糊涂的“公攤”

董忱

買房是人生大事，買房總繞不開“公攤面積”這四個字。近日，一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的公攤面積到底怎么來的》的文章，引起了眾多購房者的熱議。事實上，公攤問題積弊已久。近年來，隨著房價上漲，部分開發商也是趁機推高公攤比例。住房公攤面積的存在是否合理？公攤面積到底是怎么計算出來的？開發商在公攤面積計算上又有哪些貓膩？本刊記者進行了深入調查。

提到公攤，所有的購房者都很熟悉，但是當記者采訪購房者公攤面積是如何計算時發現，幾乎95%以上的人都表示，具體不清楚，而且記者發現開發商在公攤問題上也存在“裝糊涂”的問題。

“公攤”是筆糊涂賬

梳理新聞，不難發現“公攤”的概念是多么模糊不清。2012年，安徽一對夫婦購買了一套建筑面積為71.71平方米的兩居室，交房時發現，實際套內面積只有44平方米左右，公攤系數達到38.7%；在山東高密，購房者發現，看房時寬敞精致的小二居到收房時變成狹窄簡陋的一居室，房里只能放下一張床，公攤高達52.35%，被戲稱為“史上最牛”的公攤面積……

“你這房子不像150平方米?！?017年在濟南東部購買了新房的張先生，裝修完后請朋友到新房做客，談起房屋面積，朋友們都認為他的新房公攤面積太大，各個房間實際面積有點小。

“公攤大，號稱150平的新房，房產證上標注使用面積只有112平方米，公攤就有38平方米，以15000元/平計算，公攤的38平就是相當于60多萬元白白扔掉了?！睆埾壬鎸ε笥训恼務撀晕擂危埠軣o奈。

這套耗盡他全家全部積蓄的“大房子”，說是三居，其實每個臥室僅能放一張床和一個衣柜。

張先生之前在濟南還有一套房改房，“我之前住的房子120多平，同樣是三室每個臥室都比現在這個新房大，原先的房改房公攤很小，住起來也舒服，現在新房公攤系數是越來越高，明顯不合理，希望國家能早日出臺相關政策明確一下公攤標準?！?/p>

記者問張先生，“對于高公攤面積是否知道如何計算？”張先生搖頭表示還真不清楚，只知道公用走廊、樓梯、電梯都算作公攤。老百姓的工資本來就不多，省吃儉用攢下來的錢全花在買房子上了，其實想法很簡單，就是想有個寬敞明亮屬于自己的房子，卻要被公攤面積占去38平方米，實在想不通為什么?！?/p>

無獨有偶。對于公攤面積占比大而抱怨的還有一名微博博主，他告訴記者：“我年前買了一套經濟適用房，公攤面積卻達到27%。想想就覺得可怕，明明是經濟適用房，公攤面積卻達到27%，我感覺不是被照顧了?！?/p>

哪些應算入公攤？記者詢問了多年從事建筑工作的相關專家?！胺惨炎鳛楠毩⑹褂每臻g銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分、一般情況下、公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套、套內建筑面積之和、并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積?！?/p>

公攤面積到底是多少才合理？專家表示，根據目前房地產市場上的慣例，普通多層住宅樓，在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數在10%～15%之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數在17%～20%之間；高層住宅相對更高一些，約20%～25%。

開發商的“公攤算盤”

“開發商說公攤是多少就是多少，我內心是有質疑的，覺得開發商會不會存在多算公攤多收費的問題。”濟南的王女士說，但即便自己存疑，也很難去求證，因為自己無法丈量面積，請專業機構丈量成本太高，個人支付不起，只能就這么算了。

大多數購房者和王女士的想法一樣，在沒有出現大問題的時候，就默認開發商提供的房屋公攤面積是精準的。

記者在采訪中發現，因為公攤面積引發的糾紛、投訴并不少。比如，有的房地產項目交房時實測建筑面積變大，但變大的是公攤面積，業主可使用的套內面積反而變??；有的項目不主動告知業主公攤面積，等業主買房后卻發現公攤系數高達30%甚至更多，原本以為的三居變成了大開間；還有的業主發現，精裝修項目公攤部分也要收跟套內一樣價格的精裝費用。

