我國房產(chǎn)稅改革問題及其建議

文/周雯琪，上海大學(xué)

房產(chǎn)稅一直以來作為經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財政專家、政治家以及國際評估師團(tuán)隊研究的焦點，已經(jīng)成為許多國家和地區(qū)最重要的地方稅種。

在我國房產(chǎn)稅改革的討論由來已久。自從2003年以來十六屆三中全會提出物業(yè)稅相關(guān)概念以來，我國的理論界相繼經(jīng)過了開征物業(yè)稅和改革房產(chǎn)稅等方面的論證研究。一直到2009年1月，上海以及重慶相繼出臺房產(chǎn)稅改革細(xì)則，表明我國正式開始對有關(guān)房地產(chǎn)稅費進(jìn)行改革。從開征“物業(yè)稅”開始到如今房產(chǎn)稅的改革，正說明了我國理論界當(dāng)前對房產(chǎn)稅改革的認(rèn)識不斷深入，同時改革決心不斷加大。

1 我國房產(chǎn)稅改革發(fā)展現(xiàn)狀

通常所說的房產(chǎn)稅是指在免除私人所有的非營業(yè)性住房的稅收條例以后，即對部分私人住宅實施的，其實主要還是對持有或者是使用住宅的部分納稅人在持有房產(chǎn)的環(huán)節(jié)的征稅。本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)是屬于財產(chǎn)稅的一種，當(dāng)然也可看作一種調(diào)節(jié)稅。房地產(chǎn)在空間上具有惟一性和不可替代性。和其它行為征稅類似有交易、所得、資產(chǎn)持有和資源特許利用四個征收環(huán)節(jié)。在這個過程中一些重要的稅種包括交易稅，營業(yè)稅，所得稅，增值稅還有我們所研究的房產(chǎn)稅。

我國在經(jīng)歷數(shù)年的房產(chǎn)稅的改革之路，基本上形成了一套比較健全的稅收體系。1950年1月，《全國稅收實施要則》中提出在全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅。8月就公布了暫行條例。1984年10月，中央發(fā)起工商稅制改革，與此同時，國企也發(fā)起了第二步的利改稅進(jìn)程。一些地方企業(yè)重新征收起房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅不同，它還另外包括土地的使用稅。而后房產(chǎn)稅被比較正式的提出可能是在1986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》中，它規(guī)定房產(chǎn)稅依照房屋價值扣除10%-30%以后的余值來征稅，并從當(dāng)年就開始實行。但是在這之后，或許是因為實施不到位的原因，房產(chǎn)稅一度面臨被取消或被拆分為其他稅種的情況。這與2011年正式實行的房產(chǎn)稅的試點還是有本質(zhì)的區(qū)別的，對于2011年的試點工作，政府可以說早在2003年開始就做了大量的鋪墊工作。

2 房產(chǎn)稅的改革對我國住房市場的影響分析

對于地方政府來說房產(chǎn)稅對地方來說最大的益處可能就是能增加地方政府的稅收收入，可能在一定程度上也能略微改善稅收結(jié)構(gòu)。不過就我國目前的稅收狀況而言，房產(chǎn)稅占總體稅收比重還是比較低，但是隨著城區(qū)發(fā)展進(jìn)一步加快，來自于房產(chǎn)稅的稅收可能會進(jìn)一步增加，可以預(yù)期成為地方政府比較穩(wěn)定的收入來源。

但是征收房產(chǎn)稅對房產(chǎn)投機(jī)者來說打擊非常大。快速發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)下決定了房產(chǎn)早已超越了單純的生存需要的范疇而成為獲得投資收益的重要途徑，房產(chǎn)的投資屬性得到更多的關(guān)注。本身由于我國人口眾多對于房產(chǎn)的需求量就不小，再加上投機(jī)者一旦享受到房產(chǎn)市場的高額利潤就開始瘋狂囤積房子，惡性循環(huán)炒房收益越來越高，住房市場供需矛盾不斷激化，房價上漲速度越來越快，造成房地產(chǎn)泡沫膨脹，一旦未來某天這個泡沫破裂那么后果不堪設(shè)想。征收房產(chǎn)稅會使持有房產(chǎn)的成本，使得收益減少投機(jī)住房需求量下降，可能能在一定程度上降低房價，使其能回歸正常狀態(tài)。

因為房價的波動大投機(jī)收益也很具前景，尤其是這幾年房產(chǎn)市場上炒房行為嚴(yán)重，這樣更使得貧富差距更大，富人的房產(chǎn)越來越多且升值越來越快普通工薪階層則可能連基本的住房需求都無法得到滿足。中央出臺房產(chǎn)稅的目的本來就不僅限于增加住房持有成本打擊投機(jī)行為還希望通過這個獲得穩(wěn)定收入，在保障性住房市場加大投入，從供給側(cè)來改善房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。最早來看房產(chǎn)稅的前身是物業(yè)稅，但是在立法初期遇到一些問題最后在2010年的時候國務(wù)院就提出進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，希望擴(kuò)大征收范圍，將個人所有的房產(chǎn)也納入征稅范圍，借此來避免物業(yè)稅之前的問題。2010年開始試點征收房產(chǎn)稅，上海和重慶成為第一批試點城市，原因在于上海作為東部沿海城市房價居于全國頂高水平，重慶則位于西部地區(qū)房價也不斷高，處于正常水平，各有各的代表性，且又都是直轄市便于中央進(jìn)行管理。

房產(chǎn)稅的出臺本來就是用于減少房產(chǎn)持有成本和投機(jī)收益，引導(dǎo)房產(chǎn)市場的理性消費，使得房價回歸其真正的內(nèi)在價值水平。

