堅決遏制房價上漲是引導(dǎo)預(yù)期的要義

文/牧子犁

2018年7月31日，中央政治局會議召開，例行研究分析經(jīng)濟形勢，對上半年經(jīng)濟工作進(jìn)行總結(jié)，對下半年經(jīng)濟工作作出安排。會議公報中針對房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容是：“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制?！惫P者圍繞“合理引導(dǎo)預(yù)期”與“堅決遏制房價上漲”的關(guān)系問題作粗淺解析。

一、房價上漲導(dǎo)致的經(jīng)濟風(fēng)險越來越大

自1998年我國房地產(chǎn)業(yè)市場化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)的投資、產(chǎn)出、價格持續(xù)上行。國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)業(yè)增加值季度累計同比自1998年以來持續(xù)為正值；房地產(chǎn)開發(fā)投資每月同比漲幅自1999年2月份有記錄以來未出現(xiàn)負(fù)值；房價呈現(xiàn)持續(xù)上行趨勢，房價短期波動沒有改變其上行趨勢?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)一直處于上行階段，還沒有經(jīng)歷過衰退、蕭條的階段，不構(gòu)成一個完整的周期。由于房地產(chǎn)市場機制的缺失、調(diào)控政策的內(nèi)在不足、宏觀經(jīng)濟形勢的擾動及其相關(guān)政策的外部沖擊、市場主體利益分配與博弈機制的扭曲等諸多原因，一輪又一輪調(diào)控的成效有限，致使進(jìn)城人群、剛需與改善性購房人群產(chǎn)生強烈的焦慮與不滿。

如今，房價高漲導(dǎo)致的經(jīng)濟風(fēng)險已經(jīng)越來越大：其一，房地產(chǎn)業(yè)的短期拉動與經(jīng)濟長期健康發(fā)展形成了對立關(guān)系。高房價使居民購房負(fù)擔(dān)加重，對居民消費產(chǎn)生擠出效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的高回報率使資金向房地產(chǎn)業(yè)集中，實體企業(yè)融資困難，對實體企業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。本輪全國房價普遍上漲，使房地產(chǎn)業(yè)對實體經(jīng)濟的擠出效應(yīng)從個別大城市向全國擴散，對經(jīng)濟影響深遠(yuǎn)。其二，三、四線城市房價大幅上漲加劇風(fēng)險積累。房地產(chǎn)市場升溫會吸引新一輪房地產(chǎn)投資，使“去庫

存”變成“補庫存”，但是三、四線城市人口外流，住房供給過剩風(fēng)險增加；房價快速上漲使居民生活成本上升，帶動企業(yè)用人成本增加；房價上漲帶動地價上漲，使企業(yè)的土地使用成本上升，阻礙了三、四線城市工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，甚至造成城市的“空心化”。其三，房價大幅上漲，加深了居民的看漲預(yù)期。1998年住房市場化以來，房價持續(xù)20年上漲，“房價只漲不跌”的觀念根深蒂固。強烈的看漲預(yù)期導(dǎo)致對住宅投資需求旺盛，從而進(jìn)一步推高房價，形成房價上漲的自我實現(xiàn)。市場主體會與調(diào)控政策博弈，增加調(diào)控難度。對于有房群體，其利益與房價上漲直接掛鉤，這部分居民樂見房價上漲而抵觸房價下跌，造成了房價上漲的“棘輪效應(yīng)”，增加了房地產(chǎn)市場調(diào)控的阻力。

當(dāng)前，遏制房價上漲面臨著新問題，即近期央行為緩解經(jīng)濟下行引發(fā)的企業(yè)債務(wù)危機，針對房地產(chǎn)業(yè)對實體經(jīng)濟的擠出效應(yīng)從個別大城市向全國擴散，企業(yè)特別是中小企業(yè)普遍面臨成本費用增加、融資難、融資貴等問題，連續(xù)大額度釋放資金，并下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，為實體經(jīng)濟定向注入流動性。由此形成的局面是一方面貨幣政策趨向?qū)捤?，一方面升級調(diào)控，堅決遏制房價上漲，折射出當(dāng)前宏觀調(diào)控的復(fù)雜性。由于實體經(jīng)濟競爭激烈，股市低迷，企業(yè)債有風(fēng)險，理財平臺不規(guī)范等因素，房地產(chǎn)依然會受到資金青睞，從歷次釋放流動性看，房地產(chǎn)市場都是大量資金的“避風(fēng)港”。因此，未來需要注意的是，在流動性逐漸增多的情況下，密切防范大量資金涌入房地產(chǎn)市場。從這個角度看，遏制房價上漲的任務(wù)仍然十分艱巨。