鄭先生2017年在濟南西部購買的樓盤是一棟18層的住宅，當初置業顧問在介紹該棟樓時，稱公攤率只有20%左右，但后來開盤時又得知該棟樓的公攤率在26%左右。“從20%到26%，多出來的那6%，又攤在哪里呢？”對于這個問題，鄭先生多次向開發商咨詢過，但得到的答復是，“以前規劃有地下室的，后來沒了，所以地下室的公攤就挪到了住宅上面，住宅的公攤就上來了，屬正常現象?！钡嵪壬恢闭J為是開發商故意動了手腳。

中新律師事務所的陳律師告訴記者，在公攤問題上，開發商通常是打“擦邊球”。“比如說，原本應該是作為地下部位的公攤，但有開發商將其作為住宅的公攤來計算，因為住宅的價格高啊，這部分公攤挪到住宅上來賣的話，會多出不少的利潤?！标惵蓭熣f，“嚴格意義上來說，開發商這樣做也并不違法，只能說是打了擦邊球，比如說一些住宅小區受地理形勢的限制，地下部分會高出地面，那你說這是地下空間還是住宅空間？”

此外，還有更多的購房者質疑，許多設施不能算在公攤里，比如為多棟樓服務的物業用房、管理用房、門衛等，為公共事業服務的配套用房，獨立使用的地下室、車庫，為多棟樓服務的水電服務用房、消防避難室等，這些都不應該分攤。

濟南的樓盤到底如何計算公攤面積？記者對位于濟南工業北路的幾個樓盤做了個調查，翡麗公館的銷售人員說，“高層分攤在24%-25%左右，地下室公攤在50%以上。”記者問，“你們公攤的計算內容都包含什么？”對方稱，“公攤面積是開發商定的，只知道公共區域是要公攤。”

同樣在新城香溢華庭售樓人員也沒有給出準確答案，“高層和小高層的分攤面積是不一樣的，這個歸開發商計算，我們和別的樓盤是一樣的計算方法?！?/p>

祥泰城的售樓處人員告訴記者，“洋房的公攤是15%-20%，小高層公攤在20%以上。“記者問，”哪些公共區域算公攤？物業用房、停車棚、水電室、消防通道算不算公攤？“對方辯稱，“你上網搜一搜吧，這些都算在公攤里，其實小區住那么多戶，實際分攤到每一戶的費用是很低的，不用計較了，房子一直漲價買得起房的業主沒人在乎這點公攤?！坝浾邔λ幕卮鹨彩菬o語。

在濟南，高公攤的樓盤也不少，購房時還是要擦亮眼睛仔細看。

其實有些開發商告訴購房者的公攤面積和實際房產證上標明的公攤面積還是有差別的。房主崔先生打開房本，上面寫著“房屋建筑面積：84.47㎡；專有建筑面積（使用面積）：63.43㎡，分攤建筑面積：21.04㎡”。但并沒有明示，公攤面積都在哪些地方。計算后得出的公攤系數數值是0.33（即33%），但崔先生告訴記者，當時咨詢購房時，銷售人員告訴他的公攤系數是20%-25%，多出來的公攤開發商也沒有任何解釋。

記者調查也發現，近年來隨著房價的不斷飆升，公攤系數也一路上揚，公攤面積究竟該由購房者買單還是開發商免費提供，應該盡快明確，如果規定公攤面積由購房者買單，就應該將公攤面積明細進行公開，讓所有購房者都清楚公攤面積在何處，有沒有被重復收錢。有關部門也應盡快建立便捷化的違法舉報機制，讓業主能夠快速地反映開發商、物業公司濫用公攤面積的行為，讓公共設施的使用更好地惠及購房者，堅決避免糊涂賬。《齊魯周刊》也將對此事持續關注。