齊齊哈爾市房地產泡沫測度預警與防范

張鶴彤 鄭曉云 蘇義坤

(東北林業大學土木工程學院，黑龍江 哈爾濱 150040)

0 引言

房地產市場當前經歷繁榮之后開始出現泡沫現象并引起了社會的重視，為了解城市泡沫程度，各國學者都對房地產泡沫進行測度研究并取得了成果，如日本學者野可悠紀雄采用統計檢驗法測度日本[1]；泰國學者Wong以泰國地產泡沫為背景構建了動態模型[2]；我國的李維哲、曲波二位學者探討了房地產泡沫的表現形式[3]。本文選擇齊齊哈爾市作為研究對象測量泡沫程度，分析泡沫成因并給予建議，希望促進房地產市場的健康穩定發展。

1 齊齊哈爾市房地產市場現狀分析

對于生產供給狀況，該市房地產開發投資的金額從1995年至2014年年平均增長2.16倍，在2015年商品房銷售面積僅占竣工面積60.4%，暴露了該市已經面臨房屋的庫存壓力；對于購買交易狀況，2015年的房價上漲至4 308元/m2，已超過居民月平均工資水平，房價由于上漲背離其基礎價值，就會產生房地產泡沫[4]；對于消費需求狀況，2015年居民的人均可支配收入已達到23 022元，但人均居住面積保持在25 m2上下，說明人們對大面積的商品房購買意愿平淡。

2 齊齊哈爾市房地產泡沫測度及預警

2.1 房地產泡沫測度方法及指標的選取

常用的測度方法有指標指示法、理論價格法和統計檢驗法。我國房地產宏觀數據波動性大[5]，統計檢驗法不能測出泡沫的大小程度[6]；理論價格法建模分散，難以準確測度；指標指示法搭配權重確定和預警方法可得到可靠的測度結果。因此，選擇用指標法來測度齊齊哈爾市的房地產泡沫。

選擇指標要科學并與測度城市的實際情況相對應。本文將從投資、空置和價格三個方向進行泡沫測度，具體測度指標如表1所示。

表1 泡沫測度指標

2.2 齊齊哈爾市房地產泡沫測度分析

2.2.1投資泡沫測度

投資泡沫測度指標計算數據及結果如表2所示。

表2 投資泡沫測度指標

根據國際慣例，房地產開發投資占固定資產投資的比重不應超過10%，由表2可知，齊齊哈爾市近幾年的房地產投資很活躍。而且在2011年的房地產投資增長率與GDP增長率的比值大于3，這些計算數據表明齊齊哈爾的房地產市場存在投資泡沫。

2.2.2空置泡沫測度

我國住房部對房屋空置率的定義：全部商品房空置面積/近三年房屋竣工面積。計算結果見表3。

表3 空置泡沫測度指標

國際公認的房屋空置率合理范圍為5%～15%，在2013年之后，房屋空置率均已超過15%，說明商品房隨著時間段推移不斷地過多積壓，房地產市場已經出現了問題，也就是已經存在了房地產空置泡沫。

2.2.3價格泡沫測度

表4 價格泡沫測度指標

根據國際經驗，房地產開發投資增長率與GDP增長率的比值為1～2較為合理，由表4可知，近幾年的房價收入比在國際公認的臨界值3～6之間，這說明該市的房屋價格與居民收入成正比，居民可以承受近幾年合理的房價增長，該市可能存在著輕微的價格泡沫。

2.3 指標權重確定

文章采用熵權法來確定各指標的權重。步驟如下[7]：

1)原始矩陣歸一化。

對m個評價指標，n個評價對象的原始數據矩陣A=(aij)m×n進行歸一化，公式為：

(1)

其中，max{aij}，min{aij}分別為指標中的最大值和最小值。

2)定義熵K。

第j個評價指標的熵Hj為：

(2)

3)定義熵權。

在得到第j個指標的熵之后，計算第j個指標的熵權：

(3)

按照以上步驟代入各個分析指標的數據，共有5個評價指標，6個評價對象，計算得出各指標的熵權，見表5。

表5 熵權法得出的各指標權重

2.4 功效系數值確定

本文采用功效系數法進行綜合的測度預警。

功效系數法的基本計算公式為：

(4)

根據齊齊哈爾市的房地產市場實際情況，不允許值依次定為15%,2,15%,2,6，滿意值依次為12%,1,5%,1,3。代入公式得出各年份功效系數值如表6所示。

表6 各指標功效系數值

2.5 預警級別確定

綜合預警系數K值的計算公式為：

(5)

其中，Yi為功效系數值；Wi為功效系數的權重。

將計算所得的數據代入式(5)，得到綜合預警系數值及預警級別如表7所示。

表7 綜合預警系數K值

根據表7可以看出齊齊哈爾市的房地產泡沫程度有4年都處于關注及警戒級別，在2011年和2014年，K值在60以下，預警級別達到了警戒狀態，在2012年和2013年，K值都介于60～80之間，處于關注級別。不斷增長的投資、竣工面積的上升等等原因都助長了空置泡沫的程度，相較之下，該市的投資和價格泡沫程度輕微，因此整體來看，齊齊哈爾市目前存在著值得關注的一般程度的房地產泡沫。

3 齊齊哈爾市房地產泡沫的成因及危害

齊齊哈爾政府調控市場不力，房地產交易市場信息不通暢，金融行業過度支持，保障房建設不能滿足低收入群體的需求，促進了對商品房的大量建設，加劇了泡沫的產生。房地產泡沫會增大貧富差距，資金的偏向使得其他行業難以發展，中低收入群體具有消費彈性，房價上升而縮減其他消費，對擴大內需的經濟發展極為不利。

4 齊齊哈爾市房地產泡沫防治建議

齊齊哈爾市政府應合理規劃土地供給，注重土地市場交易的監管，建設土地使用權再轉讓的制約機制，減少土地投機行為的泛濫。政府還應該完善房地產信息公示系統，增加建設中小戶型住房和保障性住房，防止出現房產倒賣現象。個人貸款要加強信貸評估，開發企業加強信貸管理，政府與社會共同促進房地產市場的穩定發展。

5 結語

本文從生產投資、購買交易和消費需求三個角度對齊齊哈爾市房地產現狀作了分析，應用了熵權法和功效系數法進行了泡沫程度測量，得出該市存在處于“關注”狀態的房地產泡沫，主要由庫存過剩產生并提出了對策建議，為促進齊齊哈爾市等三、四線城市房地產市場的健康發展提供依據。