3000元。

2018年初，南京、青島、天津等城市紛紛打出“人才引進”的政策牌。2018年1月7日，南京市政府《關于進一步加強人才安居工作的實施意見》提出，高層次人才在南京買首套房不再受戶籍限制，且公積金最多可貸120萬元，高校畢業生租房補貼年限可延長至5年。

2018年1月5日，天津港保稅區出臺《支持和鼓勵人才創新創業發展的暫行辦法》及《支持和鼓勵人才創新創業發展的暫行辦法實施細則》，保稅區安排10億元人才發展專項資金。1月9日，天津市政府透露，對符合天津市引進人才政策等有關條件的非戶籍人口實行“租房落戶”政策，對本人或直系親屬無名下合法住房的，可在其長期租賃房屋所在社區落集體戶口。

2018年1月，東莞安居工程擬擴容，特級人才買房最高補250萬元。廣州市政府辦公廳印發了《廣州市推動非戶籍人口在城市落戶的實施方案》，表示將進一步拓寬落戶通道,到2020年，廣州戶籍人口將增長至920萬。值得注意的是，方案將加大引進人才落戶力度，增加各區的引進人才落戶指標，特別對黃埔、花都、南沙、增城等區將進一步加大支持力度,在積分制項目中設置地區導向的指標。除了放寬落戶條件外,該方案還從財政投入、教育、社保、住房保障等方大會開幕式上，天津市發布了最新人才引進政策——“海河英才”行動計劃。該計劃規定，全日制高校本科畢業生不超過40周歲、碩士研究生不超過45周歲、博士研究生不受年齡限制，可直接落戶天津，在計劃實行的第一天，申請人數就突破30萬。

58安居客房產研究院首席分析師張波指出，從數據表現來看，截至目前，“胡蘿卜和大棒”雙重作用仍在各面完善非戶籍人口落戶。

今年5月份，房地產市場在各大城市上演了離奇的一幕：一邊是房地產市場調控政策密集出臺；另一邊是各地人才引進戰略相繼出臺。據統計，5月份以來，全國超過40個城市發布調控政策，當月累計多達50次，刷新了歷史紀錄。受到調控政策影響的城市有武漢、哈爾濱、長沙、佛山、石家莊、東莞、威海等，主要是以二、三線城市為主。與此同時，為了爭搶各類人才資源，南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津等省市先后出臺并宣布對引入人才的獎勵和補貼政策。5月16日，在第二屆世界智能地持續：一方面部分城市“搶人大戰”如火如荼；另一方面樓市的調控不但未見放松，還日趨收緊。

為何要引進高端人才？

對于部分二、三線城市來說，人才的流入對于繁榮當地房地產市場，必然會產生一定的作用。

為數眾多的二、三線城市制定政策，以吸引外來人才落戶，吸引剛需購房者來買房置業，這樣有利于化解庫存壓力。一些城市，如西安、武漢、鄭州等，出于戰略發展儲備人才的需要，對引進人才實施了獎勵和補貼政策，進一步推升了當地房地產市場的成交量。要真正留住人才，就必須解決他們的住房問題，這是顯而易見的。隨著“搶人大戰”所帶來的人口數量增多和利好政策影響，房地產市場確實呈現出升溫跡象。

實際上，人才引進政策對房地產成交量擴大起到了積極的推動作用。以西安為例，自2017年3月1日西安市發布“史上最寬松”戶籍準入新政后，2018年2月1日西安戶籍新政再次升級。近日，西安市房管局印發《西安市人才安居實施細則（試行）》，規范了人才安居的申請管理等細節。該細則明確了取得資格的人才最高可以享受配租建筑面積180平方米的公寓、5年內免收租金、購買住房最高可獲得100萬元補貼等一系列政策。

進入3月份后，西安市戶籍手續進一步簡化，符合條件的申請者在手機上即可完成落戶操作。據統計，今年前3個月，西安新增落戶人口達到21萬人，4月份剛剛過半，這一數字就攀升至30萬人。這些人員進入城市，很大一部分人需要新購住房，無疑拉動了樓市剛性需求。

據國家統計局公布的數據：今年2月份西安新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，同比上漲11.3%，二手住宅銷售價格環比下跌0.2%，同比上漲8.3%；3月份新建商品住宅銷售價格環比上漲0.9%，同比上漲11.2%，二手住宅銷售價格環比止跌并上漲1.3%，同比上漲8.4%；4月份新建商品住宅銷售價格環比上漲1.6%，同比上漲11.2%，二手住宅銷售價格環比上漲2.3%，同比上漲9.4%。

