直面難題 注重“解題”方法

鄭瀟罡

住宅物業管理關系到每個居民的切身利益，是市民安居樂業、社會和諧穩定的重要基石，是重大的民生民心工程，歷來廣受社會關注。

為規范本市物業管理活動，1997年5月，市人大常委會審議通過了《上海市居住物業管理條例》。2004年8月，根據新出臺的國務院《物業管理條例》，常委會廢舊立新，審議通過了《上海市住宅物業管理規定》（以下簡稱規定）。2010年12月，又在物權法對業主大會表決、物業使用等內容作了新的規定以及本市物業管理體制調整、部分管理職責開始下沉到街鎮的背景下，結合本市實際情況對規定作了全面修訂。修訂后的規定施行7年多來，對規范本市住宅物業管理、維護業主和物業服務企業的合法權益、促進業主自治、提升物業服務水平等起到了積極作用。

目前，全市16個區、200多個街鎮均建立了住宅小區綜合管理聯席會議，初步形成了以社區黨建為引領，居委會、業委會、物業服務企業共同參與的“三駕馬車”治理架構。同時，市政府有關部門還制定了《加強本市住宅小區業主大會、業主委員會建設的若干規定》等文件，修訂了住宅小區《管理規約》《業主大會議事規則》等示范文本，進一步培育業主自我管理意識，規范物業管理的各項運作程序。截至2017年底，全市住宅小區總數12937個，總建筑面積約7.34億平方米，其中9074個小區成立了業主大會，占符合成立條件住宅小區總數的94.2%。全市從事住宅小區物業服務的企業1738家，協助創建市文明小區1814個。

但是，隨著經濟社會的快速發展，住宅小區出現一些新情況、新矛盾，法規實施中也碰到了不少難點問題，近年來，社會各方面關于修改法規的呼聲日益集中。2016年，市人大常委會對規定貫徹實施情況開展了執法檢查，并同步推進立法調研。為了更有利于問題聚焦、審議聚焦，運用有限的立法資源集中解決一批比較突出的重點難點問題，提高物業管理整體水平，提升人民群眾的滿意度，在上位法沒有作出重大調整、法律制度背景沒有發生重大改變的情況下，本次法規修改以修正案的方式進行。2018年7月25日，市十五屆人大常委會第五次會議對《上海市住宅物業管理規定修正案（草案）》（以下簡稱修正案（草案））進行了審議。修正案（草案）共有四十二條，主要回應以下幾方面的需要：

一、回應執法檢查，破解物業管理難題。2016年市人大常委會的執法檢查確定檢查主要內容為四方面：業主大會和業主委員會成立、換屆、運作及政府有關部門履職情況；專項維修資金歸集、管理、使用和監管情況；物業服務企業運作和行業監管情況；住宅小區綜合治理相關情況等。

修正案（草案）聚焦執法檢查中發現的問題，提出了有針對性的解決方案。如，針對面臨業主大會組建難、決策難、執行難的問題，修正案（草案）明確1萬平方米以下的小區，業委會人數下限從5人調整為3人，著眼解決小型小區業委會成立難問題；增加了與物業服務企業存在利害關系的業主不得擔任業委會委員的規定，完善擔任業委會委員的條件；將培訓記錄作為業委會備案要件，建立業委會培訓制度；細化業委會的換屆改選、補選、會議制度，確保業委會能夠正常運轉等。

針對公共收益制度問題，修正案（草案）要求利用物業共用部分從事廣告、商業推廣等活動的，必須經業主大會或者相關業主同意；還明確公共收益應當定期補充專項維修資金，單獨列賬，并規定公共收益的收支應當審價、審計；同時對違法挪用的情形設定了罰則。針對專項維修資金續籌難與緊急維修列支難的問題，修正案（草案）對外墻脫落、電梯故障等緊急維修情況下專項維修資金列支渠道不暢問題，在原有規定基礎上作了完善；對業主大會未在九十日內作出續籌決定的，擬規定采用分期交納籌集方式等。