二、社會預(yù)期來自于穩(wěn)房價的實踐與成效

馬克思說“社會存在決定意識”，即人通過對世界和自身的實踐獲得認(rèn)識（即人有了意識），客觀存在的物質(zhì)（包括人的本身）決定了人的意識；正確的意識能夠指導(dǎo)人們有效地開展實踐活動，促進(jìn)客觀事物發(fā)展。按照這一辯證唯物主義觀點分析，社會預(yù)期的形成也是客觀現(xiàn)實在人頭腦中的印跡。因此，房地產(chǎn)市場社會預(yù)期來自于穩(wěn)房價的舉措及其成效。

就近期而言，穩(wěn)預(yù)期首要是引導(dǎo)人們正確認(rèn)識當(dāng)前經(jīng)濟形勢，在外部環(huán)境發(fā)生明顯變化的情況下，科學(xué)看待我國經(jīng)濟運轉(zhuǎn)穩(wěn)中有變的根本態(tài)勢，理性感知我國經(jīng)濟未來走向，并使人們對經(jīng)濟形勢的看法與經(jīng)濟發(fā)展的客觀軌道和諧同步、良性互動，促使形成積極的社會預(yù)期。穩(wěn)房價，最重要的也是要穩(wěn)預(yù)期，是要通過穩(wěn)房價的舉措及成效改變居民對住房金融屬性的預(yù)期。換言之，目前，大部分人都認(rèn)為我國的房價依然處在上漲周期，如果有閑錢，投向房地產(chǎn)行業(yè)則能穩(wěn)賺不賠。在這樣的預(yù)期下，住房的金融屬性被進(jìn)一步放大，不少人買房已經(jīng)不是為了滿足自己的居住需求，而是為了投資。因此，管理層應(yīng)該通過各項調(diào)控手段，將住房的金融屬性逐步剝離，使住房回歸居住屬性，使住房價格逐步穩(wěn)定，使炒房者不再穩(wěn)賺不賠，打破老百姓對于房產(chǎn)固有的看漲預(yù)期，才能避免資金大規(guī)模進(jìn)入樓市。這樣，也疏通了貨幣政策的傳導(dǎo)渠道，為資金進(jìn)入實體經(jīng)濟創(chuàng)造了前提條件。

既然房地產(chǎn)市場社會預(yù)期來自于穩(wěn)房價的舉措及其成效，那就要“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”，及時推出嚴(yán)密而細(xì)致、嚴(yán)厲而有效的舉措，調(diào)控樓市，影響預(yù)期。當(dāng)前，和貨幣政策調(diào)整相同，樓市調(diào)控已不搞“大水漫灌”，而是精準(zhǔn)調(diào)控。針對不同的城市，因城施策，定向調(diào)控，精準(zhǔn)發(fā)力，這是調(diào)控促進(jìn)預(yù)期形成的關(guān)鍵。筆者以三個樓市調(diào)控的實例，分析其對房價預(yù)期形成的不同影響。

一是2018年6月上旬，深圳市住建局發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，最大亮點是提出重構(gòu)住房體系，即緊抓源頭的主要矛盾形成兩大突破：第一，將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2：2：2：4，徹底顛覆了過去30年以商品房銷售為主的住房供應(yīng)體系，把民生屬性擺在更加突出的位置；第二，在土地來源上，打破了過去30年政府壟斷的慣例，形成政府供地、企事業(yè)單位自用地、村集體用地、棚戶區(qū)改造等多渠道供地格局。深圳把住房的民生屬性擺在更加突出的位置，通過租購并舉，將公交司機、地鐵司機、環(huán)衛(wèi)工人、藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等各類群體納入到住房保障范圍內(nèi)，還安排一定比例的公共租賃住房房源，向符合條件的為社會提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，且不限戶籍。深圳市試圖從頂層設(shè)計打造“人口-產(chǎn)業(yè)-城市”良性發(fā)展的新住房制度，并通過“八大供應(yīng)渠道”、“六大保障渠道”確保頂層設(shè)計落地。不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，深圳的舉措將深刻影響房地產(chǎn)市場，并為其他城市構(gòu)建樓市管理長效機制甚至為國家住房制度改革提供借鑒。但在筆者看來，這項住房制度改革的遠(yuǎn)期規(guī)劃雖然具有前瞻性和針對性，但由于它與人們切身利益的實現(xiàn)尚有距離，雖然讓民眾對深圳未來發(fā)展有了信心，但尚不足以形成未來房價不漲的預(yù)期，更何況由于該意見涉及方方面面，未來的配套法規(guī)修訂、制定任務(wù)繁重，如何做好政策銜接，實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，仍有許多工作要做，因此現(xiàn)階段對于促使人們預(yù)期形成的作用并不明顯。

