2007年簽的合同現(xiàn)在出現(xiàn)糾紛！適2004還是2012版的《屋面工程技術(shù)規(guī)范》

魯巧稚

事實(shí)回放

A公司與B餐館于2007年簽訂《房屋租賃合同》，約定A公司將其所屬的臨街房屋出租給B餐館，使用期限為10年。 2017年，A公司將B餐館告上法庭，稱B餐館自2012年起開(kāi)始拖欠租金，且多次催繳無(wú)效，因此請(qǐng)求法院判令解除房屋租賃合同，并要求B餐館騰退房屋、支付拖欠租金。對(duì)此，B餐館稱未向A公司支付租金是因?yàn)锳公司在院內(nèi)對(duì)其他房屋進(jìn)行加固改造時(shí)對(duì)其租賃房屋造成了破壞，導(dǎo)致二層房屋漏水至第一層，整個(gè)餐館裝修、設(shè)備受損嚴(yán)重，無(wú)法營(yíng)業(yè)。

司法鑒定

案件審理過(guò)程中，經(jīng)B餐館申請(qǐng)，法院委托北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心對(duì)涉案房屋漏水的原因，及其與A公司對(duì)周邊房屋進(jìn)行加固施工是否存在因果關(guān)系進(jìn)行鑒定。

鑒定中心根據(jù)法院的委托事項(xiàng)對(duì)涉案房屋進(jìn)行了勘驗(yàn)，房屋地上兩層，錯(cuò)層結(jié)構(gòu)。第一層屋面為彩鋼屋面，彩鋼屋面板存在較嚴(yán)重的變形、塌陷、翹起現(xiàn)象。第二層屋面的防水層為單層復(fù)合胎瀝青卷材，厚度為2.92mm，卷材防水層上發(fā)現(xiàn)有被腳手架支架破壞痕跡，局部存在缺損、開(kāi)裂現(xiàn)象。

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況，不能確認(rèn)第一層頂板漏水與A公司加固周邊房屋是否存在因果關(guān)系。彩鋼屋面板存在較嚴(yán)重的變形、塌陷、翹起問(wèn)題，破壞了金屬屋面應(yīng)有的防水、擋水功能；同時(shí)，彩鋼屋面與高低跨墻結(jié)合部位既未安裝泛水板，也未做其他密封、防水處理，使雨、雪水從結(jié)合縫處滲漏至室內(nèi)。因此，斷定造成第一層漏水的主要原因?yàn)椴输撐菝姘宕嬖谳^嚴(yán)重的變形、塌陷、翹起及屋面泛水部位未作防水密封處理等缺陷。

現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)對(duì)一層、二層就餐區(qū)滲漏部位對(duì)應(yīng)的二層屋面勘驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，卷材防水層局部存在被直徑為50mm的腳手架管擠壓的痕跡，有些部位卷材防水層被戳穿，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，上述損傷是A公司對(duì)周邊房屋加固施工時(shí)搭設(shè)腳手架所造成的，因此一層、二層就餐區(qū)的漏水與A公司加同房屋存在一定的因果關(guān)系。

同時(shí)，勘驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)該屋面防水工程存在以下的問(wèn)題：

1）卷材防水層構(gòu)造不符合國(guó)標(biāo)GB 50345-2004《屋面工程技術(shù)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。第二層屋面使用的防水卷材為瀝青復(fù)合胎柔性卷材，GB 50345-2004《屋面工程技術(shù)規(guī)范》強(qiáng)制條文3.0.1條、5.3.2條規(guī)定，瀝青復(fù)合胎柔性卷材系限制使用材料，在屋面四個(gè)防水等級(jí)中不得用于防水等級(jí)為I級(jí)和Ⅱ級(jí)的屋面；用于防水等級(jí)為Ⅲ級(jí)屋面時(shí)，防水層厚度應(yīng)為三氈四油，用于防水等級(jí)為Ⅳ級(jí)的屋面時(shí)，防水層厚度應(yīng)為二氈三油。而現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)的瀝青復(fù)合胎柔性卷材為單層、厚度為2.92mm，無(wú)論該屋面是何防水等級(jí)，其防水層構(gòu)造均不符合GB 50345-2004《屋面工程技術(shù)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。

2）屋面卷材防水層老化，局部防水卷材存在缺損、開(kāi)裂現(xiàn)象，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量卷材最大裂縫寬度為5mm。

3）屋面局部卷材防水層未鋪貼至檐口，收頭也未固定、密封，不符合GB 50345-2004《屋面工程技術(shù)規(guī)范》第5.5.4條的相關(guān)規(guī)定，防水層細(xì)部構(gòu)造存在空鼓、密封不嚴(yán)等缺陷。

綜上所述，B餐館一層、二層餐飲區(qū)的漏水與A公司加固周邊房屋存在一定的因果關(guān)系oB餐館一層、二層漏水的主要原因：①屋面卷材防水層構(gòu)造不符合GB 50345-2004《屋面工程技術(shù)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定；②屋面卷材防水層局部破損、開(kāi)裂、老化；③防水層細(xì)部構(gòu)造存在缺陷；④A公司加固房屋搭設(shè)腳手架對(duì)屋面卷材防水造成局部破壞。

法院判決

對(duì)于雙方爭(zhēng)議的漏水原因，法院根據(jù)鑒定結(jié)果認(rèn)為，一層操作間的損失，因其漏水原因在于B餐館自建的彩鋼房屋面板存在問(wèn)題，并不能確認(rèn)與A公司的加固施工存在因果關(guān)系，故對(duì)于該部分損失，A公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。B餐館一、二層餐飲區(qū)的漏水現(xiàn)象與A公司加固施工存在因果關(guān)系，A公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

最終，結(jié)合雙方在法庭提交的其他相關(guān)證據(jù)，法院做出如下判決：

1）確認(rèn)A公司與B餐館簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效。B餐館于判決生效后十日內(nèi)將其承租的房屋全部騰空后交還A公司。

2）B餐館于判決生效后十日內(nèi)向A公司支付自2012年起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占用費(fèi)。

3）A公司于判決生效后十日內(nèi)賠償B餐館裝修損失及物品損失80萬(wàn)元。

4）A公司于判決生效后十日內(nèi)賠償B餐館在A公司施工停業(yè)期間的經(jīng)營(yíng)損失100萬(wàn)元。

說(shuō)明：因屋面防水是在2007年簽訂租賃合同后施工的，現(xiàn)行的GB 50345-2012《屋面工程技術(shù)規(guī)范》還未實(shí)施，所以鑒定期間是用防水施工期間內(nèi)的有效標(biāo)準(zhǔn)即GB 50345-2004《屋面工程技術(shù)規(guī)范》去評(píng)判的。