論強制公證廢止后不動產繼承登記的風險防控

景志強

摘要：不動產繼承登記事關當事人切身利益，責任重大，稍有不慎就可能登記錯誤，登記風險極高，基于此，本文分析了不動產繼承登記存在的問題和登記范圍，并提出了不動產繼承登記的建議，以期為不動產繼承登記提供借鑒和思考。

關鍵詞：強制公證；廢止；不動產繼承；登記；風險防控

2014年不動產統一登記試點工作開始啟動，多個城市先后被安排作為先行試點，并取得了成功，自2015年3月1日起施行《不動產登記暫行條例》后，全國陸續開始成立不動產登記機構。由于不動產登記機構組建時間較短，工作人員素質參差不齊，甚至有些工作人員之前從未做過不動產登記的相關工作，再加上相關培訓時間不夠，對登記流程和登記要件熟悉不夠，無法應對較為復雜的不動產登記繼承登記等事務，極有可能在登記的過程中存在這樣那樣的瑕疵，從而導致登記失誤，被法院認定錯誤登記，引發行政賠償。雖然各地情況錯綜復雜，但總體來說給予不動產登記工作人員的成長時間太短，尤其是強制公證廢止后不動產繼承登記極易發生登記錯誤，所以筆者針對強制公證廢止后不動產繼承登記的情況，提出自己的問題和建議。

1.問題的提出

《不動產登記操作規范（試行）》（國土資規[2016]6號）頒發后，不再要求不動產繼承登記強制公證，1991年司法部、建設部《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》（以下簡稱《聯合通知》）第一條規定宣布廢止，強制公證廢止后不動產繼承登記風險陡增。因為不動產統一登記是一個新生事物，體制機制還不完善，遺留歷史問題多，所以現實中不動產繼承登記問題層出不窮，千頭萬緒。沒有公證不動產繼承登記要求登記人員具備相當程度的專業知識和業務能力，但實際工作中工作人員認識能力和知識結構參差不齊，甚至有些工作人員之前從未做過不動產登記的相關工作，再加上相關培訓時間不夠，對登記流程和登記要件熟悉不夠，無法應對較為復雜的不動產登記繼承登記等事務，極有可能在登記的過程中存在這樣那樣的瑕疵，從而導致登記失誤，被法院認定錯誤登記，引發行政賠償。

2.不動產繼承登記范圍

不動產繼承登記涉及繼承人的繼承順序、法定遺產份額和共同共有的不動產處分權。根據我國《繼承法》第二章第10條規定：“遺產按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。”由此可見，第一順序都有繼承權，一般是除去配偶占的50%，剩下的一般是所有繼承人平均分配。我國《婚姻法》第二十六條規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得共同所有的財產，除有約定的以外，如果分割遺產，應當先將共同所有的財產的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產”。筆者講述親身經歷的一個案例，一對夫妻有六個子女，他們共同擁有一處不動產，丈夫死后，妻子法定擁有該不動產的4/7，剩余的3/7由六個子女平均分配，妻子和其中幾個子女意圖出售和變賣不動產，并且提供了虛假證明繼承人只有他們幾個，而其他幾個不知情的繼承子女恰恰是反對出售和變賣不動產的，這樣一登記存在很大的風險，極有可能被這幾個子女起訴，承擔行政賠償的風險。如何最大限度地避免風險，筆者提出以下建議。

3.不動產繼承登記建議

面對錯綜復雜的不動產繼承登記，是擺在所有不動產登記人員面前的一道難題，如何抽絲破繭還原事情本真，需要登記人員有較高的知識體系和業務能力，而這又不是短期可以解決的，所以筆者根據自己工作實際，提出如下建議。