二是在政治局會議召開的當(dāng)天，深圳市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。深圳此次調(diào)控有兩大特點：第一，針對企業(yè)和個人投資商品房、離婚買房等亂象，對原有政策“打補丁”，且所有政策只針對增量而非存量，意在保持市場活躍度；第二，主打政策是“限售”，即鼓勵合理買房，且3-5年甚至更長時間持有，不鼓勵炒房，保持市場活躍度，這有利于樓市量價高位平衡，不至于對地方財政、債務(wù)和金融風(fēng)險造成沖擊，這是樓市對于經(jīng)濟的最佳選擇?？涨皣?yán)厲的深圳樓市新政表明，樓市調(diào)控沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)，今后的房價上漲空間將大大被壓縮。所以調(diào)控措施的及時性、嚴(yán)厲性和成效性，對市場預(yù)期會即刻產(chǎn)生影響。深圳新政出臺半月后，樓市已經(jīng)發(fā)生較大的變化。業(yè)內(nèi)人士分析，此次新政出臺對二手房的影響很大，新房二手房價格倒掛可能逐漸結(jié)束，房價上漲的鏈條被打破，深圳樓市有可能出現(xiàn)真正的下跌。

三是對于中央政治局提出“堅決遏制房價上漲”的這一表述，社會各方一致認(rèn)為這是黨中央對下半年樓市調(diào)控“不會放松”的定調(diào)和“解決好房地產(chǎn)市場問題”的決心，是穩(wěn)定社會預(yù)期的“定心丸”。日前，住建部在房地產(chǎn)工作座談會上指出，各地要加快制定實施住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場，完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場亂象治理專項行動，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)，維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。會議還表示，各地要因地制宜，精準(zhǔn)施策、綜合施策，把地方政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實處，確保市場穩(wěn)定。住建部還將建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，完善對地方房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的評價考核機制，對工作不力、市場波動大、未能實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅決問責(zé)。一般而言，中央調(diào)控政策的權(quán)威性高于地方政策，中央調(diào)控政策的嚴(yán)厲措施產(chǎn)生了震懾效應(yīng)。此次住建部再次強調(diào)對地方的問責(zé)機制并切實付諸實施，更加大了社會對下半年調(diào)控進(jìn)一步收緊的預(yù)期。

三、長效機制建立是穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的定海神針

當(dāng)前，上海房地產(chǎn)市場正處在市場調(diào)控的關(guān)鍵時期、住房困難矛盾的轉(zhuǎn)換時期、住房租賃體系的構(gòu)建時期，上海正按照“控高房價和高地價不是權(quán)宜之計，減少經(jīng)濟增長和財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴不是權(quán)宜之計”的工作要求，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在實施步驟上，上海只有堅持短期調(diào)控與長效機制建設(shè)同步進(jìn)行，才能見成效、強預(yù)期。總而言之，房價只是房地產(chǎn)市場的外在表征，控制統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的房價并不難做到，但真正起作用的是住房的基礎(chǔ)性制度性因素。因此，還需加快構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制。構(gòu)建長效機制不僅是為穩(wěn)房價，還可解決住房供求失衡、土地財稅金融問題、市場秩序不規(guī)范等問題，進(jìn)而從根本上解決供求失衡與房價上漲預(yù)期長期存在的痼疾。

目前，上海已基本明確了“一個定位、兩大體系、三個為主、四位一體”和租購并舉的住房制度框架。未來供應(yīng)主體將從以開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給，供給形式也將由以商品房為主轉(zhuǎn)向商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多類并存。上海將更加積極貫徹落實住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，特別是積極發(fā)展二手房市場、住房租賃市場。前者要盡量疏解交易環(huán)節(jié)的障礙，提高周轉(zhuǎn)率；后者則是要加大供應(yīng)，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)住房供應(yīng)（保障）體系全面建立時，則進(jìn)一步實施“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的機制，從而使社會大眾不再將住房市場作為實現(xiàn)“住有所居”的唯一途徑，甚至不再聚焦于房價上漲。

