《合同法》施行前租賃期限約定之探討

李超逸

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同是有名合同之一，我國(guó)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《合同法》”）單設(shè)一章，對(duì)租賃合同的定義、期限、形式以及出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了比較明確的規(guī)定，例如《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”租賃期限是指租賃合同約定的存續(xù)期間，租賃期限一旦屆滿，租賃合同將失去效力。租賃期限的約定或規(guī)定對(duì)租賃合同各方當(dāng)事人將產(chǎn)生重大影響，直接關(guān)系到被租賃物的使用時(shí)間和返還期限以及租金的收取期間。由于客觀情況的不斷變化，租賃期限太長(zhǎng)或太短都會(huì)對(duì)合同當(dāng)事人產(chǎn)生不利影響，不利于當(dāng)事人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，這是《合同法》對(duì)租賃期限進(jìn)行限制的因素之一。

現(xiàn)行《合同法》施行于1999年10月，與此同時(shí)，于1982年施行并于1993年修正的《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《經(jīng)濟(jì)合同法》”）被廢止。《經(jīng)濟(jì)合同法》第二十三條曾對(duì)財(cái)產(chǎn)租賃合同有簡(jiǎn)要的規(guī)定，其中并未對(duì)租賃期限進(jìn)行規(guī)定，僅要求“財(cái)產(chǎn)租賃合同，應(yīng)明確規(guī)定租賃財(cái)產(chǎn)的名稱(chēng)、租賃期限……條款”。在《經(jīng)濟(jì)合同法》施行期間，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，租賃行為逐漸頻繁，房屋、土地等租賃期限較長(zhǎng)的租賃合同數(shù)量增長(zhǎng)迅速，其租賃期限從數(shù)月至數(shù)十年不等。隨著《合同法》的頒布施行以及《合同法》相關(guān)司法解釋的出臺(tái)，原《經(jīng)濟(jì)合同法》施行期間成立的租賃期限超過(guò)二十年的租賃合同的效力問(wèn)題，引發(fā)了眾多探討。

合同是平等主體間建立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的體現(xiàn)，屬于民事法律規(guī)范調(diào)整的范疇。民事法律規(guī)范對(duì)于其施行前發(fā)生的民事關(guān)系有無(wú)溯及力，是民法在時(shí)間上效力的一個(gè)重要問(wèn)題。法的溯及力又稱(chēng)法律溯及既往的效力，是指新法律可否適用于其生效以前發(fā)生的時(shí)間和行為的問(wèn)題。如果可以適用，該法律就產(chǎn)生溯及力；如果不能適用，該法律就不產(chǎn)生溯及力。現(xiàn)代國(guó)家關(guān)于法律的溯及力問(wèn)題一般通行的原則有二：其一，法律不溯及既往原則，即國(guó)家不能用現(xiàn)在制定的法律指導(dǎo)民事主體過(guò)去的行為，更不能由于人們過(guò)去從事了某種符合當(dāng)時(shí)法律規(guī)定卻根據(jù)現(xiàn)行法律是違法的行為而處罰他們。法不溯及既往的根據(jù)在于，在新的法律實(shí)施之前，人們只能依據(jù)舊的法律實(shí)施行為，而根據(jù)舊的法律所作出的任何行為都是合法的。如果在新的法律頒布實(shí)施后，新的法律產(chǎn)生推翻當(dāng)事人依據(jù)舊的法律所實(shí)施的行為的效力，就會(huì)打破當(dāng)事人對(duì)依據(jù)法律而行為的后果預(yù)期，不利于社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定和法律的權(quán)威性。因此諸多學(xué)者認(rèn)為，法不溯及既往原則是現(xiàn)代法治的基本原則之一。其二，作為法不溯及既往原則的補(bǔ)充，諸多國(guó)家同時(shí)還認(rèn)為法律規(guī)范的效力可以有條件地適用于既往行為，即所謂的“有利追溯”原則。有利追溯原則在我國(guó)民法中表現(xiàn)為，如果之前的某種行為在行為時(shí)不符合當(dāng)時(shí)的法律關(guān)系，但以現(xiàn)行法律是合法的，并且對(duì)于各方當(dāng)事人都是有利的，且不損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，就應(yīng)當(dāng)依新法承認(rèn)其合法性并予以保護(hù)。[1]針對(duì)《合同法》的適用范圍，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)“《合同法解釋?zhuān)ㄒ唬贰保┳鞒隽讼嚓P(guān)司法解釋?zhuān)渲邪ǎ骸暗谝粭l 合同法實(shí)施以后成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，適用合同法的規(guī)定；合同法實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，當(dāng)時(shí)沒(méi)有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關(guān)規(guī)定。”“第二條 合同成立于合同法實(shí)施之前，但合同約定的履行期限跨越合同法實(shí)施之日或者履行期限在合同法實(shí)施之后，因履行合同發(fā)生的糾紛，適用合同法第四章的有關(guān)規(guī)定。”“第三條 人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，對(duì)合同法實(shí)施以前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)的法律合同無(wú)效而適用合同法合同有效的，則適用合同法。”上述司法解釋基本明確了《合同法》在實(shí)施過(guò)程中的“法不溯及既往”以及“有利追溯”的原則，但具體涉及類(lèi)似租賃期限超過(guò)二十年的合同情形時(shí)，需要對(duì)司法解釋各條聯(lián)系起來(lái)理解。

