小區物業治理報道的角度與策略探討

摘要：近年來，小區業主大會召開難和業委會產生難、履職難、換屆難等物業治理問題越來越多地受到媒體 關注。本文在分析社區治理報道復雜性和專業性、小區物業治理的現實問題和相關法律法規的基礎上提出：小 區物業治理報道應著眼具體案例抓特點、綜合分析見深度、監督要在點子上、建言獻策有價值，同時做到反映業 主聲音要多元、謹守本分不越位、借用觀點要評估、監督批評有依據，從而避免因失實產生糾紛。

關鍵詞：物業治理；報道角度；業主大會；業委會

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：CN61-1487-（2018）10-0018-02

改革開放以后，隨著城鎮化建設的發展，商品房住宅 小區逐漸成為城市居民主要安居之所。由于區齡逐年增 加、樓房日趨老舊，很多小區的公共設施、屋頂、電梯、外 墻、消防、監控、環境等亟待維修、改造或升級，但真正能 做到的小區數量極少，大量小區由于物業管理普遍存在 矛盾，導致業主期望和物業管理現狀之間的落差越來越 大。由于一些小區存在業主大會召開難，業委會產生難、 備案難、履職難、換屆難，續聘和選聘物業難等問題，業主 們組織的集體維權活動越來越多地見諸媒體報道。

在此類小區物業治理報道中，媒體如何選擇角度才 能進行積極的輿論引導和有效的輿論監督？記者在采訪 中應該了解哪些法律法規、注意哪些問題，才能避免失誤 并使報道更深入？

一、社區治理報道的復雜性和專業性

小區物業治理報道，不同于一般社區新聞報道。本 文所說的小區物業治理報道，是指媒體對業主圍繞小區 物業管理這個中心，發起成立業主大會、選舉業委會，以 及業委會產生后的備案、履職、換屆、組織召開業主大會 決定物業管理模式等一系列活動的報道。

這些事務是社區治理的一方面。社區治理是指政 府、社區組織、居民及轄區單位、贏利組織、非贏利組織等 基于市場原則、公共利益和社區認同，協調合作，有效供 給社區公共物品，滿足社區需求，優化社區秩序的過程與 機制 [1]。其特點是：治理主體由單一化（政府）轉變為 多元化（政府、社區組織、其他非營利組織、轄區單位、居 民）；治理過程由行政控制轉為民主協商；治理組織體系 由垂直科層結構轉變為橫向網絡結構。

社區治理較為復雜，具有以下特性：一是自治性。小 區是一群陌生人的共同財產，需要通過業主大會、業委會 等組織來實現自治，而這種松散的聯系性和公司內部的

緊密型聯系很不一樣。二是社會性。很多新建小區體量 龐大，小的幾百戶、中型上千戶、大的上萬戶，已帶有社會 屬性。社區治理把政府、社會、經營都涵蓋了進來，變成 了綜合性問題。三是經營性。無論是業主買房還是購買 物業服務，這都屬于經營活動，屬于經濟合同范疇。

同時，社區治理是一個相對專業的領域，有關法律不 完善，相關經驗還很缺乏，在理論上仍處于探索階段。推 進社區治理、業主自治向正確方向發展，有利于促進社會 穩定和國家長治久安。

二、小區物業治理的現實問題和相關法律法規

報道小區物業治理，記者必須了解現實問題和法律 法規。如前所述，當前小區物業治理最突出的問題，一方 面是隨著小區逐漸老舊，很多物業問題亟待解決，另一方 面是業主大會召開難，業委會產生難、備案難、換屆難、履 職難已成為普遍現象。為何會出現這種情況？

首先，成立小區業主大會、選舉業委會往往伴隨著業 主的共同維權行動。這是一種利益博弈過程，作為利益 對立面，開發商和物業公司很難配合。第二，由于各種 原因導致開發商在交房后遺留問題較多，而物業服務市 場化不充分，前期物業服務企業通常和開發商關系密切。 在應對業主集體維權過程中，二者容易結為利益同盟。 第三，一些地方職能部門和基層政府部門對開發商、物業 公司的管理失之于軟。部分基層工作人員對成立小區業 委會重要性認識不足，不愿作為；有的對法律法規不熟 悉，想當然亂作為；有的在利益面前喪失原則、違法作為。 第四，小區大、人太多，業主意見難統一，容易被人利用導 致業主之間“窩里斗”。還有部分業主不關心小區事務， 有的甚至不在小區住，很難征求意見。第五，社區治理涉 及數十部法律、法規，普通業主很難全面把握；地方出臺 的物管條例一些規定不夠細，操作性不強。所以，在業主