除了加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度外，還要在此基礎(chǔ)上全面構(gòu)筑“基礎(chǔ)性制度”，即加強對土地制度、住房制度、投融資制度、房地產(chǎn)稅制度等建設(shè)，并協(xié)調(diào)、理順各方面關(guān)系，使不動產(chǎn)開發(fā)、交易、保有環(huán)節(jié)的稅收等都順應(yīng)市場經(jīng)濟內(nèi)在規(guī)律而可持續(xù)地健康穩(wěn)定運行。在房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制中，有三項制度建設(shè)尤為舉足輕重，需要特別關(guān)注：

一是加快推進(jìn)土地使用制度改革。研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法；深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度；改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤；嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。增加土地供應(yīng)，但對于土地拍賣價格要進(jìn)行干預(yù)。

二是保持房地產(chǎn)金融政策穩(wěn)定。要繼續(xù)用貨幣政策工具有效地從供需兩端防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險，落實完善差別化住房信貸政策，嚴(yán)格限制信貸流向投機性購房，合理控制房貸比增速。要采取必要措施加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)信托公司向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資，嚴(yán)格管控消費信貸流入房地產(chǎn)市場。要繼續(xù)支持剛需和改善性購房需求，同時抑制投機性需求。要積極支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過度融資，暢通房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑，特別是以建設(shè)中小戶型商品住房為主和積極建設(shè)租賃住宅的企業(yè)?？傊?，要以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的成效來穩(wěn)定公眾預(yù)期。

三是推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，抑制投機性需求。中國要走向現(xiàn)代社會，必須建立現(xiàn)代稅制，現(xiàn)代稅制必須包括直接稅，直接稅中必須包括中高端住房保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)。可以說，房地產(chǎn)稅改革是繼1994年分稅制改革之后最重要的稅制改革，它標(biāo)志著一個時代的序幕即將拉開，形成第一波的沖擊，即中國家庭的稅負(fù)開始對政府財稅發(fā)揮日益重要的作用。房地產(chǎn)稅從擬議起，已經(jīng)在一定程度上逆轉(zhuǎn)社會預(yù)期，形成第一波的沖擊，即公眾 “房價永遠(yuǎn)上漲”信念的動搖。第二波的沖擊，可能是在公眾開始研讀人大的房地產(chǎn)稅一審草案之時，其沖擊程度現(xiàn)在尚不可估量，如果實際稅負(fù)和美國的情形類似，則預(yù)期房價可能出現(xiàn)一輪溫和調(diào)整。第三波的沖擊，是各地實施細(xì)則的落地，這將導(dǎo)致區(qū)域市場的快速、分化調(diào)整。我們必須承認(rèn)，房地產(chǎn)稅的立法醞釀和今后的實施，對社會預(yù)期的影響是比較明顯的，而從現(xiàn)在起，其對市場的影響已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。

建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，是中央對我國房地產(chǎn)市場曲折發(fā)展的歷程進(jìn)行深入思考和研究后提出的重大任務(wù)，表明決策層對樓市調(diào)控從手段單一或局限于房地產(chǎn)市場的方式轉(zhuǎn)化為實施全方位改革，從頂層設(shè)計的角度建立房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機制。因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展抓住了建立基礎(chǔ)性制度和長效機制的“總綱”，就能夠綱舉目張，就能夠持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?！伴L效機制”最通俗的理解是長遠(yuǎn)的制度安排，其最大的特征是穩(wěn)定性，即長效機制在相當(dāng)一個時期內(nèi)是不受環(huán)境和條件的變化而變化的。更重要的是，長效機制的權(quán)威性體現(xiàn)于它的法制化，法制化要求貫徹依法治國的意識和理念，即法律不經(jīng)修改并審議通過，“不會因領(lǐng)導(dǎo)人的改變而改變，不會因領(lǐng)導(dǎo)人的注意力的改變而改變”。民眾對于法律有很強的信賴度，這對于形成社會預(yù)期非常重要。從這個意義上可以說，長效機制建立是穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的定海神針，即只有長效機制所體現(xiàn)的制度和政策穩(wěn)，才能讓市場預(yù)期穩(wěn)，預(yù)期穩(wěn)，市場才能穩(wěn)，大局才能穩(wěn)。