商業地產轉戰輕資產

孫亞雄

2014年開始，輕資產模式如同井噴式的出現在了商業地產行業，如萬達、萬科等商業地產巨頭也紛紛轉戰輕資產模式。

商業地產輕資產化到底有何種魅力“引無數英雄競折腰”？

輕資產轉型的核心是通過充分利用外界資源，減少自身投入，將自身資源集中于產業鏈利潤最高處，從而提高公司的盈利能力。

輕資產模式的本質是服務，體現在運作模式上，就是房地產公司通過對外輸出過去積累的品牌、資源以及管理經驗，從而達到輕資產化的目的。

對于商業地產而言，從過去“買買買”的重資產模式轉向輕資產，一方面減輕了公司的資金壓力。而另一方面，結合資本運作和創新服務將大大提高商業地產公司的資產利用效率以及業務拓展的能力。

隨著“輕資產”的持續升溫，其模式在商業地產領域的不斷實踐和探索中快速發展。目前主流的商業地產輕資產模式有兩種，一種是以萬達為代表的以運營商為核心，投資機構為財務投資人的類資管模式，第二種則是以越秀為代表“地產+REITs”的模式。

萬達模式

近年來，大部分房地產企業相繼提出了轉型升級、降低杠桿的目標。自2015年起，萬達就開始布局輕資產轉型戰略，這也是萬達自1989年成立以來的第四次戰略轉型，宣布萬達將全面轉型服務企業集團。

然而，隨著美國加息縮表、國內調控等一系列措施進一步實行，萬達在轉型的道路上開始加速。2017年7月，萬達完成了637.5億元的大規模交易，將旗下的13個萬達文旅項目的91%股權出售給融創，77個酒店出售給富力。迅速剝離了重資產，并進行輕資產的注入。隨后，萬達于2018年5月28日，再次出讓其商業股權。

萬達早前的經營模式為“銷售+自持物業”的雙輪驅動，住宅、寫字樓以及商鋪作為銷售型物業，是萬達主要的收入來源。而購物中心和酒店為自持物業，產生的租金收入和物業增值，提升地段價值，進一步促進物業銷售。

萬達的輕資產運作主要體現在房地產開發階段引入社會資本，并聯合多家開發商進行開發建設和運營管理，萬達在其中收取一定的運營和服務費用。萬達做輕資產所需的資金，一方面來自基金、保險等機構投資者等外部管道，另一渠道是建立內部融資管道。

這種輕資產模式主要分為兩類，投資類與合作類萬達廣場。投資類萬達廣場，是投資人出錢，萬達負責找地、建設、招商以及運營；而合作類萬達廣場，是合作方出錢，萬達負責設計、建設指導、招商運營。萬達追求的“輕資產”是類似于迪士尼一樣的品牌管理集團。

在輕資產模式下，盡管在萬達廣場的單位租金上減少，但省去了大量的開發建設費用以及固定資產投資，“節約”出來大量資金可以用于打造更多的“輕資產萬達”。

從財務上來看，實行輕資產化后的萬達在財務數據上表現突出。根據大連萬達2017年報顯示，大連萬達實現營業收入1355.67億元，同比增長4.40%；實現凈利潤219.91億元，同比下滑33.12%；資產負債率由2016年的70.26%減少至64.76%。

綜合來看，大連萬達目前處于轉型期，業務增長的規模效應還未凸顯，另一方面，由于大連萬達2017年投資損失72.78億元以及待售資產計提資產減值損失14.28億元等原因，使得公司的凈利潤下滑嚴重。此外，輕資產化所帶來的資產負債率有一定的降低，但并不是太理想。

越秀輕資產之路

越秀集團的輕資產運作主要是由旗下的控股子公司越秀地產（00123.HK）和越秀房地產投資信托基金（00405.HK）所拉動的。

越秀地產通過與基金合作的模式，以較低的成本取得土地進行開發，當項目銷售完畢后，根據項目的情況進行份額回購，行成“先拿地，后付錢”的模式。

根據天眼查數據顯示，廣州國資產業發展股權投資基金成立于2013年6月13日，基金的GP和LP均為越秀產業基金，并采用“子母基金”的形式運作。廣州國資產業基金為母基金，針對特定項目設立子基金。2013年，廣州國資產業基金旗下的子基金——廣州越秀仁達四號和五號聯合越秀地產斥巨資拿地。

越秀地產2013年報顯示，2013年越秀地產7宗購地總金額為201.24億元，比全年的合同銷售金額高出了近55億元，其中有4宗交易是通過與基金合作所得，總計支付58.17億元。

另一方面，越秀房地產信托基金為沉淀了大量資金的商業項目提供退出通道，實現資金回流，從而形成正向的生態循環。

2012年10月8日，越秀地產與越秀房地產信托基金聯合宣布，越秀地產旗下超高端商業地產項目廣州國際金融中心注入越秀房產基金的交易完成，確立了越秀的“開發+運營+金融”發展模式。

越秀地產主要負責前期的拿地投資和開發建設等工作，當項目進入招商運營的階段，越秀房地產信托基金選擇合適的時間和價格進行項目的股權收購。

對于越秀地產來說，自持商業項目的前期拿地、開發建設以及運營管理需要大量的資金支持，后期通過轉讓給越秀房地產信托基金后，能夠實現快速的資金回籠，尋找新的發展機會。

由于雙方均為越秀集團旗下子公司，并且越秀地產持有越秀房地產信托基金36.72%的股權。因此，即便項目股權全部轉讓給了越秀房地產信托基金，越秀地產在后期也同樣能夠享受到股權投資所帶來的長期收益。

從財務的角度上來看，越秀通過這種雙平臺互動的模式，將原本不能列入核心利潤的資產評估增值所產生的利潤，通過項目轉讓給房地產信托基金后的投資收益，使其轉為核心利潤。