某老年住宅項目成本管理績效評價分析

賈 媛 媛

(陜西省土地工程建設集團有限責任公司延安分公司，陜西 延安 716000)

0 引言

老年宜居環境建設作為房地產行業中熱門的地產發展形式。老年住宅項目的投資者要想在市場競爭中獲得良好的經濟收益，必須重視成本管理工作，切實提高成本管理績效水平。RebeccaL.H.Chiu通過對亞洲城市老年人的收入、住宅環境和服務需求進行研究建模分析出養老住宅的市場效率[1]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins通過研究老人重置房屋的成本，探討了老年人在選擇養老住宅的內在與外在原因[2]。鄧大松[3]指出老年住宅產業是解決我國日益增長的養老需求的問題的有效途徑之一，通過借鑒發達國家老年住宅產業發展的成功經驗，可推動我國養老地產的發展。馬智利等[4]提出將房地產信托投資基金引入養老地產運營模式中，并分析該模式的利弊，對于投資方也提出了相關建議。潘素俠[5]對我國養老的地產的融資模式做了綜述及分析，表示養老地產在我國存在極大的發展機遇和挑戰。蓋國鳳等[6]探討了中國養老地產的運營模式，提出“以房養老”的實質是解決老年人的生存問題。

國內外雖然有老年住宅的實體案例，但較少對其成本管理績效進行評價，而且現有的較少的評價體系不夠完整。本文通過分析影響養老地產成本管理的因素，運用層次分析法建立老年住宅成本管理的指標體系，構建出老年住宅項目成本管理模糊綜合績效評價模型，以浙江省某一老年住宅為例，進行相關實證研究。

1 項目概況

本文以浙江省X基金會立項與浙江銀發事業發展中心合作所開發的一個實際的老年公寓項目為研究對象。項目俯瞰圖如圖1所示。

J地塊占地面積16 666.67 m2，地上建筑面積87 307.5 m2，地下建筑面積12 692.5 m2。容積率1.0，綠化率為60%，土地性質為土地出讓，性質為福利用地，期限為50年。由3種類型的養老公寓組成，以居家服務公寓為主，少量度假公寓及護理式公寓為輔。建筑形態為4層～5層作業多層電梯房，單廊、套房、南向設計，在社區內輔助有2萬多平方米大體量配套，餐飲體系、醫療體系、居家物業、娛樂文化體系一應俱全。

2 老年住宅項目成本管理績效評價指標體系構建

在論文中，通過參考文獻資料、做問卷調查等研究，用層次分析法對老年住宅項目成本管理影響因素進行篩選和劃分。在老年住宅項目中，依據對老年住宅成本管理的影響因素作為對成本績效管理的評價的指標，再加上相應的法律法規指標，將成本管理影響因素作為對老年住宅項目績效成本管理績效評價的指標；再根據老年住宅項目的成本構成要素決定一級評價指標，通過將每個一級指標進一步具化和分解得到二級指標，由此初步得到了老年住宅項目的成本管理績效指標體系；最后通過訪問專家學者的意見，對成本管理指標進行改進，并結合我國相關建設工程和固定資產投資法律法規，解釋所選指標的量化評價因素，最終建立系統的指標體系(如圖2所示)。

3 基于層次分析法的指標體系權重的確定

1)構造對比矩陣。

在層次分析法中，為了使決策判斷定量化，形成上述數值判斷矩陣，會根據一定的比率標度將判斷定量化，常用1～9標度法。

2)對成本管理指標計算權重以及一致性檢驗。

檢驗各一級指標下設的二級指標判斷矩陣A一致性，同時確定各二級指標權重，其各二級指標的判斷矩陣A均滿足一致性。

計算一級指標相對于老年住宅項目的成本管理績效的權重，要根據各一級指標之間重要性比較表，構造判斷矩陣A如下：

在確定一級指標特征向量后，再對判斷矩陣A進行一致性檢驗，來確定其兩兩比較標度值是否合理。

當階數n=5時，可知平均隨機一致性指標RI=1.11，有：

隨機一致性比率CR=CI/RI=0.104/1.11=0.092<0.1。

分析可知，當CR<0.1時，判斷矩陣A滿足一致性。故有特征向量：

W=(W1,W2,W3,W4,W5)T=(0.53,0.07,0.26,0.11,0.04)T。

W的5個分向量值為老年住宅項目的成本管理績效評價的五個一級指標的對應權重。

4 用模糊綜合評價法進行績效評價

在確定好各層次評價指標權重后，對該老年住宅項目成本管理績效進行綜合評價，確定評價指標的模糊隸屬度值。通過相關資料了解該老年住宅項目成本管理績效評價各個指標領域的具體實施效果，結合已經確定的指標評價標準，制定各二級評價指標評分表，分析整理得到各二級指標隸屬度值如表1所示。

通過表1可以得出由各一級指標下的二級指標對應的評價等級隸屬度值所組成的模糊關系矩陣，從而可以確定出各一級指標的模糊評價向量，得到成本管理績效的模糊綜合評價矩陣，進而得出最終老年住宅項目成本管理績效的模糊綜合評價向量。計算結果如下。

表1 各級評價指標權重計算結果

土地獲得費用成本管理模糊評價向量B1:

B1=W2×R2=(0.231,0.116,0.614,0.038)

根據以上計算結果，可以得到成本管理績效評價的模糊綜合評價矩陣為：

求得老年住宅項目成本管理績效的模糊綜合評價向量C:

C=W×B=(0.53,0.07,0.26,0.11,0.04)

我們用最大隸屬度原則對目標的模糊綜合等級評價矩陣進行分析得出：主體建安工程成本管理中模糊綜合評價向量的最大值為0.313，對應等級為優，說明該指標的成本管理績效為優。

模糊綜合評價向量C=(0.204 0.217 0.284 0.248 0.055)為該老年住宅項目的成本管理績效的模糊綜合評價法集，它代表一級指標和二級綜合績效評價效果。

5 結語

本文以一個實際的老年住宅項目的成本管理績效評價為研究對象，在分析了國內外關于養老地產現狀的情況下，結合我國現有老年住宅項目的特點、運營模式和成本管理的現狀和績效評價的現狀，找出主要影響因素，建立了其指標體系和評價體系，并具體闡述了評價指標體系的建立方法、評價標準的制定方法以及具體的評價過程的操作，對今后類似的老年住宅項目的成本績效評級有十分有意義的借鑒作用。