戴德梁行：城市更新持續升級北京寫字樓市場潛力攀升

文/本刊記者 馮京津

9月26日，全球領先的房地產服務商戴德梁行舉行以“探索城市新格局”為主題的2018年三季度媒體搶聽會，會上回顧了北京寫字樓市場在本季度的表現，探討存量市場下如何煥發城市生命力。與此同時，戴德梁行于當日正式發布《互聯網行業推動北京寫字樓市場發展》報告。

優質項目入市或推動未來寫字樓市場租金上漲

2018年第三季度，中糧置地廣場、太平金融中心入市，為北京全市寫字樓市場帶來約93,000平方米的新增面積，全市甲級寫字樓總存量攀升至1,048.6萬平方米，全市空置率環比上漲0.8個百分點達7.9%。而核心商圈空置率則繼續保持低位，僅為3.4%，較上季度上漲0.3個百分點。

由于核心商圈有限的新增供應和可租賃面積，本季度核心區寫字樓市場租金繼續保持堅挺，有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣442.4元，環比上漲2.8%。就整體市場而言，盡管有新項目不斷入市，但由于業主對自身項目的定位較高，并不急于采取降低租金的方式來提高入駐率，所以暫時并未對租金造成下行壓力，至此全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣403.4元，環比上漲2.2%。

2019年，核心區“中服地塊”將迎來供應高峰，中國人壽金融中心、正大中心、三星中國總部大廈、中信大廈、清華美院五大項目將相繼入市。戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示：“新項目的入市將拉動北京中央商務區乃至核心區市場空置率小幅上升，市場租金在未來三年將隨著優質項目的入市而有被進一步推高的可能。”

政策利好與優質資本加速城市更新

在北京土地供應不斷收緊的大背景下，以一種可持續發展的方式來進行更新和改造是城市更新項目面臨的重要挑戰之一。對此，戴德梁行北中國區項目及建筑顧問部主管、董事陳彬表示 ：“在北京的核心區域，商業用地的供給越來越少，拿地的成本也越來越高。這樣的形勢，恰恰為大量的經營狀況不太理想的項目（如酒店， 百貨商場，購物中心，工業廠房設施等）帶來了復興的機會。吸引社會資金，根據市場需求，對老舊項目進行改造成為地產開發的熱點，也必將成為未來長遠趨勢。北京市政府出臺的一系列政策，總體上對正面清單類的城市更新項目是支持和鼓勵的，同時對行政審批手續進行了極大的簡化。對房地產開發的從業單位而言，城市更新為項目管理、設計、施工等關聯行業創造了新的發展機會。”

與此同時，如何推進位于城市中心老舊建筑的升級改造、盤活存量資產及物業資源，進行功能升級和資產管理，也是本次會議的重要話題。戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵在會上談及資本在城市更新中所扮演的角色時強調：“目前資本市場在變化，資管新規的細則將于近期落地，這對規范資本市場有著深刻而長遠的意義。資本在地產市場上起著根本性作用，新規帶來的去杠桿、資金荒等現狀將會加速市場優化買家結構及組合，擁有成熟資產管理能力的買家將會在這一輪資本市場的波動中勝出。而這些優質買家也將是未來城市升級的重要推手。由此而言，資本在城市更新中起到‘加速器’的作用，將會幫助城市更好的完成升級改造。”

互聯網企業推動區域租金上漲

北京，早已成為中國的科技創新中心，眾多互聯網企業在此聚集和快速成長。根據戴德梁行發布的《互聯網行業推動北京寫字樓市場發展》報告顯示，北京互聯網企業主要分布于上地商圈、中關村和望京-酒仙橋，辦公面積在北京互聯網企業的占比分別為35.6%，31.6%和25.4%。租金水平、產業的聚集效應、政策支持以及便利的交通和配套設施，促使大量互聯網企業選址于這些區域，推動了該區域的租金上漲。因此，互聯網企業已成為北京寫字樓市場需求的重要組成部分。

戴德梁行北中國區寫字樓-企業服務部主管、高級董事嚴區海指出：“互聯網企業半數在未來一年存在擴招計劃。對于未來辦公地點的選擇，絕大多數傾向于中關村，望京-酒仙橋和上地這三個商圈。這些互聯網企業的聚集和擴張，將為這些區域的寫字樓市場發展注入巨大潛力。”