3.1由政府購買公證服務，為繼承人免費辦理公證

根據《不動產登記操作規范（試行）》等法律法規的規定，登記人員受理后主要是形式審查，而不需要實質審查。但在實際不動產繼承登記中，一些人家庭繼承人關系比較復雜，甚至有的家庭繼承人有時會偽造證明材料或隱瞞不動產繼承實際情況，需要具體分析，如果不去調查仔細核查把關，極容易導致錯誤登記。同時不動產登記工作人員有的有法律基礎，有的幾乎對這方面一無所知，缺乏相關的敏感性與專業性，這也帶來一定的登記風險。為了防控不動產繼承登記風險，不動產登記機構勢必要拉長審核的時間，審查許多書面材料，并且要投入不少時間、精力和經費，從某種程度上來說，有可能比公證所要花費的還多，更不“經濟”。公證處有多年房產繼承公證的經驗，有標準的公證程序和專業隊伍，能有效運用公證法律手段對當事人的情況進行調查，有效預防矛盾糾紛、減少訴訟，保障經濟社會發展。但公證所需費用不菲，為了更好地服務群眾，推進法治政府建設，建議政府與公證處達成購買公證法律服務協議，實實在在地服務民生，為廣大群眾提供便民優質高效的公證法律服務，依法加快不動產繼承登記。

3.2引入保險機制，為登記人員購買商業保險防范登記風險

《不動產登記暫行條例》（中華人民共和國國務院令第656號）第五章第二十九條規定“不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。”這對于保護登記物權人及其利害關系人的合法權利，確保登記資料的正確和登記的效力，維護交易的安全都有著重大的制度保障價值。但由于權利人向不動產登記機構“直申”不動產繼承登記，手續煩瑣等待時間長、隱患風險大，可以積極借鑒國外相關立法經驗，通過從登記費用中提取一定比例的費用、國家撥付一部分經費以及不動產登記機關行使追償權所得款項來設立專項不動產賠償基金，加大保險參與的力度，并引入保險機制來完善不動產錯誤登記的賠償機制，這樣一方面能保障登記群眾和單位利益，另一方面也能保護登記人員和登記機構的合法權益。引入不動產登記保險機制并不是筆者首創，據筆者在一次會議上與江西贛州不動產登記中心主任羅明交流后了解到，江西贛州不動產登記中心已在這方面先行先試，2017年4月他們與太平洋保險公司簽署首份不動產登記責任險協議，這標志著他們為全國不動產登記機構提供了可借鑒的模式。如果能把降低不動產登記機構風險、保障合法權利人利益和減少保險公司賠付概率結合起來，由保險公司實施第三方監控，不動產登記機構指派專門人員調查，逐步實現對各類風險因素的識別、預警、追蹤和化解，定會達到不動產登記機構、權利人、保險公司“三贏”的效果。

33建立不動產繼承登記催告公示制度，創新不動產繼承登記模式

不動產相關法律法規不要求對登記事項作實質性審查，只作形式審查就可以了，而不動產繼承登記自身的復雜性決定了很多登記需要實質性審查。為了確保不動產繼承登記的公信力，減少整個社會的交易成本，降低不動產登記機構風險，可以積極借鑒我國臺灣地區“土地法”的相關成熟經驗，創新不動產繼承登記模式，建立不動產繼承登記催告公示制度。不動產繼承登記催告公示制度主要包括不動產繼承登記催告程序的申請人、處理機構及啟動、發布、異議處理、效力和影響等五個方面，經過這些嚴格的程序，極大地降低了形式審查的登記風險，有效地解決了申請人與相關厲害關系人的權利義務的合理配置，也兼顧了減輕不動產繼承登記人負擔和保證不動產繼承登記公信力兩個方面的問題。

不動產登記政策性強、涉及面廣、關聯度高，為了讓人民群眾更快更多地分享改革紅利，不動產繼承登記要加快增進配套措施，探索多種發展方向，創新登記模式，更好地滿足人民群眾的登記需求。筆者提供的三種模式僅作引玉之磚，希望同行及相關專家們提出更好的模式，以更好地滿足一線登記的需求。