3 房產(chǎn)稅中存在的問題

首要問題在于征稅對象難以確定，在1986年版的暫行條例中，規(guī)定過房產(chǎn)稅是在城市，縣城，建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)范圍內(nèi)征收，由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，全民所有的房產(chǎn)則由有關(guān)經(jīng)營單位繳納，同時還列出了一些免征的條件，這些條例一直使用到現(xiàn)在。然而要在我國推行房產(chǎn)稅的改革必定要經(jīng)歷擴(kuò)大征稅范圍的過程。目前我國的房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)比較多元，除了普通的商品住房以外還有集資房，合作建房，廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房等多種房屋類型，真正意義上的征收房產(chǎn)稅當(dāng)然應(yīng)該針對于所有種類的房屋，不應(yīng)該是像現(xiàn)在一部分地區(qū)征一部分地區(qū)不征，一些房征一些房不征。當(dāng)然針對于不同種類的房屋應(yīng)該區(qū)分，如何區(qū)別對待尚且還有很大的討論的余地。

其次也是目前在房產(chǎn)問題中普遍出現(xiàn)的問題就是房屋的擁有數(shù)額很難精確統(tǒng)計，甚至于很多時候會有為了逃稅假離婚這種情況出現(xiàn)，當(dāng)前全國的房產(chǎn)信息還未實現(xiàn)全國同步聯(lián)網(wǎng)，尤其是在跨城市買房時很難真正了解到購房者實際擁有房產(chǎn)的數(shù)量，更別提要針對多套房源收繳房產(chǎn)稅了。

再次根據(jù)世界上大多數(shù)實行房產(chǎn)稅的國家的經(jīng)驗來看，實行房產(chǎn)稅的必然趨勢是一定會擴(kuò)大到農(nóng)村地區(qū)的，然而農(nóng)村地區(qū)稅收體制和城鎮(zhèn)是不一樣的，所以不同地區(qū)也要實行區(qū)別征稅，以及如何合理設(shè)置減免優(yōu)惠政策側(cè)，還有征稅成本也是不能忽略的因素。還有就是房產(chǎn)稅本身就是為了促進(jìn)公平而提出的，所以針對于高負(fù)債低收入家庭或許應(yīng)該出臺一些特殊的政策。最后是房產(chǎn)估值的問題，當(dāng)前我國既沒有房產(chǎn)普查登記制度也沒有專業(yè)的住房系統(tǒng)。我國占地面積大人口眾多，要建立起這樣完善的配套系統(tǒng)必然還需要很長的時間以及巨大的人力物力。

4 對房產(chǎn)稅發(fā)展的建議

4.1 加強(qiáng)房產(chǎn)稅法制建設(shè)

歷史上無論什么樣的改革過程中立法程序都是很重要的，房產(chǎn)稅也一樣，要想改革進(jìn)行的順利那么法律建設(shè)很重要。我國現(xiàn)行的改革方案是在中央政府領(lǐng)導(dǎo)下實施的地方試點改革方案。并不算很正式，所以存在著許多問題。完善房產(chǎn)稅的法律建設(shè)要既要從宏觀上把握也要結(jié)合具體實際細(xì)細(xì)分析。房產(chǎn)稅的與人民的利益密切相關(guān)，因此不能馬虎。立法過程應(yīng)該通過全國人民代表大會的正式立法程序以及聽證環(huán)節(jié)，要在中央統(tǒng)一立法規(guī)范下，同時給予地方一定的調(diào)整權(quán)利使得房產(chǎn)稅更符合各地的實際情況，更好的發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用。

4.2 適度擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍

目前的試點情況反映出房產(chǎn)稅的征收范圍比較窄，主要是對多套房戶主擁有的增量房，例如在上海存量房是不征稅的，這就限制了房產(chǎn)稅的作用。把存量房或者是其他房源一并納入房產(chǎn)稅的征收范圍，能有效增加地方收入，保證地方政府正常發(fā)揮他們的職能。當(dāng)然與之前討論的一樣，對于所有的房產(chǎn)類型不能一概而論，雖然都主張納入征稅范圍但是對于經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房等一些特殊的具有社會保證性質(zhì)的房產(chǎn)必然要給出合理的優(yōu)惠政策。

4.3 精確定位房產(chǎn)稅職能

從房產(chǎn)稅面世以來，就有太多的目光，大部分人主要是關(guān)心房產(chǎn)稅究竟是否能有效抑制房價上漲，甚至將這看做衡量房產(chǎn)稅是否富有成效的唯一標(biāo)準(zhǔn)。然而，這樣的做法反而使我們模糊了房產(chǎn)稅的定位。我們應(yīng)該始終明確房產(chǎn)稅的職能到底是什么，在何種原則下能最大發(fā)揮房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。定位要準(zhǔn)，改革之路才能越走越順。

在了解過重慶和上海的試點情況以后，認(rèn)為當(dāng)前我國房產(chǎn)稅的定位應(yīng)該位于引導(dǎo)和調(diào)節(jié)的程度上。首先是要對購房者進(jìn)行正確的引導(dǎo)，要建立合理的住房消費觀，摒棄隨大流的心里，保持理性消費，不可盲目跟風(fēng)一味追求高檔房，使得當(dāng)前市場上的房地產(chǎn)資源得到合理配置。其次是稅收杠桿對經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，要在一定范圍內(nèi)限制約束房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)行為，合理調(diào)節(jié)保障性住房和商品房的結(jié)構(gòu)。政策一旦制定的科學(xué)且完善，房產(chǎn)稅在一定程度上會鼓舞地方政府，促進(jìn)職能轉(zhuǎn)變。