談住房制度改革與住房分配貨幣化

李亮

摘 要：我國啟動“住房改革”至今已經歷了22年，但中國的“房地產依賴”至今沒有得到有效解決，依然是懸在政府部門，市場和廣大人民頭上的一把利劍。我們從經濟金融化的角度，對1998年至今的住房制度改革與住房分配貨幣化的發展進程進行分析，剖析改革過程中存在的問題，探索更加科學合理的改革方式，具有一定的現實意義。

關鍵詞：住房改革;分配貨幣化;住房分配

建國以來，我國實行計劃經濟制度，其中住房方面采用單位配額供給的方式，也就是直接分配住房。隨著改革開放的不斷深入，市場經濟體制深入人心，1998年，我國在城鎮展開了大刀闊斧的住房制度改革，其核心內容就是將住房分配貨幣化，徹底實行市場經濟體制下的商品房模式，是中國房地產行業發展的重要里程碑。但住房改革進行過程中，由于廣大農村地區沒有包括在住房改革范圍之內，有學者認為是犧牲了鄉村發展為代價的單方面改進過程，長遠看并不能在全社會范圍內產生積極影響。隨后二十余年的住房貨幣化進程中，由于2008年國際金融危機的沖擊，我國啟動了超大規模的基礎設施建設和以房地產開發為主要內容的城鎮化。這種通過大搞實體而拉動經濟的方式使中國迅速從全球經濟衰退的泥潭中掙脫出來，維持了今后十年的較高經濟增速，但房地產行業內部仍不可避免地出現一些隱患，值得分析和警惕。

我們需要注意到，住房制度改革本身是順應我國改革開放的需要而進行的。從1998年至今取得了一定成果，也經歷了一個并不平凡的歷程。進入新時代，我們要充分圍繞當前住房制度對社會發展的制約因素，堅持問題導向，做好深化住房制度改革和優化住房分配貨幣化，不斷增強人民群眾獲得感、幸福感。

一、住房制度改革的基本情況

十一屆三中全會前夕，鄧小平同志就提出，能不能讓解決住房問題的路子再寬一些，這是我國探索住房制度改革的開端。隨后，關于住房改革的討論開始興起，黨和政府也著手進行住房改革。經過四十多年的推進，我國住房改革工作已取得一定成果，住房無論是供給還是服務都有所提高，廣大人民的“安居”已經能夠初步解決。截止2019年，我國城鄉居民人均居住面積已經達到40.8平方米，是1978年的11.3倍，住房方面的供需矛盾已經得到極大緩解。但我們必須看到，住房改革仍然是進行時而不是完成時，關于住房政策的細節，還需要進行頂層設計，深化改革，讓人民群眾真正實現安居樂業。

我國以往的福利分房制度，主要是職工所在單位或者國家統一出資進行集中住房建設，住房以實物的形式分配到職工手中，這一過程費用很低或無需任何費用。但租不養房的弊病持續存在，并不符合福利分房制度的預期。于是，從1978年開始，我國經歷四個階段，實行住房改革的探索和試點工作。最終在1998年7月，我國下發了加快住房建設和進一步深化住房制度改革的通知，最終結束了福利分房制度，徹底實現住房分配的貨幣化。住房直接分配制度的終結，代表著住房制度改革全面鋪開，為我國后期探索住房深層次改革鋪平了道路。

二、住房制度改革和分配貨幣化進程中的問題

（一）各單位間的不平衡

對于有條件建設集體住房的單位來說，籌措資金的一大重要來源就是自身盈利公積，而不同單位貨幣化資金的情況直接與其本身經營狀況或財務充實度有關聯，受該因素影響較大。因此，各單位之間從此產生了針對住房分配貨幣化的資源不平衡問題。

（二）直接分房仍然存在

在住房改革工作推進過程中，單位與其職工在住房方面的連接仍然存在而未割斷，主要在于單位對其員工的住房補貼并未算在其工資內。從住房分配貨幣化這一活動本身而言，住房補貼屬于員工進行住房消費的工資性收入，但其在政策上并沒有明確定義。甚至還有人認為，所在單位是出于對員工的關愛才為其撥付住房補貼。

（三）分房制對新制度起到制約作用

福利分房制度給人的誘惑性太大，以至于還有很多人還在堅持“等”“靠”“要”的思想，跳不出原有住房分配制度的圈子。他們的思維只會停留在上一個制度中，而不能迅速轉變觀念，投身到以市場交易為主體的新住房分配模式中。對于這類人來說，他們始終認為住房屬于單位的福利，把住房與實體聯系在一起，而實際上住房早已成為了一種商品。

（四）新制度的滯后性

自住房制度改革啟動以來，相關部門一直在推動該工作的進行，并倡導取消福利分房制度。但是，任何一個新政策的出臺，都伴隨著較長耗時的推進，尤其是把人民從舊制度中拉出來，不可避免地會出現舊制度的慣性作用。同時，新政策也會出現一定程度的滯后性，這也會讓住房制度改革工作的進行變得更加困難。短期內，福利分房制度難以根治，一定還會長期存在。

三、如何更好推進住房制度改革和分配貨幣化

（一）完善住房供應方式

1998年住房制度改革雖宣告了福利分房制度的終結，但今天我們仍然能夠發現福利分房的存在，一些商品房還會保留公用住房，而大多數人無法做到依靠工資完成住房消費，這與住房改革的初衷相悖。為此，就必須圍繞不同收入人群提供符合其自身條件的住房，例如廉租房、公租房、保障房等。住房改革初期國務院就明確，要促進住房的分類供應，這就說明住房制度改革必須堅定不移地走下去。

黨的十九大提出，要加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度，讓全體人民有所居。這就說明我們在針對不同人群進行住房供應時所做的工作遠遠不夠。接下來應充分進行調研，了解各類人群的住房需求和實際困難，多措并舉，完善住房類型的研究和建設，盡快解決各類人群的住房需求。

（二）廣泛應用住房補貼基金

單位在向員工發放住房補貼基金時，要保障基金發放的公平性，并注重發放的效率，通過對住房補貼基金規模和來源的整理與核算，再通過對員工各項指標的綜合評定，確定住房補貼基金的數額。同時，單位也要從自身住房情況考慮，發放住房補貼基金時遵循按勞分配原則，對實際分配工作進行調整，促使單位住房分配更加公平。自持住房不夠的單位，要保證將住房補貼基金全額發放到員工手中，確保價值與實物相統一。涉及到實際分配住房面積小于單位承諾情況時，也要按照規定將差額住房補貼基金發放到員工手中。

（三）擴大住房信貸業務范圍

對住房信貸業務方面的優化可以參考以下幾方面。第一，建立更加完備的住房金融體系。除了對住房公積金制度的升級，和住房資金池的擴大，也可以充分利用銀行的資源，發展以責任自擔和自主經營為主要原則的住房金融模式。金融管理部門要發揮主導作用，鼓勵銀行積極進行業務拓展，去除舊制度衍生的觀念和業務慣例，讓住房貸款的辦理流程更加順暢。同時，積極學習國外相關優秀經驗，如抵押貸款，切實推動住房貸款多元化，降低人民住房消費的難度。

四、結束語

盡管我國住房改革工作經歷了四十多年的探索和二十多年的實施，并實現了階段性勝利，但我們也不應有任何的松懈，住房制度改革中的頑疾和衍生出的新問題仍然存在。我們要繼續深化改革，勇于啃住房改革中的硬骨頭，為進一步實現人民的安居夢，推動城鎮化工作更加有力開展，貢獻自身力量。

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