針對緩解小區停車矛盾，修正案（草案）從公平分配停車資源角度出發，規定停車位少于或者等于房屋套數的，一戶只能購買一個車位；同時還規定由街鎮牽頭，組織小區周邊的商業、道路停車資源實現錯時利用。

二、回應加強社會治理基層建設的需要，明晰條塊管理職責，建立完善小區治理架構。為順應管理職責重心下沉的趨勢，修正案（草案）明確街鎮作為物業管理的第一線，賦予其指導、監督業主大會和業委會建設，監督日常物業服務，督促業主依法使用和維護物業設施等方面的職責；同時也明確房管部門在監督物業服務企業及從業人員、歸集使用專項維修資金、指導協助街鎮依法履職等方面的職責。

此外，修正案（草案）還規定房管辦作為街鎮設立的房屋管理事務機構，代表街鎮承擔具體管理事務。同時，根據《關于進一步創新社會治理加強基層建設的意見》《2018年上海市創新社會治理加強基層建設工作要點》的要求，修正案（草案）在總則部分就社區黨建引領作了原則性規定，明確“黨建引領、三方參與”的治理架構，并對居（村）委會所承擔的物業管理相關職責作了進一步細化，理順居委會、業委會、物業服務企業三者關系，制定并落實黨建引領業委會建設的相關意見，加強對業委會運作的指導和監督。

三、回應行政審批改革的需要，轉變行業管理方式。2017年，國務院行政審批制度改革，取消了物業服務資質認定和物業管理人員職業資格認定，國家發改委放開了物業服務收費和停車收費價格。

本次修改著眼于創新建立管理制度體系，著力事中事后監管，完善標準規范，優化市場環境。如，國家放開小區停車價格后，開發商大幅提高產權車位租賃價格。修正案（草案）從價格源頭入手，規定前期物業服務合同中應當對產權車位的租賃價格予以約定。業主大會成立前，收費標準不得擅自調整；業主大會成立后，需要調整的，應當向區房管部門備案。

此外，修正案（草案）要求市物業管理行業協會發布停車收費標準的價格監測信息，供業主和開發商參考。又如，國家發改委于2014年12月發文，放開了非保障性住宅小區的物業服務收費，實行市場調節價。但由于缺乏可供參考的物業服務標準和價格信息，導致業主和物業服務企業協商困難。因此，修正案（草案）明確市房管部門應當定期發布住宅小區物業服務標準和定額；同時要求物業管理行業協會定期發布物業服務價格監測信息，供業主和物業服務企業在協商時參考。此外，根據國家要求，修正案（草案）對物業服務企業資質、物業服務項目經理資格以及物業保修金作了相應刪除。

審議意見認為修正案（草案）立足解決實踐中的突出矛盾，進一步增強法規的操作性，對原有規定作了優化和細化，較好地回應了社會的期盼和常委會執法檢查提出的主要問題，同時也認為修正案（草案）部分條款需要補充、完善。

如在住宅小區公共安全方面，審議意見認為公共安全是加強住宅物業管理的一個重要方面，也是基本底線，應當在法規中進一步凸顯，建議業主的義務中增加應遵守公共安全方面的規章制度的相關規定，停車位的使用管理中增加不得占用安全通道的相關規定。在住宅小區生活垃圾分類方面，審議意見認為目前本市正在大力推進生活垃圾分類及地方立法工作，建議對業主、物業服務企業和自治組織等各類主體在生活垃圾分類中的責任作出相應規定，作好與本市生活垃圾管理立法的銜接工作。在發揮專業服務機構作用方面，認為業委會的有些工作比較專業，而政府的行政指導很難作到全天候、全覆蓋，因此，發揮好市場化的專業服務機構的作用非常重要。實踐中，不少區通過培育和引導專業社會服務組織為業委會換屆改選和物業日常管理等方面提供專業服務，收到了非常積極的成效，建議鼓勵和引導專業服務機構參與住宅小區物業管理。