籌備成立業主大會、選舉業委會的過程中，容易發生因對 法律法規的理解不到位而導致程序或關鍵細節出問題， 從而被對立面“抓辮子”導致出現前功盡棄的局面。此 外，小區業態多、面積大導致物業管理區域難劃分，小區 地處開發區和行政區交叉地帶導致“兩不管”等諸多原 因，都可能導致業委會成立難。

那么，業主可以依靠的法律法規都有哪些？

《中華人民共和國物權法》第六章“物權法的建筑 物區分所有權”，是小區物業治理的法律基礎。其對業主 的權利、義務，建筑區劃內的道路、綠地、公共設施、車庫 等的歸屬，業主可以共同決定的事項，業主大會、業委會、 物業服務企業各自的職責定位，維修資金的籌集、使用， 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等，都有明確 規定。國務院頒布的《物業管理條例》是小區物業治理 的行政法規，從業主及業主大會、前期物業管理、物業管 理服務、物業的使用與維護等方面系統進行了規定，且明 確了法律責任。各省（市、區）頒布的物業管理條例是 小區物業治理的地方性行政法規，結合各地具體情況對 物業管理做了規定和明確。報道物業治理問題和事件， 記者只有充分了解這些現實問題和相關的法律法規，才 能夠抓住報道重點和解決問題的關鍵。

三、小區物業治理報道的角度選擇和報道策略

一是具體案例抓特點。小區物業治理報道，通常因 為業主的投訴而起。近年來，業主向媒體反映的小區物 業常見的問題有：電梯等設施設備急需修理或更換、對小 區物業管理狀況不滿意、在籌備成立業委大會過程中遇 到困難、業委會成立后難以開展工作、公共收益被侵占、 想選聘新物業公司和前期物業發生沖突、業委會換屆難 等等。這些問題雖然可大概分出類型，但小區情況不一、 具體事件各異，記者既要了解實際情況還要注意抓住典 型性問題。比如因為地處開發區和行政區交接地帶，想 成立業委會遭遇“兩不管”；開業主大會采用電子投票 進行表決，這種方式有啥特點、效果如何；采用酬金制模 式進行物業管理，具體效果如何等等。

二是綜合分析見深度。除了具體案例，對類型性問 題有必要進行深入梳理、分析，以促使全社會深入思考有 關問題。比如，2016 年 11 月《，華商報》在新修訂的《西 安市物業管理條例》2017 年 1 月 1 日實施前，策劃推出 了“用好新條例 管好咱的家”專題報道，時間跨度長達 一年多。其中，2017 年 5 月 22 日和 8 月 21 日《，華商報》 兩次以“原點周刊”形式、每次兩個整版對“業委會成 立之困”進行了深度報道 [2][3]。這些報道結合多個具體

案例進行深入分析，不僅剖析了“業主大會成立咋這么 難”，質問了“是誰在為業委會成立設坎兒”，還建議政府 應大力推行，上級主管部門對重大具體問題應及時干預。 這些報道得到了中共陜西省委常委、西安市委書記王永 康和西安市市長上官吉慶的批示，要求房管局拿出解決 方案 [4]。隨后，有關小區受到重點關注，《西安市物管條 例》的實施細則也很快出臺。

三是監督要在點子上。在小區物業治理報道中，不 可避免地要對那些典型問題進行監督。從媒體以往報道 實踐來看，監督對象并不局限于哪一方面，而是要具體問 題具體分析。對政府部門及其工作人員的監督，主要是 不作為、亂作為、違法作為以及行政效能等方面的監督； 對開發商的監督往往集中在其不盡法定職責，和物業公 司一起阻撓業主們成立業委會，以及侵犯全體業主利益 等；對業委會的監督則主要是名存實亡不作為或個別成 員私心重等；對于個別業主或住戶的監督，常常是因其被 利益驅使在成立業委會的過程中以各種形式故意阻撓， 有的以暴力形式出現，有的以訴訟等形式故意拖延時間 等，對這些問題，非常有必要進行揭露和監督。記者在采 訪中一定要把事實弄清，抓住問題的關鍵，監督到點子 上。

