北京東四十一條31號樓老舊住宅抗震節能加固改造

2018-11-13 08:08:50劉鵬

山西建筑 2018年30期

劉鵬

(中國民用航空局機關服務局，北京 100710)

0 引言

2013年，國管局印發《關于開展中央和國家機關老舊小區綜合整治工作的通知》，規定對1990年以前的老舊住宅小區開展綜合整治，著力做好老舊方案抗震加固及節能改造，著力完善老舊小區基礎設施和配套建設，努力改善居民住房質量和居住環境。

本文以北京東四十一條小區31號樓為例，介紹老舊小區住宅的綜合整治改造。

1 小區現狀分析

東四十一條小區位于北京市東城區東四十二條南側，是建于20世紀80年代以前的住宅區，住宅樓為3層砌體結構，層高3.4 m，建筑面積2 347.2 m2，平面形狀為凹形，東西長42.4 m，南北長22.1 m。

該小區建造年代久遠，現已不能滿足居民生活要求(見圖1)，通過現場踏勘并走訪業主，了解到主要存在以下問題：

1)本建筑于1980年之前建成，根據國管局文件精神要求，需要進行結構加固和完成外墻外保溫以及更換節能門窗等節能改造。

2)建筑墻面和公共區域的地面、門窗破損較重，需維修、更換。

3)外墻為磚混結構，年代久遠，部分磚墻砂漿老化，存在滲漏現象，無保溫措施，冬天不暖，需要進行節能改造。

4)公共區域電氣管線老化以及布設混亂，既影響了使用，也危及到人身安全。

5)戶內的熱力管道以及暖氣片老化嚴重。

2 改造設計方案

2.1 改造目標

以國管局《關于開展中央和國家機關老舊小區綜合整治工作的通知》《中央國家機關老舊小區綜合整治技術導則》為指導文件，提高房屋抗震、節能性能，完善小區設施和配套建設，改善居住環境。

2.2 改造原則

1)因地制宜，經濟合理。

改造需充分結合小區現狀及地區能源條件，因地制宜避免不必要的資源浪費，提高經濟性的同時增加方案可行性，同時減小了對居民的干擾。

2)以人為本，貼合需求。

對老舊小區而言，老年人為較大的居住群體。改造設計應注重以人為本，除滿足一般的使用要求外，應注重滿足老年人等特殊群體的使用需求。

同時改造前應充分進行現場踏勘和調研，與小區居民及時溝通，了解居民需求，尊重居民利益，確保改造方案合理、易于推行[1]。

3)注重安全、適用。

三相并網逆變器穩態運行時,開關動作頻率越高,對應的開關損耗也會相應的增加。降頻模型預測直接功率控制的目標是在保持三相并網逆變器穩定運行的前提下降低開關頻率,減少開關損耗。圖4展示了三相逆變器在某一瞬間預測下一時刻矢量的開關動作路徑。假設當前的電壓矢量為V1(100),那么到下一時刻,可能會有0個開關動作(100)、1個開關動作(000、101、110)、2個開關動作(111、001、010)或3個開關動作(011),最優的狀態是在最少開關動作的前提下,系統依然能夠穩定運行。

提高日常使用及抗震安全性、延長房屋使用壽命；加強消防功能、降低火災隱患，為改造設計的重要任務[2]。在注重安全的同時，也需結合居民需求制定改造方案，注重方案的適用性。

2.3 改造內容

1)建筑改造。

包括增加外墻保溫；更換節能外窗；外墻現有空調架拆除重新統一安裝、重刷飾面；室外臺階重做；屋面新增保溫、防水重做；樓梯間、電梯廳等公共空間粉刷；樓梯欄桿重新刷油漆；自行車棚支柱除銹見新，頂棚重新更換，地面換為透水磚；花池拆除后恢復；建筑北側和停車區域路面改為普通透水磚；入戶更換下水管、潔具和暖氣片。

2)結構加固。

采用外墻及樓梯間增加板墻，建筑外加套鋼筋混凝土圈梁構造柱的加固改造方案，見圖2。

3)給排水改造。

室外給水管、室內給水干管和立管及戶內水表前的支管全部更新，給水采用市政壓力供水；室內外排水管道全部更新，本工程采用污、廢水合流制，靠重力排水的污廢水自流排至化糞池，處理后排入市政管網；雨水管道全部更新，屋面雨水經室內雨水管排至室外散水，經收集后排入市政雨水管網。在主要用水進戶管上安裝計量水表以控制耗水量；糞便污水經化糞池處理后排入市政污水管。

4)暖通改造。

現地下室采暖系統為上供上回式雙管采暖系統，改造沿用原采暖系統形式，增加高阻力恒溫閥；現地上采暖系統為上供下回式垂直單管采暖系統，改造為上供下回單管跨越式系統；采暖系統的散熱器及供回水管重新安裝，采用上供下回單管跨越式系統。

5)電氣改造。

樓內配電系統按現行規范進行更新改造；將沿建筑外墻明敷弱電管線，改為埋地敷設；樓內強弱電管線進行規整、壓槽，沿墻水平及垂直引上引下敷設；地下室照明修復，每層的公共照明更換為聲光控節能燈；更換門禁對講系統；增加室外視頻安防監控系統；新建附屬用房配電系統；更新防雷接地系統、小區室外照明。

3 改造工作探討

3.1 優化改造方案，減小施工干擾

《中央國家機關老舊小區綜合整治技術導則》文件第3.2.3條規定，加固設計應采用對樓內住戶生活影響小的設計方案，應結合建筑節能改造，改善使用功能，并注意美觀。這也與居民的普遍需求一致，過多的入室加固改造不僅會對居民的生活帶來嚴重干擾，也會不可避免的破壞居民室內裝修，讓居民產生破壞過大難以修復的擔心。為減小入室加固對居民帶來的困擾，本次改造經方案優化，選取在外墻及樓梯間增加板墻，建筑外加套鋼筋混凝土圈梁構造柱的抗震加固方式，避免了入室內墻加固，受到居民一致認可。

3.2 重視群眾工作，保障居民利益

改造工作需要在居民生活區域進行施工，甚至包括對居民現有的居住環境及設施進行拆除重建，對于更換下水管、暖氣片等直接保障居民利益的改造內容，居民普遍較為歡迎，但對于拆除違建、空調支架重新統一安裝等改造工作，可能不被群眾理解、受到一定阻礙。改造工作首先需要與居民做到充分溝通協調，向居民詳細介紹現有問題的隱患和缺陷，以及改造的技術及意義，提高居民對改造的認可度和支持度[3]，同時在滿足規范要求和施工工藝的前提下，結合居民需求最大限度的保障居民利益，改造施工后對造成的破壞全力復原，降低居民的顧慮和擔心。