對(duì)于《合同法》施行前成立的租賃期限超過(guò)二十年的租賃合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該類(lèi)合同”），租期跨越了《合同法》實(shí)施前后，對(duì)于該類(lèi)合同是否有效，主要有三種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為整個(gè)合同有效。該類(lèi)合同在《合同法》實(shí)施前成立，作為履約依據(jù)，當(dāng)時(shí)施行的《經(jīng)濟(jì)合同法》及其他法律并未對(duì)租賃期限作出禁止性或限制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)視為任意性規(guī)定，超過(guò)二十年的合同期限約定是當(dāng)事人間自由約定的結(jié)果，是真實(shí)的意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定整個(gè)合同有效，合同應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)的約定繼續(xù)履行。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為合同部分無(wú)效。該類(lèi)合同的期限延續(xù)到《合同法》實(shí)施期間，依據(jù)《合同法》第二百一十四條的規(guī)定，租賃期限超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。也就是說(shuō)，不超過(guò)二十年的租賃期限以及合同的其他條款依然是有效的。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為整個(gè)合同無(wú)效。依據(jù)《合同法解釋?zhuān)ㄒ唬返谝粭l規(guī)定，合同法實(shí)施以前成立的合同，當(dāng)時(shí)沒(méi)有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關(guān)規(guī)定。當(dāng)時(shí)適用的《經(jīng)濟(jì)合同法》對(duì)租賃期限沒(méi)有明確的規(guī)定，而《合同法》第二百一十四條對(duì)租賃合同期限進(jìn)行了明確的禁止性規(guī)定，因此認(rèn)定該類(lèi)合同無(wú)效。

上述幾種觀點(diǎn)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于《合同法》的適用上，具體而言即《合同法》有關(guān)租賃期限的規(guī)定對(duì)于該類(lèi)合同是否有溯及力。為此，在《合同法》實(shí)施后，為了解決《合同法》的溯及力問(wèn)題，最高人民法院在《合同法解釋?zhuān)ㄒ唬分袑?zhuān)門(mén)就《合同法》溯及力作出了規(guī)定，具體內(nèi)容可見(jiàn)上文。但在具體實(shí)施過(guò)程中，也產(chǎn)生了不同理解，如《合同法解釋?zhuān)ㄒ唬返谝粭l所述：“除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當(dāng)時(shí)的法律，當(dāng)時(shí)沒(méi)有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關(guān)規(guī)定。”如何理解“當(dāng)時(shí)沒(méi)有法律規(guī)定”，有兩種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，《經(jīng)濟(jì)合同法》僅規(guī)定了租賃合同需要約定租賃期限，但未對(duì)期限長(zhǎng)短作出限制，也即《合同法》實(shí)施前法律沒(méi)有對(duì)租賃期限作出限制性規(guī)定，實(shí)際上，允許當(dāng)事人自有約定租賃期限，法律不對(duì)此作強(qiáng)制性規(guī)定，因此不屬于“當(dāng)時(shí)沒(méi)有法律規(guī)定”；第二種意見(jiàn)認(rèn)為，既然《合同法》實(shí)施前沒(méi)有有關(guān)租賃期限的明確規(guī)定，就屬于“當(dāng)時(shí)沒(méi)有法律規(guī)定”，可以適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定。[2]上述不同觀點(diǎn)也正是爭(zhēng)議這類(lèi)合同是否有效的背后因素。

對(duì)于該類(lèi)合同的效力和《合同法》司法解釋規(guī)定的溯及力問(wèn)題，首先需要明確的是，法不溯及既往是法律適用的基本原則，《合同法》的適用同樣如此，雖然《合同法解釋?zhuān)ㄒ唬返谝粭l明確“除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定”，但該種例外亦不應(yīng)違背法不溯及既往的原則，該條司法解釋的目的并非一定要求《合同法》實(shí)施前成立的合同適用現(xiàn)行《合同法》，司法解釋作為法官裁判案件的依據(jù)，目的是使法官在裁判案件時(shí)，對(duì)于當(dāng)事人間沒(méi)有約定或約定不明確的情況下，能夠有法可依。其次，法無(wú)禁止即自由，是重要的私法自治原則，約定租賃期限超過(guò)二十年的租賃合同并未被當(dāng)時(shí)有效的法律規(guī)范所限制或禁止。再次，該類(lèi)合同的效力認(rèn)定上，應(yīng)符合《合同法》的立法目的，即使新法可追溯，也應(yīng)符合“有利追溯”的原則，合同因適用《合同法》實(shí)施前的法律有效，而適用《合同法》而無(wú)效的，應(yīng)適用認(rèn)定合同有效的規(guī)定，而不應(yīng)適用認(rèn)定合同無(wú)效的規(guī)定，這樣也有利于保護(hù)交易安全和維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。《合同法》對(duì)于租賃合同中租賃期限的規(guī)定較《經(jīng)濟(jì)合同法》更加嚴(yán)苛，若適用《合同法》會(huì)破壞當(dāng)事人對(duì)于合同穩(wěn)定履行的預(yù)期，直接導(dǎo)致該類(lèi)合同整體無(wú)效或部分無(wú)效，特別是涉及土地租賃的合同，更會(huì)帶來(lái)合同無(wú)效后如何公平合理地處置土地上的不動(dòng)產(chǎn)的系列問(wèn)題。總之，《合同法》實(shí)施前成立且期限延續(xù)到《合同法》實(shí)施以后的合同效力認(rèn)定，選擇合同成立當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定還是選擇適用《合同法》的規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是選擇能使合同有效的規(guī)定。

（作者單位為中國(guó)人民大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1] 朱景文.法理學(xué)（第二版）[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2012：245.

[2] 武建華.合同法實(shí)施前租賃期限約定的效力[J].人民司法，2006（11）：107.