就全國來看，國家統計局發布的數據顯示，今年3月份，55個城市房價環比上漲。5月監測的25個主要城市成交面積環比上升18.08%，同比上揚12.45%。其中，20個城市環比上升，南寧升幅最為明顯，為166.42%。同比來看，14個城市上升，成都升幅最明顯，溫州次之。

58安居客房產研究院首席分析師張波指出，毋庸置疑，一個城市的人才儲備是該城市發展的一個非常重要的因素。當前各城市“搶人大戰”的目的，其實也是為了推動城市實現更好更快發展。不過，在這過程中，需要注意的是各地吸引人才時放低落戶門檻或定向放松限購等一系列政策。

有業內人士指出：“各地發放購房補貼吸引人才，實則曲線放松樓市限制。”目前一線城市住房嚴格限購，房價居高不下，使得很多人才難以落地。在這種情況下，二、三線城市的房價相對較低，若放松購房條件，再有購房補貼，當然更能吸引人才流入。

不可否認，在中國，所有住宅市場火爆的城市都是人口凈流入的城市，人才、人口的遷入必定會帶來住宅需求的增長。以武漢、西安為例，這兩個城市都計劃在未來5年引進100萬人才。單就住宅需求而言，2017年武漢、西安的人均住房面積分別為35.8平方米、39.2平方米，如引進的100萬人才中有10萬人有購房需求，那么，未來5年的新增購房需求就分別為358萬平方米和392萬平方米。

10萬人購房是一個非常保守的數字。新引進的100萬人才，他們要么購房，要么租住二手房，這意味著這些人將會成為當地樓市的主力軍。

吸引高素質人才要注意什么

值得注意的是，各地實行的人才新政，其負面效應也正在顯現。進入5月份，二、三線城市房地產市場持續走熱。在西安市，“一房難求”、“全款付”、“捆綁銷售”等成為市民議論的熱詞。其中，西安開發區一樓盤開盤就上演千人“搶房”風波。價格大漲導致“房荒”現象出現。人們不禁要問：西安樓市到底怎么了？

西安交通大學房地產研究所研究人員指出，西安目前出現“房荒”，與城市人口增長有著極大關系。2016年，西安全年新增戶籍人口只有9.27萬，2017年達到25萬。進入2018年以后，西安為了吸引高素質人才，出臺了戶籍新政，大中專畢業生只需身份證與畢業證即可落戶，普通技術人員也被納入兩證落戶（身份證+技能證書）行列，而過去需要提交的證明多達五、六項。

部分城市人口引進的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才。“說白了，它們就是為了吸引購房者。”有媒體發表專欄文章指出。實施低門檻的人才引進戰略，制定所謂的“人才”落戶政策，其實質是變相放松調控、放松限購。必須指出的是，地方的人才政策，應著眼于長期考慮，不應該和房地產限購掛鉤；人才政策和房地產限購捆綁在一起，是一種短視行為。單純地將人才推向市場也易引起房地產市場的不穩定。

實際上，這種情形已經引起相關部門的重視。據新華社報道，住房和城鄉建設部負責人5月9日就房地產市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責人，強調要毫不動搖地堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，“落實地方調控主體責任”，確保房地產市場平穩健康發展。這次約談再次強調，堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松。這是繼全國兩會“部長通道”后，住房和城鄉建設部再一次表明堅決的態度。

據了解，“五一”節前住房和城鄉建設部還約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府負責人。從住建部對多個城市的約談來看，這些約談反復地向外界傳遞了一個清晰的政策信號，就是必須堅持不炒房的基調，房地產市場調控不可放松。

“在吸引人才方面，一些地方政府還僅僅停留在對于數量的追求上，并不在意人才的使用和效果。”評論人士指出。一些地方高端人才是引進來了，但對本地的發展卻未起到明顯的推動作用，引進的高端人才最終只起到“裝點門面”“撐面子”的作用。究其原因，根源在于高端人才的科研內容與地方發展的科技需求不在同一個方向上，高端人才的研究成果沒能幫地方更好地解決面臨的問題、突破發展的瓶頸。人才吸引和GDP發展是一樣的，不僅要注重數量上的增長，還要注重人才質量的提升，更要結合當地的實際情況，尤其是房地產市場的狀況，注重長效機制的建設。

實施科學、精準的人才引進戰略，不僅可以為即將到來的房地產稅、土地制度改革奠定良好的基礎，而且還可以為住房保障等房地產市場調控長效機制建設騰出一定的空間。這一點應該成為各地制定和實施人才戰略的重中之重。