漲價去杠桿 瘋狂到何時？

樊暢

最近幾個月，三、四線城市，不管是地方小縣城還是省會首府城市，房價都出現了大幅度上漲，庫存去完的基本房價呈現翻倍的上漲。

有分析認為，備受矚目的棚改貨幣化安置政策是本輪價格上漲的最重要元兇之一，許多地區棚改貨幣化安置比例基本都在80%，部分地區甚至達到100%。

棚改的資金來源主要有這幾個方面，政策性銀行貸款（國開行、農發行）、政府財務支出（中央及地方）、城投平臺企業債以及其他融資渠道。具公開資料顯示，截至2018年5月，僅國開行棚改貸款累計發放約4萬億元。

而本輪房價上漲主要集中在三、四線城市，主要原因是棚改基本集中在這些地方。數據顯示，2017年一、二線及三、四線城市棚改總套數分別為9.1萬套（占比1%）、107.3萬套（占比18%）、492.6萬套（占比81%）。貨幣化安置對三、四線城市住宅商品房銷售面積的拉動效應顯著高于一、二線城市，去庫存面積占可銷售面積為26.1%，高于一、二線城市13.6個百分點。

什么是棚改貨幣化安置呢？通俗來講就是棚改拆遷后，給予拆遷戶現金，從而讓拆遷戶們用現金買房。這一財政政策提升了房地產去庫存效率，推動房價上漲地價上漲，房地產開發商再從政府高價拍地，從而緩解當地政府的債務壓力。

2017年以來，部分二、三線城市房價過快上漲，引起監管層重視，當前棚改貨幣化安置政策也開始受到抑制。

住建部就明確表示，對于商品住房庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策。商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。全國不搞一刀切。預計貨幣化安置的比例將有所下降，實物安置有所提升。

住建部透露今年棚改進度完成可喜，前6個月棚戶區改造已開工363萬套，占目標任務的62.5%。下一步，住建部將在加大棚改配套基礎設施建設力度的同時，依法依規控制棚改成本，嚴禁大手大腳花錢，嚴禁違規支出。預計棚改貨幣化規模將有所下降。

近日有消息稱，國家開發銀行通知各地分行支行的棚改貨幣化安置方案的審批權已經回到總行，這意味著棚改項目的審批趨嚴。

雖然棚改貨幣化安置未來會在規模和比例上受到抑制，但城鎮化進程依然有空間需要推行棚戶區改造。未來核心城市周邊交通便利快捷的三、四線城市、地區，庫存仍然較大。棚戶區面積依然較高的地區仍然有較大的棚改貨幣投放，從而對房價有推動力。人口流出地區，去庫存已經告一段落的地區房價可能有相當大的壓力。未來房地產市場分化將加劇。

因此次房地產價格的大幅上漲，又激發了地產商們拿地的熱情，部分地區土地招拍掛市場火熱。地方政府依靠賣地獲得收入，緩解了債務壓力，但不知道是否會催生新的庫存呢？

近期統計局表示，將加快房地產稅的制定出臺，而在目前去杠桿的大背景下，強監管、去杠桿致社融低迷，M2增速創新低，保障房建設規模也在不斷擴大，中國的房地產市場還有多少的瘋狂區間？