寡頭加速業績狂奔

樊暢

2017年報顯示，地產行業營業總收入為16812億元，同比增長13.7%，凈利潤合計2032億元，同比增長32%，這樣的數據看來還算光鮮，但真正能做到業績持續增長的只是少數。

整體來看，目前行業的集中度不斷提高，TOP30房地產企業銷售金額不斷創出新高，增速也大大高于行業平均值，流量金額不斷集中，未來隨著行業集中度進一步提升，市場資源和份額將更多向主流房地產企業靠攏。

通過數據分析可以發現，目前地產行業整體來看增長潛力依然保持高水平，銷售額不斷提升。行業中優質企業的盈利能力、增長能力要高于行業平均值，并且受益房地產價格不斷上漲，預收賬款規模的增速也呈加快之勢，奠定企業當期收入的同時，也為企業帶來了相當大的現金流，但企業相應杠桿率水平也在呈不斷擴張之勢。

萬科 拿地力度持續回升

根據數據顯示，2016年公司營業收入2404.7億元，2017年2428.9億元，同比增長22.98%、1.01%。凈利潤2016年210.2億元，2017年280.5億元，同比增長16.02%、33.44%。對應EPS為1.90、2.54。

2018上半年，萬科累計新增項目127個，去年同期新增項目81個，累計新增計容建面2231.3萬平方米，相比去年同期增長45.15%，拿地銷售面積比為 1.1，所有數據都高于去年同期。

上半年萬科拿地力度持續回升，土儲規模增加。根據統計局數據，20 18年前5個月，全國商品房銷售面積56409萬平方米，萬科市占率2.8%，較17年底2.1%提升。

因此受益于銷售高增長的推動下，企業目前業績確定性處于較高水平，2017年末預收賬款4077億元，預收款項/營業收為168%，處于歷史高位。2018年Q1為4794億元，同比增長率46%。

保利地產 債務驅動

2018中報實現營收 598.7 億元，同比增9.9%，歸屬上市公司股東凈利64.9億元，同比增長14.9%，上半年實現銷售額2153億元，同比增長46.9%。

2017年末預收賬款2253億元，預收款項/營業收入2017年154%。2018年Q1為2563億元，同比增長率44%。

公司資產負債率2016、2017、2018一季度毛利率為28.99%、31.05%、39.79%。凈利率為11.03%、13.44%、14.14%。總體來看一直處在不斷地增長過程中。

但支撐這些業績增長背后，是資產負債率在以更快的速度上漲。通過計算，我們得出其凈負債率為71.72%、112.80%、127.91%，顯然其業績增長是一種債務驅動的模式。

華夏幸福 利潤增速大于債務增速

2018年7月，平安資管接手華夏控股19.70%股份成為二股東并派駐兩名董事，本次平安資管入股，可以解除市場對于公司的資金擔憂，平安資管可能直接或者間接助力公司融資渠道的暢通。

公司承諾，未來三年歸屬于上市公司股東的凈利潤增速分別不低于 30%、65%、105%。公司公告上半年銷售額達到 804.5 億元，同比增長 15.6%。

公司2016、2017、2018一季度的毛利率分別為33.02%、47.93%、59.81%，可以看到其產品的盈利能力在大幅度的增長，同時期凈利率分別為11.46%、14.76%、24.00%，與此同時，其凈負債率為101.09%、102.83%、105.07%。

和保利地產的對比可以看到，這些數據證明了華夏幸福最近三年時間盈利能力一直在不斷增長，負債率的增速要明顯小于毛利率和凈利率的增速，這是相對可喜的一面。