四是建言獻策有價值。促進更多小區成立業委會， 不僅是理順小區物業治理問題的關鍵，也是基層社會治 理的重要內容。媒體應該多做建設性報道，多提有價值 的建議，多從正面樹立典型。比如，為給西安介紹成功 經驗，2017 年 12 月 3 日至 7 日，《華商報》組織西安

3 個小區業委會主任、兩個小區籌備組業主代表以及業

內專家、公益律師代表共 9 人，一起到杭州進行了考察學

習。當年 12 月 11 日，《華商報》用了兩個版 [5][6] 對杭 州在物業治理方面的先進做法進行了介紹：既有民間的 “第三方”機構，還有官方的“三方辦”。此外，96666 作風效能投訴電話和市民滿意度調查讓政府部門不敢忽 視市民的事；28 個示范文本具體指導業主們如何成立業 主大會選舉業委會；一些具體規定對開發商和物業公司 制約更有力等。這些建設性的報道對西安來說，無疑具 有很大的參考借鑒價值。

四、小區物業治理報道中要注意的問題

一是業主聲音要多元。很多小區情況復雜，有商業 樓還有住宅樓，有別墅區還有高層、多層，有拆遷安置戶 還有普通商品房購房者，他們的訴求是不一樣的。即便 是普通商品房住宅小區，由于分區多、業主多，意見也很 難一致。加之部分業主和開發商、物業公司關系密切，并不能代表大多數業主的利益和觀點。所以，記者應盡量 多采訪一些業主，努力了解大多數業主的真實愿望，以避 免由于引用沒有代表性的觀點導致報道不夠客觀甚至完 全背離事實。

二是謹守本分不越位。媒體不是裁判，不能說自己 不該說的話。對小區召開業主大會選舉業委會的過程可 以報道，但選舉成功與失敗這樣的結論，不能由媒體自己 宣布。因為即便記者在現場看了唱票和統計，之前的程 序有沒有問題、最終是否能順利備案都很難說清楚。再 進一步說，即便有關部門備案了，有可能是對的，也有可能 是錯的。一旦有人起訴，最終是由法院判決說了算。所以， 如果要報道選舉結果，一定要說明這是誰宣布的，同時要 把下一步程序說清楚，以避免一旦出問題陷入被動。

三是借用觀點要評估。不要以政府部門工作人員、 專家和律師的表態作為媒體的態度，因為他們也可能會 出錯。引用其觀點和說法，標題和正文都應標明信息源。 在可能出現爭議的情況下，對相關說法是不是合適要進 行評估。

四是監督有證據，批評有依據。輿論監督是法律賦 予媒體的職責。但監督就要有證據，批評則要有依據。

媒體對行政部門的監督，比如不作為、亂作為、違法作為 等，對物業服務企業的監督，比如侵占共有收益等，都要 用事實證據和法律依據來說話。

參考文獻：

[1] 史柏年 . 社區治理 [M]. 北京 ： 中央廣播電視大學出版社 ， 2004.

[2] 石錚 ， 陳思存 ， 杜鵑 . 業委會成立之困 [N]. 華商報 ，2017-05-

22.

[3] 馬虎振 ， 陳思存 ， 朱國瑞 . 業委會成立之困 [N]. 華商報 ， 2017-08-21.

[4] 陳思存 . 華商報報道業委會成立難一事有了新進展 王永

康、上官吉慶要求房管局拿出解決方案 [N]. 華商報 ，2017- 08-31.

[5] 馬虎振 . 杭州之策 1 民間“第三方”：向小區提供業主大會

會務服務 [N]. 華商報 ，2017-12-11.

[6] 馬虎振 . 杭州之策 2 政府“三方辦”：居委會業委會物業捏 在一起了 [N]. 華商報 ，2017-12-11.

作者簡介：馬虎振，華商報時政新聞部記者。

（責任編輯：朱希良）